Ипотечный кредит: как получить квартиру

7. В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются десятки различных видов договоров, соглашений. Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования автором вносятся предложения по упорядочению некоторых из них. Так, в работе анализируются договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя. Помимо внесения 30 процентов стоимости будущего жилища, залога жилья (под непомерные проценты и ответственность), от залогодателя требуется письменное заключение второго способа обеспечения исполнения обязательств – поручительства, страховка в пользу кредитора имущества, передаваемого в залог, от риска в одной из рекомендуемых кредитором страховых компаний и своевременного возобновления страхования до полного исполнения обязательств по настоящему договору и т.д. Отвечать по своим обязательствам перед кредитором всем своим имуществом. По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п.

Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения [144] . Проекты указанных договоров разработаны автором и содержатся в работе. Проекты не содержат указанные выше условия, а также штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Не исключается при этом право залогодателей погасить кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке, и т.п.

144

Данное предложение нисколько не противоречит действующему законодательству. См.: Федеральный закон от 21.12.2004 № 171-ФЗ (п. 2 ст. 1) «О внесении изменений в Закон Российской Федерации „О защите прав потребителей“ и о признании утратившим силу пункта 28 статьи 1 Федерального закона „О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „О защите прав потребителей“: «Правительство Российской Федерации вправе издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг)“.

Не могут быть паритетными отношения, когда одна из сторон диктует свою волю, пользуясь беспомощностью другой. Обязательное требование заключения типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно, приведет к упорядочению ипотеки жилища и достижению оптимальной экономии. Указанные типовые договоры для соблюдения баланса интересов сторон по своей природе призваны быть отражением справедливых правил взаимоотношений участников ипотечных отношений. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов.

8. В качестве одного из возможных способов преодоления существующей тенденции развития законодательства целесообразно внести изменения в федеральный закон «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» по закреплению механизма защиты при наступлении неблагоприятной экономической ситуации на рынке недвижимости. При изменении цен на жилье или наступлении финансовых проблем у застройщика участники проекта – залогодатели должны быть защищены законом и иметь гарантии государства по возврату вложенных денежных средств.

Залогодатели, также как и кредиторы, по новому законодательству должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), о застройщиках, других участниках ипотечных отношений, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям [145] . В настоящее время законодательство не способствует этому [146] . Например, в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в статьях 20, 21) содержатся нормы о том, что застройщик обязан любому лицу предоставить информацию о себе и о проекте строительства. Однако без соответствующей ответственности данные нормы бездействуют. Поэтому целесообразно хотя бы в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (в статье 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости») предусмотреть ответственность застройщика (других участников ипотечных отношений) за непредставление информации о себе и проекте строительства в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения.

145

В настоящее время банки, предлагая кредитные продукты, не предоставляют заемщикам информацию о реальной стоимости услуги в таком формате. Высокие ставки по кредитам дробятся на составные части, и это вводит заемщика в заблуждение относительно действительной их стоимости.

146

Без правовой защиты населения отношения залогодателей по долевому участию в строительстве будущего жилья являются весьма рискованными для граждан и представляют серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид, о чем свидетельствуют массовые случаи обманутых субинвесторов. Даже после принятых новых законов залогодатели, беря на себя весь риск застройщика по завершению строительства, не имеют достаточных гарантий получить квартиру в собственность из-за остающейся изначально юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом (аналог беспроцентного кредита), получив максимальные льготы и гарантии по новому законодательству, направленному на развитие доступного жилья граждан.

9. На данном этапе экономического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, следует сделать упор на развитие одноуровневой модели рефинансирования с государственной поддержкой. Наибольшая поддержка должна оказываться применению социальной ипотеки, социальным ипотечным кредитам, дотируемым из бюджетов напрямую и без использования механизмов рефинансирования. Данный вывод сделан на основе анализа практики и устоявшихся подходов отечественной и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

Предпочтение автором отдается также наиболее отрегулированной системе социальной поддержки заемщиков, действующей в Германии, где вкладчики (стройсберкасс) по схеме ссудно-сберегательных касс получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. После анализа 300 законов и постановлений субъектов Российской Федерации предлагается шире использовать имеющийся положительный региональный опыт применения социальной ипотеки жилища на федеральном уровне, основанный на законодательной опеке и бюджетных гарантиях.

10. Крайне необходимо сведение до минимума посреднических звеньев (риэлтеров, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний, налоговиков и др.) и дополнительных, непомерных «накруток» к процентным ставкам по кредиту. Недопустимо, когда вместо помощи нуждающимся государственные проблемы (дополнительные рабочие места для сотен тысяч высокооплачиваемых граждан), проблемы банкиров («андеррайтинг») перекладываются на тех, кто сам нуждается в поддержке. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по минимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. Например, шире использовать данные Единого государственного реестра прав от органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним непосредственно или через организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, с целью доступа к этой информации участников ипотечного рынка, упрощения процедуры приобретения готового жилья залогодателями и т.п.

11. Деловая практика банков показывает, что зачастую при выдаче кредитов в договоре ипотеки делается лишь ссылка на номер и дату кредитного договора, без указания существа, размера и срока исполнения основного обязательства.

Чтобы не возникало вопросов о действительности такого договора, в котором, по сути, не представлены три из шести существенных условий, а имеется лишь указание на основное обязательство, руководствуясь постановлениями Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, включить в положение о порядке заключения и исполнения кредитного договора, договора ипотеки норму следующего содержания: необходимыми условиями договора ипотеки являются номер и дата кредитного договора, предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.

Главным смыслом настоящей работы является стремление оказать посильную помощь в возрождении в России справедливой, продуманной системы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования, по обеспечению доступным жилищем рядовых граждан (Шевчук Д.А.).

Примеры ипотечных программ

Ипотека. Стандартная программа

Условия кредитования

Процентные ставки

Условия предоставления кредита

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, необходимых для рассмотрения Анкеты на получение ипотечного кредита Стандарт «АИЖК»