Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Чтобы продемонстрировать, как выглядит эта игра в реальной жизни, богатый папа и показывал нам свои «зеленые домики». Спустя десять лет, когда мне исполнилось девятнадцать, он купил себе «красный» отель на пляже Вайкики.
Вернувшись домой после вьетнамской войны, я попросил богатого папу помочь мне сделать первые шаги в работе с недвижимостью. Он ответил: «Иди сначала поучись. Я дал тебе все, что мог. Теперь тебе надо подняться на следующую ступеньку». Спустя месяц я увидел рекламу курсов по недвижимости. Чтобы записаться на них, мне пришлось потратить 385 долларов, что по тем временам было целым состоянием, так как мое жалованье пилота в морской авиации составляло около 600 долларов.
Но настоящая
Далее преподаватель советовал нам: «Найдите себе хорошего наставника, который сам вкладывает деньги в недвижимость». Поскольку богатый папа уже был моим наставником, я отправился прямиком к нему и сразу же услышал: «Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?»
Возьмите на заметку
«Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?»
В последующие несколько месяцев в свободное время я ездил по округе, выискивая недвижимость и общаясь с агентами, как и советовал богатый папа. В конце концов я нашел, как мне казалось, что-то подходящее и тут же помчался к нему, чтобы похвастаться. Как вы уже, вероятно, догадываетесь, он разгромил мою сделку в пух и прах. Хотя было очень обидно осознавать, что я еще многого не знаю, но этот опыт оказался для меня бесценным, потому что я впервые что-то предпринял самостоятельно.
Это была сделка с низким начальным платежом. Вся проблема была в том, что она имела отрицательный денежный поток, и каждый месяц я терял на ней деньги. Богатый папа преподал мне урок:
– Сколько таких сделок с ежемесячными потерями ты сможешь себе позволить?
– Не много, – искренне ответил я.
– Так зачем же ты платишь деньги, чтобы их терять? – был его следующий вопрос.
– Потому что агент по недвижимости сказал, что цена дома будет расти, и я верну деньги.
– Он это тебе гарантировал?
– Не знаю. Он просто сказал, что я заработаю кучу денег на продаже.
– Он может дать гарантию?
– Не знаю, – опять ответил я.
– А сколько домов ты сможешь купить, если каждый месяц они будут приносить тебе деньги?
– Сколько найду, столько и куплю, – ответил я, немного подумав.
– Так вот, иди и ищи сделки, которые будут приносить тебе деньги, – улыбнувшись, сказал богатый папа. – И больше не приходи ко мне с таким барахлом, которое вытягивает деньги из кармана. Никогда не делай ставку на то, что недвижимость вырастет в цене.
Я снова отправился на поиски, то есть вновь принялся за учебу, памятуя слова богатого папы: «Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?»
Следующим моим уроком было умение справляться с разочарованиями. По мере того как шло время, я все больше приходил в отчаяние. Все предлагавшиеся дома были либо слишком дорогими, либо требовали кучи денег на ремонт. Поджав хвост, я опять вернулся к богатому папе, но, как вы уже догадались, большого сочувствия не встретил.
Когда я пожаловался, что мне не хватает денег, он просто рассмеялся и преподал мне следующий урок: «Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».
Спустя месяц я нашел на острове Мауи кондоминиум, состоявший
из квартир с одной спальной и одной ванной комнатой. Он располагался всего в квартале от великолепного песчаного пляжа. Наконец-то я нашел то, что искал. Я купил сразу три квартиры, внеся начальный платеж с кредитной карточки и договорившись о финансировании оставшейся суммы со стороны продавца. Теперь с каждой квартиры я получал чистых 25 долларов в месяц. Я их зарабатывал, а не терял. Богатый папа был прав. Найдя хорошую инвестицию, вы всегда найдете и деньги на покупку.Возьмите на заметку
«Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».
К вашему сведению: 25 долларов на первый взгляд не бог весть какая сумма, но это один из четырех источников дохода. В сфере недвижимости к этим четырем источникам относятся:
1. Денежный поток. В данном случае он составлял 25 долларов в месяц.
2. Уменьшение задолженности. Каждый месяц погашалась определенная часть моего кредита. Если бы я продержал у себя эту недвижимость до окончания кредита, то фактически его выплатили бы мои квартиросъемщики.
3. Амортизация недвижимости. Правила, установленные в бухгалтерской и налоговой сферах, позволяют мне выводить амортизированную стоимость из налогооблагаемых сумм. Это значит, что фактически зарабатывая деньги, я делаю вид, что теряю их. Для меня это означает чистую прибыль, так как я плачу меньше налогов. Это явление иногда называют фантомным денежным потоком.
4. Удорожание недвижимости. Речь идет о повышении рыночной стоимости. Большинство людей вкладывают деньги в недвижимость именно из-за ее удорожания. Во время последнего бума спекулянты скупали недвижимость только с одной целью – тут же перепродать ее с прибылью.
Эти четыре источника доходов в совокупности составляют так называемую «внутреннюю норму доходности». Если в моих инвестициях присутствуют все четыре источника, я чувствую себя намного увереннее.
Как уже было сказано раньше, я инвестирую ради денежных потоков. Я не люблю спекулировать недвижимостью, потому что мне больше по душе все четыре возможности получения доходов. Поиски такой недвижимости занимают много времени, и мне неохота расставаться с ней.
Еще одна причина, удерживающая меня от спекуляции, заключается в том, что я могу извлечь выгоду из удорожания недвижимости, даже не продавая ее. Давайте предположим, что я купил недвижимость за 200 тысяч долларов, а через несколько лет ее стоимость возросла до 300 тысяч. Вместо того чтобы продавать ее, я лучше получу кредит под залог этой недвижимости, а выплачивать его, как и прежде, будут квартиросъемщики. Разумеется, такую операцию я провожу лишь в том случае, если уровень квартплаты позволяет покрыть возросшие платежи по кредиту.
Что же касается продажи недвижимости и спекуляции, то у меня имеется негативный опыт, и я сейчас расскажу о нем.
Больше, чем починка туалетов
После покупки трех квартир я наивно полагал, что моя учеба завершена. Но вместо этого началась очередная фаза образования – на этот раз в области управления недвижимостью. Уже через несколько месяцев после покупки произошел прорыв в системе очистки сточных вод, и нечистоты хлынули в мои квартиры. Следующим этапом моего учебного плана стали навыки в ведении переговоров со строителями, ассоциацией домовладельцев, юристами и принятие решения, что же теперь делать с такими «ароматными» квартирами.