Эксперт № 22 (2014)

Впрочем, в информационной сфере проблемы девелоперов редко обсуждаются. Специфика строительного рынка в том, что отдельные застройщики могут годами не выполнять обязательства, власть мало что может сделать — и особого резонанса вокруг таких проектов нет. А например, о проблемах банков пишут и говорят очень много. Связано это с нынешней политикой государства, нацеленной на санацию недобросовестных и слабых фининститутов.

Второй нюанс в том, что власти в последнее время активно создают нестабильность и вокруг недвижимости. Глава министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень обнародовал идею: чтобы избежать проблемы обманутых дольщиков, государство может полностью запретить нынешнюю схему долевого строительства. Стройку должны будут финансировать банки. Эта схема может заработать уже через несколько лет. Есть проект обложения высоким налогом покупателей вторых квартир в новостройках. Наконец, уже в течение многих лет государство планирует ввести налог на недвижимость. Новый срок его введения — 2015 год. Налоговая нагрузка на владельцев некоторых типов квартир вырастет в десятки раз. Все это в целом создает ситуацию неопределенности и вокруг недвижимости.

В начале года маятник предпочтений инвесторов заметно качнулся в сторону недвижимости. К этому подтолкнули широко обсуждаемая санация банков и валютная нестабильность. В марте–апреле маятник двинулся в другую сторону: спрос на недвижимость упал. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет мы еще не раз увидим подобные волны «увлечения недвижимостью». Однако предсказать их последствия в эпоху турбулентности не представляется возможным.

Запланированные рекорды Алексей Чеботарев

На рынке коммерческой недвижимости ожидается рекордный ввод площадей. Однако спрос в некоторых его сегментах заметно отстает от предложения. Участники рынка ожидают коррекции цен и ставок аренды

section class="box-today"

Сюжеты

Недвижимость:

Бетон против бумаги

Прорыв на южном направлении

/section section class="tags"

Теги

Экономика

Недвижимость

Русский бизнес

Недвижимость в цене

Строительная отрасль

Долгосрочные прогнозы

/section

Рынок коммерческой недвижимости выходит из штопора, вызванного шквалом негативных политических новостей и последовавшего за ними ужесточения условий получения западных кредитов. По словам участников, крупные инвестиционные сделки практически не совершались в течение последних двух-трех месяцев. Правда, девелоперы работают в обычном режиме: несмотря на финансово-политические бури, речи о замораживании объектов не идет, а объемы ввода коммерческой недвижимости за 2014 год снова обещают рекорды. Торговых площадей обещают сдать в полтора раза больше, чем в 2013-м, а предложение офисной недвижимости впервые значительно превысит миллион квадратных метров. Однако если на объекты торговой недвижимости спрос остается устойчивым, то в офисном сегменте уже разворачивается острая конкурентная борьба за арендатора.

Деньги подорожали навсегда

«После марта инвестиционный процесс остановился, и сейчас никаких сделок практически нет, — говорит управляющий партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов . — Перспективы роста очень слабые, ожидания негативные».

«Наиболее емко ситуацию на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость характеризует слово “подготовка”, — говорит директор отдела исследований рынка компании CBRE Валентин Гаврилов . — Инвесторы выбирают потенциально интересные объекты для покупки в случае ухудшения рынка и заботятся о наличии необходимого фондирования. Готовность покупать сейчас присутствует, однако есть ожидания скидок вследствие неопределенности будущего макроэкономического сценария».

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В то же время собственники занимаются балансировкой денежных потоков и пока в основном скидки делать не готовы, надеясь на улучшение ситуации во втором полугодии. Банки снижают риск путем уменьшения кредитного плеча, предоставляемого инвесторам и девелоперам. И все ожидают четких сигналов, куда же пойдет российская экономика в ближайшие несколько лет.

