Как выгодно оформить ипотеку

– В собственности или в аренде земельный участок. Если земля в аренде, то не все банки такие объекты кредитуют. Также нужно учитывать, что некоторые кредиторы выдают ипотеку на покупку дома с земельным участком в аренде на срок, не превышающий договор аренды.

– Материал постройки дома. Большинство банков не кредитуют деревянные дома.

– Год постройки. В банках существуют ограничения по году постройки и степени износа дома.

– Коммуникации. Существуют различные требования по наличию коммуникаций в доме, таких как газ, свет, канализация и т. д. В разных банках разные требования.

– Удаленность от города. В случае приобретения в ипотеку загородной недвижимости нужно уточнить в банке, на каком максимальном расстоянии от города может находиться приобретаемый объект недвижимости.

Вывод: ипотеку на покупку дома предоставляют не все банки. Условия кредитования и требования к заемщику могут отличаться от программ кредитования квартир. Нужно учитывать требования банка к предмету ипотеки.

1.2.5. Строительство жилого дома

Достаточно часто клиенты, кроме покупки готового дома, интересуются возможностью построить дом самостоятельно с использованием ипотеки. Банков, предоставляющих такие кредиты, крайне мало. Условия кредитования на строительство обычно отличаются от условий на покупку.

Основные отличия ипотеки на строительство от ипотеки на покупку жилого дома:

– Первый взнос. Размер минимального первоначального взноса может быть выше, чем по стандартным программам (в среднем 20—30%).

– Процентная ставка. Как правило, процентная ставка по ипотеке на строительство выше на 1—2 процентных пункта.

– Наличие земельного участка в собственности либо в аренде (срок аренды обычно должен быть не меньше срока действия ипотеки). Земельный участок должен быть без обременений (не в кредите). Ипотеку на покупку земли и одновременно на строительство на нем жилого дома банки, как правило, не выдают. Также необходимо обращать внимание на назначение земельного участка. Некоторые банки выдают ипотеку на строительство только на землях ИЖС.

– Получателем кредитных средств, как правило, является подрядная организация, осуществляющая строительство.

Разберем крайний пункт более подробно. По большинству действующих ипотечных программ на строительство банк перечисляет кредитные средства строительной организации, а не заемщику. Более того, обычно кредит выдается траншами (частями, как правило, тремя), а не сразу. Как это выглядит на практике: заемщик сначала получает одобрение в банке, согласовывает имеющийся в собственности земельный участок и получает подтверждение от банка, что на нем можно строить дом по ипотечной программе. Далее, исходя из одобренного кредитного лимита, клиент выбирает строительную организацию и определяет смету на строительство жилого дома (строить самостоятельно банки в основном не разрешают). Затем смета согласовывается с банком, и кредитор частями выдает кредитные средства, перечисляя их на счет строительной организации. Как правило, выдача кредита делится на три этапа: на строительство фундамента, на строительство коробки дома, на внутреннюю отделку. Для того чтобы получить новый транш, заемщик со строителями должен отчитаться перед банком о целевом использовании ранее полученных денег. После того как дом построен, заемщик обязан оформить залог в пользу банка-кредитора на созданный дом и земельный участок.

Важно! Проектно-сметная документация должна быть оформлена надлежащим образом и соответствовать действующим нормативам и требованиям (нормы и требования лучше запросить в банке, в котором планируете оформить ипотеку, так как требования у кредиторов могут различаться). Срок окончания строительства должен соблюдаться и соответствовать документации. Дом должен быть построен в строгом соответствии с утвержденным банком проектом.

Вывод: оформить ипотеку на строительство жилого дома возможно при условии наличия земельного участка и частично собственных накоплений. Нужно привлекать строительную организацию. После постройки дом и земельный участок будут в залоге у банка до момента выплаты ипотеки.

1.2.6. Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости

Как мы помним, оформить ипотеку можно не только на покупку, вполне возможно получить кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Нецелевой ипотечный кредит подразумевает собой получение заемщиком денежных средств от банка с возможностью использовать их по своему усмотрению (не нужно отчитываться перед банком на что потратил).

Такой кредит, как и ипотека в целом, имеет ряд преимуществ перед стандартными кредитами наличными. Основные преимущества нецелевого кредита под залог:

– Сниженная процентная ставка. Обычно ставка по кредитам под залог близка к ставке по ипотеке на покупку (больше на 1—2%).

– Срок кредита. Обычно срок кредита такой же, как и по стандартным ипотечным программам в банке. Можно оформить хоть на 30 лет, только нужно учитывать максимальное ограничение по возрасту заемщика.

– Увеличенная сумма. Максимальная сумма кредита под залог обычно значительно больше, чем по программам кредитования без обеспечения.

– Более лояльное рассмотрение заявки. Так как кредит обеспечен залогом, вероятность одобрения значительно выше, чем по кредиту наличными без обеспечения.

Кроме преимуществ, у нецелевой ипотеки есть и недостатки:

– Переплата. Как и по любой ипотечной программе, при оформлении нецелевого кредита на длительный срок (более 5 лет), несмотря на сниженную процентную ставку (по сравнению с беззалоговым кредитом наличными), размер переплаты будет внушительным.

– Сумма кредита ограничена ценой залога. Большинство банков по нецелевым кредитам предоставляют ипотеку в размере 50—70% от рыночной стоимости залога, даже если платежеспособность клиента позволяет оформить кредит на большую сумму.

– Предмет ипотеки. Большинство банков выдает нецелевой кредит только под залог квартиры. Небольшое количество банков кредитует по этой программе дома. Очень мало банков выдают нецелевой кредит под залог коммерческой недвижимости.

– Категория заемщика. В некоторых банках существуют ограничения по нецелевому кредитованию под залог определенных категорий граждан. Чаще всего по этой программе банки готовы кредитовать наемных работников и не выдают такие кредиты собственникам бизнеса и индивидуальным предпринимателям (либо значительно увеличивают процентную ставку для таких категорий).

– Дополнительные расходы. При оформлении нецелевого кредита под залог в большинстве случаев потребуется делать отчет об оценке и оформлять страхование жизни и объекта (иногда еще и титула). Также за регистрацию договора ипотеки необходимо будет оплатить государственную пошлину. Все это удорожает стоимость кредита и увеличивает итоговую переплату.

– Продажа объекта недвижимости. Если заемщик решит продать объект недвижимости, который выступает залогом по нецелевому кредиту, то сначала нужно будет полностью погасить ипотеку, снять обременения и только после этого будет возможна сделка купли-продажи.