Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Возьмите на заметку
В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь.
В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь. Добившись этого, вы будете обладать преимуществом над остальными. А теперь давайте приступим к первому шагу.
Совершите поездку по городу
Даже если всю жизнь вы живете в своем родном городе и знаете в нем каждую улицу и каждый дом, сядьте в машину и проедьтесь по нему, чтобы не просто полюбоваться на здания, а посмотреть на них глазами инвестора. В первую очередь вас должны интересовать
Во время поездки постарайтесь оценить город с позиций инвестора в недвижимость. Будьте наблюдательны. Что, по-вашему, определяет ценность недвижимости в одном районе по сравнению с другим? Даже если вы полагаете, что район, в который собираетесь вкладывать деньги, вам хорошо известен, то все же полезно будет понять, в чем заключается особенность других районов города. Это даст вам дополнительные аргументы «за» или «против» той местности, на которой вы остановили выбор.
Вы уже поняли, что моя жизнь четко расписана. При необходимости я готов изменить распорядок своего дня, недели, месяца или года, однако они уже весьма подробно распланированы. Независимо от того, придерживаетесь ли вы таких же строгих схем, проанализировав свою жизнь, скорее всего, вы поймете, что всеми нами управляют привычки. День за днем мы ездим на работу и обратно одним и тем же маршрутом. Мало того что при этом мы ничего не замечаем, так еще и упускаем возможность узнать, какие изменения происходят в других 90 процентах города. Поэтому для ознакомления с миром, в котором вы живете, я порекомендовал бы вам ездить на работу разными маршрутами. Если вы обычно пользуетесь автострадой, сверните на обычную дорогу. Если вы все время останавливаетесь около одного и того же кафе, чтобы выпить чашку кофе, выберите себе другое. Воспользуйтесь сменой обстановки.
Возьмите на заметку
Рекомендация № 1: осваивайте окружающий мир, совершая поездки на работу по разным маршрутам и в разное время и оценивая действительность с точки зрения инвестора в недвижимость. Вы сами будете удивлены разнообразию своих наблюдений.
Когда вы почувствуете, что уже освоились с районом, проедьте по нему в разное время суток (например, вечером, ночью) или в выходные дни. Не спешите и понаблюдайте, как здесь живут люди, какова интенсивность дорожного движения. Возможно, кое-что вызовет у вас удивление. Бывают районы, которые меняются не только с годами, но и в зависимости от времени суток. Мне приходилось видеть городские кварталы, в которых бурлит жизнь в обеденное время в рабочие дни, но которые буквально вымирают по вечерам. Если вы ищете офисное здание для фирмы, которая работает днем, это может оказаться подходящим местом. Но если фирма работает преимущественно в вечерние часы, то вам придется поискать для нее место где-нибудь в другом районе. Ваша задача состоит в том, чтобы не только увидеть район, но и проникнуться его духом. Только после этого вы будете в состоянии разглядеть его будущее. Не поленитесь записать свои интуитивные ощущения по этому поводу. Позднее, в ходе бесед с экспертами из своей команды – оценщиками, инспекторами, юристами, брокерами и строителями, – у вас будет возможность выяснить, насколько вы были правы в своих оценках.
Ищите точки роста
Чтобы лучше понять окружающий мир недвижимости, я ищу в нем то, что профессионалы называют «точками роста». Даже в городах, которые в целом уже прекратили свой рост, всегда найдутся районы, где он продолжается. Как отыскать эти точки роста применительно к коммерческой недвижимости? Ищите места, где застройщики скупают землю под жилищное строительство, где сооружаются новые здания, где планируется появление новых средних школ. Хорошим источником информации являются городские власти, которые охотно расскажут вам, где они собираются разворачивать строительство и развивать инфраструктуру. Вы можете также обратиться в департамент экономического развития в городской администрации. Всегда интересно посмотреть, по отношению к каким проектам его сотрудники проявляют наибольший энтузиазм и в каком направлении пойдет развитие города.
Возьмите на заметку
Рекомендация № 2: установите контакт с городской администрацией и выясните, какие проекты находятся в стадии разработки и имеют наибольшую перспективу. Чем теснее будут ваши контакты, тем скорее вы выявите точки роста.
