Думай как миллиардер

Как добиться лучших условий ипотечного кредита

Даже миллиардерам часто приходится обращаться к кредиторам; за годы работы я много узнал о том, что такое ипотека – получение кредита под залог недвижимости. Прежде всего следует хорошо обдумать, на что будут потрачены эти деньги. Понимаю, что эти слова банальны, но вы тоже удивились бы, если бы узнали, сколько людей старается получить ипотечный кредит на цели, о которых они имеют весьма смутное представление.

О том, как получить ипотечный кредит на наилучших условиях, написано множество книг. В них содержится большое количество полезных советов, но большинство этих рекомендаций бесполезны на практике. В любой общественной библиотеке найдется не менее дюжины книг, посвященных ипотеке. Все, что в них написано, возможно, и верно, но там нет главного, а именно: что думают о займах, недвижимом имуществе и о вас те, кто предоставляет вам деньги для покупки недвижимости. Речь идет о служащих банков и страховых компаний. Эти кредитные учреждения, как правило, зарабатывают на недальновидных клиентах огромные деньги, поэтому, прежде чем впервые обратиться к ним, посвятите время изучению этой области.

Как и в случае с приобретением недвижимости, получение ипотечного кредита требует предварительного обдумывания. Обратитесь к знакомым, попытайтесь выяснить как можно больше и всегда, всегда торгуйтесь. Ипотечный рынок предоставляет для этого бесчисленные возможности, и ваша задача заключается в том, чтобы найти такой вариант, который был бы более всего выгоден для вас – для ваших банковского счета, зарплаты, планов на будущее. Ипотека – это такой же товар, как дом или автомобиль, поэтому еще до того, как вы решили совершить покупку, вам необходимо как можно больше узнать о нем. Изо всех сил боритесь за выгодные для вас условия, проявляйте жесткость, не стесняйтесь дать твердый отказ, хлопнуть дверью.

Сотрудники кредитного учреждения могут быть настойчивыми, предлагая вам разные проценты и условия сделок по ипотеке. Но запомните: никогда не следует принимать первое предложение, всегда требуйте более выгодных условий. Ведите переговоры, торгуйтесь, иначе вы рискуете «быть съеденными живьем». Даже если кредитор А предложил вам выгодные условия, отправляйтесь к кредитору Б, узнайте, не предложит ли он чего-нибудь получше. В конце концов, каждый кредитор пытается продать один товар – деньги, так не все ли равно, у кого их покупать?! Ипотечный кредит предполагает возможность торговаться о его условиях, и отказываться от этого – все равно что бросать деньги на ветер.

Если вы берете ипотечный кредит на покупку дома для своей семьи или многоквартирного здания, вам нужно хорошо представлять себе все финансовые последствия такого шага. Это, естественно, хорошо знает ипотечный банк, к которому вы обращаетесь. Поэтому я дам вам для начала несколько полезных рекомендаций.

1. Проконсультируйтесь у бухгалтера. Юрист и брокер также могут помочь вам профессиональными советами в этой области.

2. Узнайте в подробностях налоговую историю данного объекта недвижимости, изучите любые прогнозы в отношении возможного повышения налогов. Потребность в новой школе, грядущая переоценка, разрушенная система канализации или неоплаченные обязательства – верные показатели будущего роста налогов на этот объект недвижимости. Если уж вы решили взять на себя все трудности, связанные с ипотечным кредитом, то огромные налоги на приобретаемую недвижимость – это последнее, что вам нужно.

3. Попытайтесь выявить скрытые издержки. Таковые всегда найдутся, и, если вы не будете осмотрительны, они впоследствии могут пустить вас по миру. По этой причине обязателен тщательный, всеобъемлющий анализ издержек. Например, может оказаться, что купленное вами здание невозможно застраховать по нормальной рыночной ставке. Также следует выяснить, как в течение года варьируются затраты на оплату тепло-, водо-, энергоснабжения, санитарно-гигиеническую обработку здания. Попытайтесь просчитать все возможные варианты развития событий, которые могли бы поставить вас на грань финансового кризиса.

Ваш ипотечный банк также призван помочь вам. Если объект недвижимости, выбранный вами для покупки, вызывает сомнения у сотрудника банка, вам он тоже должен «разонравиться». Специалисты банка, как правило, опытнее вас и сталкивались с множеством объектов недвижимости, которые превратились в настоящий кошмар для тех, кто получал для их приобретения ипотечные кредиты.

Следует также помнить о том, что ипотечные банки имеют обыкновение продавать ипотеки другим банкам, корпорациям или Федеральной национальной ипотечной ассоциации. Поэтому вы, вероятно, будете получать извещения с указанием той организации, на имя которой вам следует направить очередной чек, и в течение нескольких лет названия этих организаций могут меняться.

Как правило, вы несете личную ответственность за ипотечный кредит на приобретение семейного жилья, и вполне вероятно, что вам придется давать гарантию при приобретении любого другого объекта недвижимости. Поручительство может потребоваться, когда рынок нестабилен, вследствие природных катаклизмов и наступления любых страховых случаев.

Следует также подробно обсудить с юристом вопрос страхования своих прав на выбранный для ипотеки объект недвижимости, чтобы защитить себя от такого вида мошенничества, как подлог, и от прочих имущественных преступлений, которые ранее могли иметь место в отношении данной недвижимости. Не позволяйте застать вас врасплох.

