Инвестиции в недвижимость

Схема 6.6

Обычно клиенты в подобных случаях задают вопрос: «Каким образом можно объединить преимущества доверительной собственности с подлинной защитой имущества?» Ответ очень прост, и он графически изображен на схеме 6.6. В качестве владельца четырехквартирного жилого дома выступает ТОО. Это обеспечивает ему защиту. Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, касается лишь имущества, принадлежащего ТОО XYZ. Если вдруг и Марио, и Кармен умрут, этот документ без судебного разбирательства определит, кто станет собственником ТОО. За счет этого обеспечивается анонимность.

Возьмите на заметку

ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Реальная история: ошибка Марио

Один из моих клиентов по имени Марио оформил доверительную собственность, вступающую в силу при жизни учредителя, на свои активы – собственный жилой особняк, сдаваемый внаем жилой четырехквартирный дом и счет, на который поступали доходы. Доверенность на имя Кармен О. Санчес была выдана 10 июня 2004 года, внесена в официальные титульные документы на недвижимость, а брокерская контора «Smith Barney» переоформила счет.

Сделал это Марио после посещения одного семинара по недвижимости, где выступающий заверял, что при такой ситуации его активы будут полностью защищены. Однако вскоре один из жильцов выдвинул против него судебный иск и обратил взыскание на четырехквартирный дом. Марио попросил у меня помощи.

Он был неприятно удивлен, что в действительности его недвижимость не была защищена. Несмотря на то, что она находилась в доверительной собственности у другого лица, истец вполне мог рассматривать ее как предмет иска.

Когда Марио поинтересовался, можно ли переоформить собственность каким-нибудь другим образом, чтобы усилить ее защиту, мне было очень трудно объяснить ему, что уже слишком поздно. Если против вас подан иск или даже кто-то угрожает иском, то время для защиты имущества уже упущено.

Правильно организованное ТОО и доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, хорошо сочетаются и дополняют друг друга. ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Правило № 6: Земельный траст обеспечивает анонимность, но не защищает имущество, или Почему одной только анонимности недостаточно

Причины, по которым земельный траст не обеспечивает защиты имущества, во многом напоминают доверительную собственность. Действительно, земельный траст очень похож на нее. И в той и в другой форме имущество передается в доверительное управление, а вы являетесь бенефициаром.

По словам многочисленных консультантов, большим преимуществом земельного траста является конфиденциальность. После передачи недвижимости в трастовое управление ваше имя исчезает из всех титулов собственности и прочих документов. И хотя анонимность в наше время ценится весьма высоко, она не может служить полной заменой защиты имущества.

Чтобы понять, почему так происходит, необходимо разобраться в структуре земельного траста.

Схема 6.7

В нашей схеме Джо выступает во всех публичных документах как доверенный управляющий имуществом, а Джейн, являясь бенефициаром, нигде не упоминается. Таким образом достигается анонимность.

Однако земельный траст, как и доверительная собственность, не защищает Джейн. Если предметом судебного иска станет четырехквартирный жилой дом, то судебное решение может адресоваться непосредственно бенефициару. А если бенефициаром является физическое лицо Джейн, то взыскание может быть обращено на ее личное имущество. Есть два решения этой проблемы. В примере А в качестве бенефициара мы показываем товарищество с ограниченной ответственностью.

Схема 6.8

Таким образом, судебное решение адресуется бенефициару, в роли которого выступает товарищество с ограниченной ответственностью. Личные активы Джеймса при этом не затрагиваются.

Разумеется, в данном случае приходится основывать две структуры – земельный траст и ТОО, – а также ежегодно оплачивать услуги доверительного управляющего. Но точно такая же защита обеспечивается и за счет основания всего одной структуры – ТОО – как показано в примере Б.

Возьмите на заметку

Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо.

Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо. Наша фирма берет за такие услуги 650 долларов в год. Другие фирмы могут иметь более высокие или низкие тарифы. Таким путем вы можете добиться и защиты недвижимости, и анонимности, не прибегая к услугам земельного траста.

Правило № 7: ТОО и коммандитное товарищество (КТ) – прекрасные средства защиты недвижимости, или Зачем вам нужен приказ об обращении взыскания на долю должника

Итак, мы, наконец, переходим к положительным примерам. Ждать пришлось долго, но, как я уже упоминал, в теме защиты недвижимости существует столько непонимания и недоразумений, что мне сначала хотелось развеять мифы и откровенную ложь. Покончив с этим, теперь могу констатировать, что ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты активов за счет приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе.

Но прежде чем объяснить, что это такое, продемонстрирую вам разницу между товариществом с ограниченной ответственностью и коммандитным товариществом. КТ предполагает наличие по крайней мере одного генерального партнера и одного партнера с ограниченной ответственностью. Если в роли генерального партнера выступает физическое лицо, то оно несет личную ответственность за деятельность КТ. Чтобы сузить пределы этой ответственности, необходимо образовать юридическое лицо – корпорацию или ТОО, которое будет осуществлять функции генерального партнера. Теперь у вас есть полная защита, но вы должны помнить, что такая модель требует образования двух структур – КТ и корпорации или ТОО, выступающих в роли генерального партнера. Если же мы говорим о товариществе с ограниченной ответственностью, то здесь образуется только одно юридическое лицо – ТОО, которое само по себе обеспечивает полную защиту. Конечно, КТ тоже имеет право на существование, но, с учетом необходимости образования двух юридических лиц вместо одного, впредь мы будем рассматривать эту тему только на примере ТОО.

Говоря о защите недвижимости, необходимо различать характер судебных исков. Приведенная ниже схема поможет понять суть различий:

Схема 6.9

В первом случае жилец обращается с иском против ТОО по поводу сломанной лестницы. Если иск будет удовлетворен, жилец имеет право обратить взыскание на имущество ТОО – четырехквартирный жилой дом.

Вы можете спросить: «Но ведь если дела обстоят подобным образом, зачем вообще утруждать себя созданием ТОО?» А затем, что без ТОО жилец мог бы претендовать на все, чем владеет Джон, включая его банковские счета и другое имущество. ТОО ограничивает претензии жильца только имуществом товарищества и ограждает от иска все прочие личные активы Джона.

Во втором случае Джон является виновником дорожно-транспортного происшествия, в ходе которого нанесен ущерб другому автомобилю. Страховая компания отказывается возмещать ущерб. Пострадавший (назовем его Нетом) становится, таким образом, кредитором. Поскольку авария не имеет никакого отношения к недвижимости, Нет не может выдвигать иск непосредственно против ТОО Джона. Он может претендовать только на долю Джона в товариществе.

И вот здесь вступает в игру приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе. Он предусматривает, что Нет не имеет права стать собственником этой доли. В противном случае он мог бы продать недвижимость Джона и возместить свой ущерб из вырученных денег. (Обратите внимание: такое может случиться с корпорацией. Кредитор по суду получает в собственность акции корпорации, приобретая таким путем контроль над ней, и продает корпоративные активы. Невада на сегодняшний день является единственным штатом, где обеспечивается защита от подобных действий кредитора для корпораций, имеющих от двух до семидесяти пяти акционеров.)