Как выгодно оформить ипотеку

Созаемщик – это лицо, которое несет ответственность по возврату ипотечного кредита наравне с заемщиком. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обычно учитывает доход созаемщика. Именно поэтому целью привлечения созаемщика часто является увеличение суммы кредита. Одновременно можно привлечь несколько созаемщиков (как правило, до трех). Некоторые банки разрешают привлекать в качестве созаемщиков только лиц, имеющих родственные связи. Некоторых допускают, что созаемщиком может выступать любое лицо. К созаемщику предъявляются требования, аналогичные требованиям к основному заемщику. Право собственности в приобретаемом объекте недвижимости на созаемщика может не оформляться. В большинстве банков супруг/супруга в обязательном порядке выступает созаемщиком (даже без учета дохода) либо поручителем.

Поручитель – лицо, выступающее гарантом возврата кредитных средств банку. Доход поручителя при рассмотрении заявки на ипотеку, как правило, не учитывается. Соответственно, наличие поручителя не влияет на размер кредита, а привлекают его для уменьшения кредитных рисков. Например, банк может потребовать предоставление поручителя при покупке квартиры в новостройке до момента ввода дома в эксплуатацию. Когда дом будет построен и жилье оформят в залог, договор поручительства будет прекращен. Требования к кредитной истории и базовые требования к поручителю обычно такие же, как и для основного заемщика. У поручителя нет права собственности на объект недвижимости. Наличие родственных связей между заемщиком и поручителем не обязательно.

Важно! Основным различием созаемщика и поручителя является тип ответственности. У созаемщика она солидарная (совместная с основным заемщиком), то есть банк имеет право истребовать средства в оплату долга без обращения в судебные инстанции, например, при просрочке. У поручителя ответственность субсидиарная (частичная), это означает, что взыскивать долг с поручителя можно только по решению суда, признавшего основного заемщика неплатежеспособным или уклоняющимся от выполнения обязательств.

Залогодатель – лицо, предоставляющее недвижимость в залог банку в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств заемщика. В большинстве случаев заемщик выступает залогодателем. Если залогодатель и заемщик – разные лица, то при предоставлении залога залогодатель автоматически становится поручителем, принимая на себя соответствующую ответственность. Доход залогодателя при рассмотрении ипотечной заявки не учитывается, в вот кредитную историю банк проверять и анализировать, скорее всего, будет, так как наличие просрочек и исполнительных производств могут затруднить взыскание и реализацию залога в случае неуплаты кредита.

Вывод: заемщик – получает кредит и полностью за него несет ответственность, оформляет собственность. Созаемщик – доход учитывается, ответственность как у заемщика, собственность может не оформляться. Поручитель – доход не учитывается, ответственность частичная, собственность не оформляется. Залогодатель – предоставляет недвижимость, доход не учитывается, ответственность как у поручителя плюс риск потери залога.

1.1.3. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос (ПВ) – это часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости, которую заемщик должен оплатить за счет собственных средств. Проще говоря, это сумма денег, которую покупатель передает продавцу помимо ипотеки. В разных банках различные требования к размеру минимального первоначального взноса. Более того, минимальный размер первоначального взноса может отличаться для различных ипотечных программ в одном и том же банке, например, «новостройка» и «готовое жилье». Также размер минимального ПВ зависит от объекта недвижимости, например, квартира или дом с земельным участком 6 . Требования к минимальному первоначальному взносу могут зависеть от категории заемщика 7 . Например, для собственника бизнеса или индивидуального предпринимателя минимальный размер первоначального взноса может быть по базовым условиям больше, чем для наемного работника. В разных банках могут существовать дополнительные требования и условия.

6

Подробнее о размере ПВ для разных видов недвижимости в главе 1.2.

7

Подробнее о категориях заемщиков в главе 1.4.

С помощью размера первоначального взноса заемщик может влиять на решение по одобрению кредита, процентную ставку и необходимый пакет документов. Более подробно об этом написано в последующих главах книги. В двух словах: чем больше первоначальный взнос (более 30%), тем более лояльно кредиторы рассматривают и анализируют заемщика. Следовательно, вероятность одобрения ипотеки выше. Есть банки, в которых процентная ставка по ипотеке напрямую зависит от размера первоначального взноса. Соответственно, чем больше собственных средств внесет заемщик, тем более низкую процентную ставку ему предложит банк. Существуют программы кредитования, по которым для подачи заявки на ипотеку достаточно предоставить только паспорт. Минимальный размер первоначального взноса по таким программам, как правило, составляет от 30%.

Изменяя сумму первоначального взноса, заемщик может регулировать размер ипотеки, ежемесячного платежа, срок кредита и, как следствие, переплату. Чем больше первый взнос – тем меньше переплата по кредиту. Также чем меньше сумма ипотеки, тем меньше будут дополнительные расходы на оплату страхования. Уменьшать и увеличивать размер первоначального взноса можно только в рамках условий выбранной ипотечной программы (так как есть ограничения по минимальному размеру первоначального взноса и минимальному размеру суммы ипотеки).

Вывод: минимальный размер первоначального взноса нужно узнавать в конкретном банке на конкретный вид недвижимости с учетом ваших особенностей как заемщика. Размер первоначального взноса влияет на условия кредитования и необходимый пакет документов.

1.1.4. Процентная ставка. Как формируется и от чего зависит

Процентная ставка – один из наиболее важных факторов при выборе ипотечной программы и банка. От ее величины зависит размер ежемесячного платежа и сумма переплаты по кредиту. На размер процентной ставки по ипотеке влияют множество факторов. Например, программа кредитования (новостройка или готовое жилье), вид недвижимости (квартира или дом), размер первоначального взноса, категория заемщика, способ подтверждения дохода и прочие.

Процентные ставки по ипотеке бывают фиксированными и переменными. В подавляющем большинстве ипотека выдается с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредитования.

Стоит отметить, что существуют различные программы льготного ипотечного кредитования 8 . Процентную ставку по таким программам субсидирует государство. То есть ставка, сумма переплаты и ежемесячный платеж будут значительно меньше, чем по стандартным условиям кредитования. Перед подачей заявки в банк обязательно проверьте, можете ли вы воспользоваться льготной ипотекой.

8

Подробнее о льготных программах в главе 1.3.

Получить сниженную процентную ставку также возможно при оформлении заявки по специальным акциям от банков и с помощью преференций от партнеров. Рассмотрим более подробно оба варианта:

– Акции и скидки от банков.

Банки периодически предлагают ипотечные программы со сниженными процентными ставками. Как правило, такие акции ограничены по времени, чтобы стимулировать заемщиков к быстрому принятию решения и выходу на сделку. Самый распространенный пример – это сниженная процентная ставка при покупке квартиры в ипотеку у определенного застройщика. Либо скидка по процентной ставке при оформлении ипотеки на крупную сумму. Например, от 20 млн рублей – для Москвы и от 5 млн рублей – для регионов. Об акциях и спецпредложениях нужно узнавать в банке до подачи заявки.