Квартирный вопрос, или Байки черного маклера

– У нас сейфы – до девяти миллионов! – гордо вещает нам ресепшионистка.

– А у нас десять. Сдайте нам еще один сейф, – требуем мы, но сейфов больше нет, записи тоже. И по выражению лица девушки в форме понятно, насколько ей на нас наплевать.

– Ну, решайте, – говорит она и оставляет нас радостно прохлаждаться под кондиционерами. Делать нечего, и мы принимаемся, как бы это выразиться поточнее, утрамбовывать миллионы. Я заново перематываю все денежные пачки, ворчу, что покупатели умудрились часть материальных ценностей притащить в сторублевках.

– Могли бы уж хоть их не приносить.

– А что, не деньги? И вообще… я не настаивал на этом банке.

– Да уж, ситуация, – бормочу я себе под нос.

Никогда не пробовали утрамбовывать миллион рублей коленом? Не такая простая задача.

– Таня, поднажми! – кряхтит покупатель.

– Можно крышку не защелкивать, тогда влезет в сейф, – ободряет меня продавец.

В общем, впихнули мы миллионы. Умудрились, молодцы. С тех пор я всегда аккуратно интересуюсь, какими купюрами мне планируют осуществить расчет за сделку. И, уж конечно, если бы можно было этот расчет проводить безналом, я была бы счастлива. Но не принято.

Эта история случилась с моими клиентами, и только чудом мы избежали реальной катастрофы. Лишний раз я убедилась в том, что безопасность превыше всего и что правила придуманы для того, чтобы их соблюдать. А правила такие – не храните дома кэш.

Итак, история.

Мои клиенты, муж и жена, оба – авиаторы, хорошие знакомые моего мужа и крайне приятные люди. Я вообще клиентов своих люблю, независимо от того, насколько они мне нравятся или нет, далеки или близки по образу мысли, возрасту и семейному положению. Среди моих клиентов были старики и юноши, многодетные семьи, убежденные холостяки, старые девы и ловеласы… Независимо от этого мы находили общий язык, а со многими оставались друзьями и после сделок. Однако та семейная пара была по-настоящему милой, и мне хотелось еще больше сделать все как надо. А сделать это непросто, ибо от нас, риелторов, мало что зависит, особенно на последних стадиях сделки. И вот перед сделкой я объясняю моей паре, как и почему расчеты за их будущую квартиру будут производиться наличными в депозитарии и как с этим быть.

– Нам тогда надо будет подготовить деньги, – вздыхает пара. Для них все мои объяснения – темный лес.

– Конечно. И попросите, чтобы вам выдали деньги в крупных купюрах, – сразу же добавляю я.

Мы расстаемся, а к обеду супруги звонят мне и задают вопрос, что именно теперь делать с деньгами.

– Нам их могут выдать сейчас или к вечеру. В понедельник будет сложно получить такую сумму, но что с ними делать на выходных? Отвезти домой? – спрашивают они.

Я вздыхаю, ну как я могу давать такие советы. Это же риск. И я говорю:

– Не советую.

– Ну а куда же? – расстраиваются клиенты. Обычно я считаю, что до момента расчетов в депозитарии я к деньгам отношения не имею и за них не отвечаю. Каждый сам решает вопросы безопасности, разве нет? Но супруги имеют дело с кэшэм впервые, и я объясняю:

– Это большой риск. Решать, конечно, вам, но лучше не полениться и сегодня же отвезти деньги в депозитарий. Снимите ячейку на неделю, пусть вы лишние двадцать долларов потратите, зато будет безопасно.

– Хорошо, – обреченно вздохнули супруги и потопали в банк. «Сбербанк», к слову говоря, отделение на Преображенской площади. В ту же ночь моих клиентов обокрали. Им повезло, они уехали на дачу на все выходные, вернулись только в воскресенье. О том, что бы было, если бы они остались дома, я и думать не желаю.

