Эксперт № 14 (2014)

Однако когда начинаешь разбираться, оказывается, что почти все деньги текут в Англию и Германию, которые считаются тихой гаванью во время кризиса. «Нет ничего более скучного, чем офисный центр где-нибудь в Дюссельдорфе. Но сейчас на первом месте минимизация рисков, а доходность — на втором», — делился в кулуарах своим видением ситуации представитель американского инвестфонда. Относительно неплохи дела в Северной Европе, а вот на юге только проявляются первые признаки восстановления. Если еще год назад от недвижимости в Испании, Италии, Португалии и Греции отмахивались, как от прокаженного, то сейчас такие варианты готовы рассматривать. Поэтому журналы пестрят заголовками вроде «В Португалии появился свет в конце тоннеля», «Инвесторы возвращаются в Италию».

Высотка The Shard («Осколок») одной из первых разорвала в Лондоне привычную линию горизонта

Фото: Legion-Media

Чтобы убедить в существовании ростков оптимизма, аналитики начинают подробно расписывать единичные сделки. Подробности, действительно, интересные. В январе этого года в Париже прошла очень крупная сделка: девять офисных комплексов были приобретены за 1,2 миллиарда евро. Продавцом выступил итальянский девелопер, вынужденный избавиться от офисов из-за больших долгов. Покупателем — инвестиционная группа из Саудовской Аравии совместно с суверенным фондом Катара. Крупная сделка с испанской недвижимостью (за 162 млн был куплен торговый молл в Овьедо), после которой заговорили об интересе инвесторов к Испании, также любопытна деталями. Продавцом выступил испанский банк, куда были «сгружены» плохие активы из других банков, а покупателем — английский инвестфонд в паре с канадским пенсионным фондом. Таким образом, в обоих случаях речь идет о стрессовых активах, а покупателями выступали неконтинентальные европейцы. При этом выясняется, что в Испании и спустя шесть лет после кризисного 2008 года банки отказываются кредитовать строительство.

Так что пока восстановление европейского рынка, за пределами Германии и Англии, остается больше мантрой и надеждой на иностранцев, чем самодостаточным процессом.

Лондонская недвижимость стала резервной валютой

Самым ярким павильоном на MIPIM был лондонский. В нем сразу ощущалось: он представляет столицу мира. Тем более что сегодня рынок жилья в Лондоне — один из самых притягательных и в то же время парадоксальных.

Несмотря на стагнацию в британской экономике, цены на квартиры в столице уверенно растут и уже превысили докризисный уровень. «В 2013 году жилье в Лондоне подорожало на 10 процентов, что соответствует среднему историческому показателю за 20 лет. В Центральном Лондоне рост был еще более интенсивным — 13,8 процента. Королевский институт сертифицированных оценщиков недвижимости, RICS, прогнозирует, что продажи в 2014 году достигнут рекордного уровня. Все чаще говорят о начале “золотой эры” лондонской недвижимости: ожидается, что в ближайшие пять лет цены могут повыситься на четверть», — говорит директор британского агентства недвижимости Ashton Rose Инесса Фалина .

Причина роста цен на жилье в центре Лондона — приток зарубежных покупателей. Сегодня они совершают почти 90% сделок. Ошибочно считать, что «кассу делают» русские: на наших соотечественников приходится, по разным оценкам, от 3 до 9% покупок. Традиционно в Лондоне активно приобретают жилье арабы, американцы, индусы, китайцы. Причем каждая новая горячая точка на планете оборачивается волной богатых покупателей. Так, в 2011 году неожиданно основными игроками рынка стали греки и итальянцы, в 2013-м — египтяне. Столица Британии расценивается как тихая гавань (а то и как Ноев ковчег), где можно переждать политические и экономические бури. Лондонская недвижимость воспринимается как резервная планетарная валюта.

Средняя стоимость жилой единицы в Лондоне в марте 2014 года превысила 552 тыс. фунтов, установив новый рекорд. При этом за 2013 год было совершено свыше 800 сделок с бюджетом более 1 млн фунтов. Такая дороговизна в центре города порождает разнообразные эффекты. Пошла волна переделки офисных зданий в жилье. Есть и необычный феномен — подземное строительство. Так как исторические здания не разрешают надстраивать, их владельцы отрывают дополнительные этажи под землей. Владелец одного из особняков в Найтбридже уже увеличил площадь дома в три раза за счет создания четырех подземных этажей, где будут находиться бассейн, спа, кинотеатр и спортивный центр. Собственник двух особняков в Mayfayr получил разрешение на их соединение подземными этажами площадью в 1300 кв. м. По данным агентства Ashton Rose, только в муниципалитете Kensington and Chelsea за пять лет было получено более 800 разрешений на строительство дополнительных подземных этажей.

