Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации

Конкуренция в Месте реализации проекта характеризуется следующими фактами:

в Месте 12 баз отдыха, из них действующих – 7, в том числе ведомственных – 6;

цены за проживание – от 100 до 200 рублей в день в старых базах без комфорта и удобств, до 2000 рублей в день в относительно новых базах при отсутствии достаточной инфраструктуры;

общее количество человекомест по базам отдыха – около 1000, из этого количества используется 350, в сезон в 3 раза больше;

частные и ведомственные базы загружены с июня по октябрь, с конца декабря по конец февраля, в остальное время они используются как базы выходного дня;

ни одного СКК в Месте сейчас нет. Нет ни одной базы с круглогодичным циклом работы;

идеи современного строительства СКК, действующего круглый год и имеющего постоянную загрузку пока никто еще не предлагал и пока, видимо, не предложит;

конкуренции по проектам организации СКК в Месте нет.

Календарный план проекта приведен в таблице 24.

Таблица 24 Календарный план проекта

Проект должен пройти следующие этапы.

1. Приобретение земельного участка (1–2 месяца):

участок – ключевой ресурс, удачность проекта во многом зависит от выбора участка;

цена на землю в настоящий момент держится на уровне 50 тысяч рублей за сотку;

участок – редкий ресурс: сейчас участки не продают и ждут роста цен; расширение территории поселка ограничено вследствие окружающих гор и заповедных зон;

площадь участка для СКК желательно иметь не менее 0,5 гектара с возможностями расширения;

при покупке и выборе участка следует ограничивать ценовые ожидания потенциальных продавцов земельных участков.

2. Проектирование СКК (2–4 месяца):

архитектурный проект будет разработан после принятия решения о начале реализации проекта;

предлагается качественный проект в немецком стиле из местного леса и камней;

все коммуникации, за исключением газа, присутствуют на месте.

3. Строительство СКК (3–12 месяцев):

выполняется опытной строительной фирмой под руководством местных партнеров;

есть лицензия, кадры, возможности, подтвержденный опыт и все прочие необходимые для строительства ресурсы (за исключением финансирования);

точная смета будет подготовлена после принятия решения о начале реализации проекта;

копии документов на строительную фирму прилагаются (письменно).

4. Приобретение оборудования, обустройство СКК (2–4 месяца).

На этом этапе предстоит купить следующее оборудование:

оборудование на 45 номеров (45 комплектов: шкаф, две-три кровати, два-три стула, два-три кресла, стол, телевизор, холодильник, шторы);

оборудование обеденного зала (30 обеденных столов, 120 стульев, столовые приборы, скатерти и т. д.);

оборудование кухни и продуктового склада (4 электроплиты, 2 жарочных шкафа, тестосбивалка, мясорубка, хлеборезка, птицегольевая машина, моечная машина, холодильные камеры, грузовой лифт);

оборудование лечебного отделения (мебель для кабинетов врачей и медсестер, оборудование для отпуска ванн, оборудование физиотерапевтического кабинета на 6 кабин, оборудование массажного кабинета);

оборудование спортивного и тренажерного зала;

оборудование для проката горных лыж.

5. Эксплуатация СКК:

продажа путевок должна быть организована в Москве;

дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;

у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.

Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.

Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:

стоянка на 30 автомашин;

2 бокса;

помещение проходной;

котельная;

открытая танцплощадка.

Команда проекта:

для реализации проекта есть местные партнеры;

вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;

в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;

досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).

Роль местных партнеров в проекте:

знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;

необходимость оперативного управления СКК и персоналом;

необходимость строительства СКК местными силами;

экономия при приобретении участка.

Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.

Таблица 25 Персонал ССК

Набор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

ключевые решения принимаются инвестором;

оперативное управление осуществляется местной командой;

контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;