Недвижимость предоставляет огромные возможности, которые можно реализовать через механизмы ипотечного кредита, путем использования кредита для различных финансовых сделок и даже, вероятно, управляя абсентеистской [7] собственностью. Однако не стоит всерьез верить в легкость осуществления этих возможностей. Как и любое серьезное дело, операции на рынке недвижимости требуют постоянного внимания, осмотрительности, упорного труда и в некоторой степени удачливости. В сущности, это не так уж и сложно.

Вы наверняка видели по телевизору множество рекламных роликов, в которых герои гордо заявляют, что удачная покупка, продажа или аренда недвижимости позволили им уйти на покой и поселиться где-нибудь на Гавайских островах. Знайте: те, кто продает этот рекламный мусор, зарабатывают на нем гораздо больше, чем могли бы получить от продажи недвижимости или ипотечных операций с ней. Эти отлакированные рекламные байки никогда не расскажут вам о клубке проблем, связанных с покупкой и владением недвижимостью.

Как найти ипотечного брокера

Лучший способ быстро получить ипотечный кредит – заплатить специалисту за эту операцию. Изучение ипотечного рынка и сопоставление условий кредитования разных банков занимает много времени, поэтому в целях его экономии можно обратиться за помощью к профессионалу. Найдите ипотечного брокера, но только хорошего специалиста. Такие люди живут в мире ипотеки, а это означает, что им известно, кто может предложить самый выгодный процент, лучшие условия и, вообще, где выгоднее всего ее использовать.

Привлечение ипотечного брокера означает в долгосрочном плане экономию ваших средств, поскольку он сможет распознать все скрытые затраты и избавить вас от различных проблем. Более того, ипотечные банки всегда стремятся поддерживать свою репутацию в глазах тех, на ком держится их бизнес. Кроме того, имеется множество технических моментов, например, таких как срок ипотеки, необходимость гарантий, санкции в случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту, о чем ипотечный брокер и ваш юрист своевременно поставят вас в известность.

Попросите брокера по недвижимости рекомендовать вам ипотечного брокера или прислушайтесь к советам знакомых, друзей, коллег по работе, соседей, недавно воспользовавшихся кредитом. Ипотечный брокер, как и юрист и брокер по недвижимости, должен быть человеком, с которым вам будет комфортно работать. Вы должны быть уверены, что он не поступится вашими личными интересами в угоду собственным финансовым выгодам.

Как договориться о процентной ставке и размере авансового платежа

Ставка процента по ссуде – не такая уж сложная вещь, как кажется на первый взгляд, но прежде чем заняться операциями с недвижимостью, следует побольше узнать о том, что это такое. Я всегда представляю себе ссудный процент просто как «плату за пользование деньгами». Это все равно что ежегодный членский взнос или регулярно оплачиваемый счет за коммунальные услуги. Это та сумма, которую вы ежегодно платите за право пользоваться ипотечным кредитом. Это как принадлежность к эксклюзивному гольф-клубу, в котором вы являетесь одним из немногих владельцев ключа от помещения клуба.

Кредитные организации могут предложить вам регулируемую процентную ставку, в результате чего размер выплат по ипотечному кредиту будет меняться в зависимости от состояния экономики. Если вы не ждете ничего хорошего от перемен и желаете минимизировать свои риски, я бы порекомендовал вам фиксированный процент. За последние двадцать с небольшим лет ставки процента постоянно понижались, и есть вполне реальные основания полагать, что в краткосрочной перспективе они начнут расти. Некоторые должники по ипотечному кредиту с регулируемой ставкой процента будут вынуждены отказаться от прав на недвижимость, если платежи по процентам станут слишком высокими. Если подобная перспектива пугает вас (а она, несомненно, должна внушать опасения), зафиксируйте в ипотечном договоре тот размер ссудного процента, который сможете погашать в течение всего периода действия ипотеки.

Остерегайтесь слишком заманчивого размера ссудного процента. По правде говоря, процентная ставка хотя и существенный, но не самый главный критерий при выборе кредитного учреждения. Сегодня для того, чтобы найти выгодную ставку, можно воспользоваться различными источниками информации. Интернет просто изобилует такими сведениями (хотя и здесь следует проявлять осторожность и не забывать о том, что некоторая информация в глобальной сети может быть недостоверной). Кроме того, в газетах также публикуются данные о предлагаемых ссудных процентах.

Если вы договорились о ставке процента ниже рыночного уровня, ждите серьезных трудностей впоследствии. Компания, предоставившая вам ипотечный кредит, может уйти с рынка недвижимости к моменту закрытия сделки, а возможно, она намеревается взять с вас в результате этого соглашения возмутительно большую сумму. Известно, что за любую операцию с ипотекой кредитор взимает соответствующую плату, поэтому с финансовой точки зрения предусмотрительным будет заранее удостовериться в том, что вас не хотят надуть. Запомните полезное правило: чем ниже ссудный процент, тем выше возможная плата при закрытии сделки. Всегда читайте текст в контракте, напечатанный мелким шрифтом. Старайтесь договориться о низкой процентной ставке, но не забывайте, что низкий процент может в конечном итоге обойтись вам гораздо дороже.