Эксперт № 37 (2013)
Шрифт:
Что нужно для прорыва
В РЖС очень надеются, что местные власти начнут активно развивать данный сегмент жилищного строительства на собственной земле и под своим контролем, потому что один фонд не может быть организатором массового строительства по всей стране. «Фонд на своем опыте сегодня разработал хорошую схему по ЖСК, — говорит Коротченкова. — У нас есть методические разработки по созданию технического задания заказчикам, проектировщикам, генподрядчикам. Прописаны квалификационные требования к подрядчикам, чтобы обезопасить процесс строительства, что особенно важно для людей, далеких от этой сферы. Есть даже набор типовых проектов самого разного жилья от индивидуального до многоэтажных многоквартирных домов, которые мы готовы передавать ЖСК бесплатно. Разработан алгоритм работы с естественными монополистами
Но для массового развития ЖСК необходимо доработать и законодательную базу, которая позволит в итоге строить кооперативы всем россиянам, а не только льготникам, урегулирует взаимоотношения между членами кооперативов, позволит продавать, менять, закладывать паи на разных этапах строительства, выбирать форму управления готовым домом и многое другое. Специализированный закон о жилищно-строительных кооперативах лежит в Госдуме с 2009 года, он успел пройти одно чтение, но потом был отложен в долгий ящик. Возможно, из-за того, что в тот период страну сотрясали скандалы с обманутыми дольщиками, законодатели не стали вводить новую форму, опасаясь появления и обманутых членов кооперативов. Существует также конспирологическая версия: закон-де тормозит лобби застройщиков, не желающих терять потенциальных дольщиков.
Помимо законодательной базы серьезное ограничение для массового распространения ЖСК — вопрос финансирования строительства. Сегодня член кооператива вынужден внести стоимость своего пая за короткий срок строительства дома — на эти деньги дом, собственно, и строится. Банки предоставляют кредиты пайщикам в основном под залог имеющегося жилья, ведь, пока дом не построен, пай в таком кооперативе выглядит вообще очень умозрительно. Есть лишь один ЖСК — «Сигма» в Новосибирске, — участникам которого удалось получить долгосрочные ипотечные кредиты в Сбербанке и ВТБ-24 под залог пая, но для этого понадобились специальные договоренности между РЖС, местными властями и банком. Впрочем, эта проблема также вполне решаема, считает Надежда Косарева. Например, можно передавать землю для ЖСК не в постоянное пользование, а в собственность, и тогда кредит на строительство легко будет получить под залог земли, а после того как дом построен, переоформить этот долг уже в виде долгосрочных ипотечных кредитов. Или местные власти могут давать банкам собственные гарантии по возврату средств на период строительства, как это сделали в Новосибирске. Можно разработать для банков специальные стимулирующие программы через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Агентство по финансированию жилищного строительства.
Правда, трудности по созданию кооперативов связаны и с тем, что пайщикам придется решать много организационных вопросов, по которым бывает нелегко договориться. Форум участников ЖСК «Сигма» доказывает, что создание кооператива из тысячи с лишним пайщиков, строящих самые разные варианты жилья одновременно — от индивидуальных коттеджей до многоквартирных домов в рамках одного ЖСК, — вызывает очень много споров, а порой и скандалов (кроме форума можно посмотреть рязановский «Гараж» — принципиально мало что изменилось). Взаимоотношения с РЖС у пайщиков тоже не всегда складываются безоблачно — видимо, процедуры взаимодействия пока все-таки прописаны слабовато. Очевидно, что на примере реализации первых проектов предстоит провести серьезную работу над ошибками, и вести речь о массовом масштабировании опыта, может быть, еще рано.
В любом случае, уверена Надежда Косарева, способность к самоорганизации у наших людей очень высока, и если заняться вопросом распространения практики ЖСК вплотную, то за пять лет можно добиться того, что жилищные кооперативы будут строить вдвое больше, чем в советское время, — кооперативным может стать до 15% всего жилья в стране.