Торговый центр «Метрополис» около станции метро «Войковская» в 2013 году был куплен инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate за 1,2 млрд долларов. Это вторая по величине сделка прошлого года в Европе

Фото: Legion-Media

Однако самым существенным откликом на большой спрос на жилье со стороны иностранцев стала программа по строительству небоскребов. По данным New London Architecture, в городе, в том числе и в центральной части, сейчас строится более 200 небоскребов. Три четверти из них — жилые. Градозащитники крайне обеспокоены тем, что в центре британской столицы возводится «стена из бетона и стекла» и классическая линия горизонта Лондона будет навсегда утрачена. «Мы не против высотных зданий априори. Беда в том, что небоскребов строится слишком много, и места для них часто выбираются без достаточных обоснований», — сетует представитель English Heritage Найджел Баркер . Власти парируют критику: «Лондон — глобальный и при этом растущий город. К 2030 году число лондонцев увеличится на два миллиона человек. Небоскребы позволяют решить проблемы с жильем. Тем более что кластеры высоток строятся рядом с большими транспортными узлами».

Одним из символов наступления небоскребов стал The Shard («Осколок») — самое высокое здание в Евросоюзе (310 метров) весьма неоднозначной архитектуры на южном берегу Темзы. Показательно, что через 18 месяцев после окончания строительства только 30% офисов было сдано в аренду. Несколько лет офисный рынок Лондона переживал кризис, и только в конце 2013 года он начал восстанавливаться.

Из новых знаковых проектов можно выделить реконструкцию территории гигантской электростанции Battersea, расположенной на берегу Темзы. За участок боролся Роман Абрамович , желавший построить здесь в том числе и новый стадион для «Челси». Но победил малайзийский консорциум. Минимальная цена студии до начала строительства — 340 тыс. фунтов, а пентхауса — 6 млн. Несмотря на высокие цены, 600 из 800 квартир первой очереди были проданы за четыре дня: покупатели вставали в очередь в шесть часов утра и вносили задатки в 2500 фунтов с обязательством заплатить еще 10% в течение месяца. После таких рекордов продажи были остановлены, чтобы сохранить четверть квартир для азиатских инвесторов.

Нашествие приводит к неоднозначным последствиям. Часть иностранцев не пользуется недвижимостью, купленной для спекуляций или на черный день. В центре Лондона уже возникли улицы-призраки, где почти никто не живет. Статистика показывает, что сокращается население в самом центре — в районах Kensington, Chelsea. Другая проблема — резко подорожавшая лондонская недвижимость становится не по карману даже хорошо зарабатывающим англичанам. И ипотека тут не помогает. Плюс во всегда недешевом Лондоне становится крайне дорого жить: рестораны, магазины и прочее все больше затачиваются под богатых иностранцев. А лондонцы вынуждены уезжать в пригороды, другие части страны или за границу — этот феномен уже получил название «лондонский исход». Все чаще англичане говорят, что Лондон превращается из полноценного города в сейф для денег, что пропасть между столицей и остальной Британией все увеличивается.

Английские власти пытаются как-то влиять на этот процесс. С 2015 года будет введен для иностранцев налог на прирост капитала. Если недвижимость не являлась основным жильем, то при ее продаже надо будет заплатить 28% с разницы между ценой продажи и покупки. Кстати, для англичан такой налог действует. Плюс чтобы оживить спрос на жилье со стороны коренных жителей, введено несколько стимулирующих спрос программ, связанных с ипотекой. Одна из них рассчитана на покупателей первого жилья, которым при покупке недвижимости дешевле 600 тыс. фунтов государство гарантирует перед банком 15% кредита. При этом первоначальный взнос может составлять всего 5%.

Программы стимулирования спроса вызывают ожесточенные споры. Критики считают, что увеличение спроса только подтолкнет дальнейший рост цен, что еще больше уменьшит доступность жилья. Пока так и происходит. По данным Rightmove, за год средняя цена дома в Англии, несмотря на проблемы в экономике, выросла на 6,8%. Теперь она составляет 256 тыс. фунтов, что более чем в шесть раз превышает средний годовой доход. В некоторых местах, например в Оксфорде, соотношение цены жилья и средней годовой зарплаты уже выше 11. Примерно такой же показатель был в городах Калифорнии в 2006 году, после чего ценовой пузырь лопнул, а рынок недвижимости впал в многолетний кризис. Доступность жилья в Британии сегодня находится на самом низком за последнюю четверть века уровне. При этом накачка рынка продолжается: ипотека находится на рекордно высоком за последние шесть лет уровне. А объемы строительства — меньше докризисных на 40%.

Одна из каннских премьер-2014: масштабный проект «Сердце столицы» площадью более 630 тыс. кв. м. от компании «Дон-строй»

Предоставлено компанией ДОН-СТРОЙ

Отдельно от всех

В самом козырном месте, на входе на выставку, в отдельном павильоне демонстрировался огромный макет центра Москвы с тысячами домиков. Он вызывал два вопроса. Во-первых, для чего его привезли за тридевять земель? Дело в том, что ни одного проекта в центре специально для иностранных инвесторов Москва не предлагала.