Чиновники зачастую с большим восторгом рассказывают о планах социального возрождения городов и даже помогают найти финансирование для таких проектов. Конечно, здорово осознавать, что своей работой ты помогаешь ликвидировать в городе насилие, преступность и распространение болезней. Но лично я в таких случаях предпочитаю соблюдать осторожность. Подобные проекты требуют обычно очень больших затрат времени. И дело не только в процессах планирования,
отвода земельных участков, проектирования и множестве других бюрократических процедур. Иногда еще приходится учитывать и мнение избирателей. Могут пройти годы, прежде чем они оценят и примут ваш проект. В моем родном Финиксе было построено объектов социального возрождения на 800 миллионов долларов, прежде чем я тоже решился вложить деньги в это дело, да и то отдача от них наступила только через двенадцать лет. Поэтому настройтесь на очень длительный срок реализации своего проекта, так как даже районы, в которых, по планам, должна начаться модернизация, могут еще долгие годы оставаться в состоянии упадка.Необходимо заметить, что некоторые инвесторы в недвижимость для вложения денег специально выбирают районы, переживающие застой и упадок. Это не моя сфера деятельности, и поэтому я не проявляю интереса к инвестициям в офисные здания, если вижу, что они пустуют и расписаны граффити. Такой подход кажется вполне очевидным, но приходится просто поражаться, когда старинные исторические здания привлекают эмоционально настроенных инвесторов. Такие покупатели сами себя уговаривают на принятие плохих решений, считая, что приобретение подобного строения положительно скажется на развитии всего района, а его историческая ценность компенсирует неудачное расположение. Одних только этих аргументов недостаточно. Помните, что главным фактором является расположение недвижимости, а все ностальгические и эмоциональные моменты вторичны.
Трудно подниматься в условиях спада
Я особо заостряю ваше внимание на этом моменте, так как очень трудно взбираться вверх по осыпающемуся склону. Существует разница между районами, находящимися в упадке и переживающими начало возрождения. Если у вас возникло ощущение, что у района нет перспектив в развитии, откажитесь от своей затеи. Если же вы видите восходящую тенденцию, а в самом центре района расположено то самое историческое здание, то к такой возможности имеет смысл присмотреться. Но и в данном случае главную роль играет окружение, а здание само по себе вторично.
Для меня непременным условием инвестирования является четкое понимание, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Все это необходимо прочувствовать, прежде чем поспешно вкладывать деньги. Недвижимость – это не тот вид бизнеса, где важнейшим фактором является скорость. Вам совсем не обязательно быть здесь первым. Уступите первенство крупным игрокам, которые могут позволить себе рисковать. У вас будет множество возможностей сделать деньги, даже если вы будете вторым, третьим или двадцать третьим. Если вы начинающий мелкий инвестор, никогда не стремитесь оказаться на рынке первым.
Возьмите на заметку
Рекомендация № 3: проделайте всю необходимую домашнюю работу, чтобы понять, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Вы инвестируете в будущее, поэтому постарайтесь рассмотреть его как можно лучше.
Время обычно летит быстро, но когда вы имеете дело с недвижимостью, то иной раз просто диву даешься, как долго приходится ждать наступления будущего. А если вы скользите вниз по склону холма, то поверьте мне, это будущее может вообще никогда не наступить. В этом случае вы можете обнаружить, что намеченных вами великих перспектив надо ждать не два года, а целых двадцать лет. Такое не раз происходило со многими инвесторами. Город Фаунтин-Хиллз в Аризоне был основан в 1970-е годы одним спекулянтом недвижимостью. Он построил там самый большой в мире фонтан, который с помощью ракетных двигателей выбрасывает струи воды на высоту 170 метров. Его цель состояла в том, чтобы с помощью этой достопримечательности заманить любопытных людей в город, возникший буквально на пустом месте. Люди приезжали и любовались фонтаном, но не торопились покупать дома. Потребовались десятилетия, чтобы рынок недвижимости в Фаунтин-Хиллз ожил. Сегодня этот город процветает, но чтобы добиться этого, понадобилось почти тридцать лет.
А насколько далеко простирается ваше видение будущего? Я установил для себя правило: никуда не торопиться и проявлять терпение. В этом деле нет никакой нужды в спешке. Если на рынке есть место для одного человека, то найдется и для второго. Я пришел к выводу, что существует очень мало таких объектов недвижимости, упустив которые вы упускаете сделку если не века, то, по крайней мере, десятилетия. Хотя такая недвижимость на самом деле существует, ее владельцы хорошо знают ей цену, которую обычно всегда завышают, сводя на нет любую возможность покупки. Хорошим примером могут служить здания Эспланада и Билтмор Фэшен, расположенные неподалеку друг от друга в Финиксе. Такие сооружения могут купить только крупные компании, для которых престиж имеет большее значение, чем истинная стоимость недвижимости или доход от нее. Так, например, «General Electric» приобрела здание Хейден-Ферри в престижном районе города Темпе в Аризоне, а «MetLife» купила Эспланаду в Финиксе. Таким путем они стараются повысить свой статус и привлечь к себе внимание.