Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

Самовольная перепланировка

Перепланировка или переустройство без разрешения считаются незаконными. Если это будет обнаружено (что может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то придется заплатить крупный штраф. После этого собственник квартиры будет обязан привести ее в исходное состояние. Если этого не произойдет, суд по иску Жилищной инспекции может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из средств от продажи будут уплачены судебные издержки, а то, что останется, получит собственник.

Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры регулируются Жилищным кодексом. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Социальный наем используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, коммерческий — и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются самым частым основанием для права пользования жилым помещением.

Права нанимателя:

— пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;

— заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;

— расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;

— иметь временную регистрацию в квартире;

— сдавать жилое помещение в поднаем;

— обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;

— требовать от наймодателя своевременного проведения ремонта;

— выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды.

Обязанности нанимателя:

— использовать арендуемую жилую площадь по назначению (для проживания в ней);

— соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;

— нести ответственность за состояние жилплощади;

— ремонтировать жилое помещение;

— своевременно оплачивать коммунальные и жилищные услуги, если это указано в договоре;

— разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;

— освободить жилплощадь по окончании срока договора.

Договор коммерческого найма

Договор коммерческого найма — это наем квартиры у частного лица. Для его заключения в отличие от договора социального найма не нужно доказывать как нуждаемость, вставать на учет и получать ордер. Необходимо лишь, чтобы наниматель и собственник достигли соглашения по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в установленной законом формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. Существуют два варианта договора — краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если владелец не выполнит этой обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

Договор социального найма

Социальный найм — это предоставление гражданам государственного или муниципального жилья. По договору социального найма помещения в установленном порядке предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье. Граждане могут быть признаны малоимущими на основе суммы дохода на одного члена семьи и общей стоимости всего семейного имущества (подлежащего налогообложению).

Социальное жилье не предоставляется лицам без гражданства и иностранным гражданам.

Вот кого государство признает нуждающимися в жилье:

1) Граждане России, живущие в общежитиях и служебных квартирах, предоставленных им до 1.03.05 (дата введения нового Жилищного кодекса). Таких граждан нельзя выселить, не выделив им другого жилья;

2) Граждане России, не имеющие собственного жилья (или нанимаемого у государства) и при этом не являющиеся членом семьи собственника жилья (или нанимателя);

3) Граждане, имеющие жилье в размере ниже установленных нормативов на одного члена семьи;

4) Граждане, проживающие в помещениях, не отвечающих санитарным нормам;

5) Живущие в одной квартире на несколько семей, если в семье есть больной тяжелой хронической формой опасного заболевания.

Чтобы заключить договор социального найма жилья, гражданин должен быть принят на учет как нуждающийся в жилье по одному или нескольким из перечисленных оснований. Для того, чтобы встать на учет, гражданин должен написать заявление в орган местного самоуправления и приложить к нему соответствующие документы.

Социальный найм помещений происходит только в порядке очереди.