«Поэтому первое полугодие 2014 года с точки зрения объемов инвестиций будет достаточно слабым, — прогнозирует Гаврилов, — около 40 процентов от уровня аналогичного периода прошлого года. Чем дольше будет сохраняться неопределенность, тем выше вероятность, что совокупный объем инвестиций в 2014 году не превысит 3–3,5 миллиарда долларов. И наоборот, если что-то решится во втором квартале, это придаст рынку позитивный импульс, и тогда объем может достигнуть и 4–5 миллиардов».

Сегмент торговой недвижимости будет чувствовать себя лучше, чем офисной, согласно утверждают аналитики, поскольку он ближе к потребительскому рынку, к удовлетворению базовых потребностей населения. «Однако это вовсе не означает, что туда пойдет больше инвестиций, так как в силу тех же ценовых ожиданий собственников продажи могут быть более агрессивными, чем в офисном сегменте, — отметил Валентин Гаврилов. — При плохом сценарии в эти сегменты может прийти по 1–1,5 миллиарда долларов (35–40 процентов от уровня 2013 года), при более позитивном — от 1,5–2 миллиарда». Сделок, подобных покупке Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» и московского ТРК «Метрополис», в этом году ждать не стоит, согласны участники рынка. Крупные объекты есть, но из-за дороговизны денег спроса на них пока не будет.

«Рекорды вывода объектов на рынок по итогам года будут во всех сегментах, хотя некоторые проекты все-таки заморозят, — считает Денис Соколов. — Связано это с тем, что строительство крупных объектов часто ведется не просто на кредитные деньги, а на западные кредитные деньги. Но знаковые проекты высокой степени готовности, разумеется, будут достроены». В хорошие времена не сдается в срок 40% запланированных объектов, но в этом году показатель достигнет 60%, полагает эксперт.

Ввод торговых площадей вырастет в полтора раза

Сложившаяся экономическая ситуация и изменившаяся политическая обстановка не привели к значительному снижению спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, но существенно замедлили процесс согласования договоров аренды. Часть арендаторов решила попытаться добиться снижения арендных ставок. Однако, по информации CBRE, прайм-ставка для арендаторов небольших площадей (100–200 кв. м) в галереях ведущих торговых центров остается стабильной: в среднем 2060 долларов за 1 кв. м в год. Небольшое снижение арендных ставок (порядка 10–15%) наблюдается среди якорных арендаторов — розничные сети инициировали пересмотр арендных ставок в сторону понижения.

Основная схема, уже практически повсеместно используемая в торговой недвижимости, — процент с оборота плюс фиксированная ставка аренды. «Для арендодателя процент, как правило, лишь небольшое приятное дополнение к фиксированной ставке, — отмечает Михаил Рогожин , управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — Но сейчас все понимают: если настаивать на “фиксе”, то можно очень сильно недобрать арендаторов».

В среднем по рынку ставки аренды остаются на прежнем уровне, сообщает Knight Frank, однако в процессе переговоров девелоперы в некоторых случаях предоставляют потенциальным арендаторам дополнительные скидки или оговаривают другие дополнительные условия в договорах аренды. «Возможно, девелоперы будут прописывать в договорах аренды так называемую step rent — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с постепенным повышением, — полагает директор отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько . — В менее востребованных объектах вероятно снижение арендных ставок».

Количественных изменений в спросе не произошло, однако изменилась его структура — в пользу магазинов большей площади. «Многие одежные марки вместо ранее традиционных 150–200 квадратных метров рассматривают помещения площадью от 300 метров и более, — пояснила Ольга Ясько. — Некоторые компании выделяют ассортиментные группы, выпуская их на рынок под новым брендом». Например, H&M вслед за крупнейшим испанским ритейлером Inditex представила в 2013 году в ТРЦ «Афимолл» линейку товаров для дома H&M Home, а в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открылся первый магазин аксессуаров Guess Accessories одноименного бренда. Весной на рынок Москвы вышли восемь новых международных брендов: Conguitos, Dirk Bikkembergs, Harman, Lene Bjerre, Max Brenner, MIO, Monki, Sinsay. А еще шесть сетей заявили о предполагаемом выходе на рынок Москвы в течение 2014 года.