: Василий ЛебедевРоста инвестиций
Василий Лебедев
Роста инвестиций в России в ближайшие полгода-год ожидать не стоит. Общую картину сильно портит «Газпром». Ни частный бизнес, ни другие госкомпании не в силах компенсировать плановое сжатие инвестпрограммы
газового монополиста. Еще один фактор риска снижения инвестиций в краткосрочной перспективе — возможное замораживание правительством тарифов естественных монополий
НЛМК запустил в Калужской области новый электрометаллургический завод стоимостью 38 млрд рублей
Фото предоставлено ОАО НЛМК
Инвестиционная активность в России сокращается. Сухие цифры Росстата подтверждаются микроэкономическим квартальным мониторингом «Эксперта». По данным Росстата, в первом полугодии 2013 года инвестиции в основной капитал в целом по экономике снизились на 1,4% по сравнению с соответствующим периодом 2012 года — до 4,76 трлн рублей. Не пытайтесь запомнить или с чем-то сопоставить эту цифру — она не слишком надежна. Достаточно сказать, что она лишь на две трети представляет собой сумму отчетности крупных и средних предприятий, все остальное — оценки и досчеты инвестиций, «не наблюдаемых прямыми статметодами». А если ограничиться более или менее достоверно отслеживаемым статистикой объектом, крупными и средними предприятиями, то их показатели динамики инвестиций еще хуже, чем по экономике в целом: снижение за полугодие составило 5,8%.
Наш анализ отраслевого и регионального срезов капвложений, а также инвестпрограмм крупнейших бизнес-структур показал, что важнейшим фактором столь резкого снижения инвестиций в стране стала, по большому счету, всего одна компания — «Газпром».
Кроме газовиков инвестиции в первом полугодии существенно снизили угольщики и металлурги (из-за неблагоприятной конъюнктуры на мировых рынках), электроэнергетики и цементники — в последних двух отраслях завершается цикл масштабного строительства новых мощностей.
Среди регионов худшими по динамике инвестиций оказались Ленинградская область, Республика Коми, Вологодская и Архангельская области. Именно на этих территориях «Газпром» в течение последних нескольких лет осуществлял крупное строительство газопроводов Бованенково—Ухта, Ухта—Торжок, Грязовец—Выборг (вторая нитка), вложив в них в общей сложности около 1,5 трлн рублей. После завершения строительства новых подобных объектов у компании не появилось.
Наконец, по оценкам самого «Газпрома», инвестпрограмма компании в 2013 году ужмется по сравнению с прошлым годом ни много ни мало на 270 млрд рублей. Сжатие инвестактивности подобных масштабов неминуемо отражается на динамике совокупных национальных инвестиций.
На этом фоне правительство объявило о планах заморозить рост тарифов естественных монополий в 2014 году. Сразу скажем, что мы полностью поддерживаем такой шаг. Главное следствие этого возможного шага в том, что замораживание или снижение уровня тарифов приведет к сокращению издержек компаний реального сектора экономики, а значит, к росту их прибыли и инвестиций, хотя бы в среднесрочной перспективе. Ясно, что моментального роста инвестиций не будет. В то же время, дабы инвестпрограммы монополистов не подверглись жесткому секвестру, правительство должно проконтролировать, чтобы стабилизация тарифов заставила их поработать над своими издержками, ведь о неэффективности работы наших монополий уже давно ходят легенды.
Таблица 1:
Инвестиционные программы ФСК ЕЭС и «Россетей» на 2013–2017 гг. (млрд руб.)
На «Газпроме» замораживание тарифов скажется меньше всего. В 2012 году на чистую прибыль этой компании пришлось 23% (!) сальдированного финансового результата всего реального сектора экономики страны, включая сельское хозяйство, добывающую и обрабатывающую промышленность, электроэнергетику, транспорт и связь. При этом рентабельность «Газпрома» по чистой прибыли весьма высока — 25%. Эти цифры красноречивее слов.
В отличие от газовиков у железнодорожников и электрических сетевиков нет такой подушки рентабельности. К тому же они сейчас входят в фазу интенсивных инвестиционных капвложений. Поэтому замораживание тарифов и, как следствие, уменьшение доходов для них будет куда чувствительнее.
Получив известие о готовящемся решении правительства заморозить тарифы, глава РЖД Владимир Якунин заявил, что в таком случае инвестпрограмма его компании на 2014 год сократится в четыре раза (по нынешнему плану это 389 млрд рублей) и будет уволено до 60 тыс. человек. Насколько обоснован такой прогноз, надо внимательно разбираться. Но уже понятно, что для реализации решения о замораживании тарифов естественных монополий понадобится политическая воля.