– Они выломали дверь. Замок просто вывернут. Вандалы! – всхлипывала жена.

– А соседи ничего не слышали? – волновалась я.

– Соседи тоже уезжали, – ответил муж.

– Вы в порядке?

– Они взяли только пару сережек. Даже не вынесли телевизор и компьютер. Они точно искали деньги, – рассказали мне клиенты.

– Кошмар, – покачала я головой, и на сделке, конечно, вся наша толпа покупателей, продавцов и риелторов обсуждала эту кражу. Однако, если бы клиенты меня не послушались, махнули бы рукой и оставили деньги дома, сделка бы вообще не состоялась. А история очень простая. Кассир, выдававший денежную сумму в «Сбербанке», знал адрес моих клиентов, так как операции банк совершает только по паспортам. У моих клиентов адрес прописки и проживания совпадал. Ну, и сумму кассир тоже, естественно, знал, так как сам же ее и выдал. Оставалось лишь навести на квартиру, что он и сделал. Преступники искали только деньги. В отчаянии они, конечно, взяли сережки и пару тысяч рублей, что лежали на серванте просто так, на всякий семейный случай. Но денег не нашли. Обломашки. И уж конечно, было бы лучше рассчитаться безналично. Но не принято, блин!

И последняя история про кэш. Она – прекрасный показатель сумасшедшего фатализма русского человека. Начинается эта история у входа в офис какой-нибудь фирмы, продающей новостройки. К примеру, вполне подойдет офис СУ-155 или любого ООО «Рога и копыта», в ведении которого оказались квадратные метры в только что возведенном доме или вообще в доме, которому еще только суждено появиться на свет в муках, из песка и бетона.

Схемы продажи новостроек различны. Все они – результат правотворчества хозяев этих ООО, и скажу вам честно, частенько результаты этого правотворчества меня просто поражают до глубины души. Мне, профессиональному юристу с богатой практикой в этой области, просто страшно и смешно одновременно читать порой их документы: вексели, предварительные договоры, договоры займа и залога и прочие «серые» схемы, призванные только обезопасить ООО и свалить весь риск на конечного покупателя. Схемы эти, как правило, вообще ничего не гарантируют, за исключением схемы «долевого участия в строительстве», которая появилась не так давно. Однако договор на «долевое участие» могут себе позволить подписать только очень надежные и, как результат, дорогие застройщики. Такие, как ДСК-1, не сочтите за рекламу. Остальные предпочитают «схемы». Давайте остановимся на них подробнее. Кому неинтересно, пролистывайте главу и переходите сразу дальше, к АДВОКАТАМ. А те, кто думает о новостройках или уже покупает их, – вот вам основные подводные камни.

Схема первая. Вексель. Вы приходите к застройщику, он вам предлагает некий мутный договор о совместной инвестиционной деятельности на сумму вполовину или даже меньше от реальной стоимости квартиры, а на остальную часть предлагает вам взять вексель. Обещает он вам, конечно, все на свете и клянется, зуб дает, что все выстроит в срок и вообще. Реально слово «инвестиционный» в заголовке такого договора вообще ничего не значит. А вексель – это просто форма долгового обязательства. Иными словами, не думайте, что, подписав бумагу, вы купили квартиру. Вы дали деньги в долг. И у вас (теоретически) есть право их требовать назад. Но… только деньги. К метрам вы фактически не имеете никакого отношения. Готовы на такой риск – вперед.

Схема вторая. Страховая система. Тут все вообще сложно и плохо. По договору (каким бы он ни был) проходят только смехотворные деньги, остальные же вы, в доброй памяти и твердом уме, платите некоей страховой компании за некий полис. Страховой случай по этому полису не наступит никогда, и денег своих вы больше не увидите, но иногда это единственная схема покупки уже готовой новостройки. Идти на такую схему можно, только если вам прямо на сделке подписывают акт передачи квартиры и отдают ключи. И уж конечно, вы это понимаете, схема эта рождена, чтобы уводить ваши деньги из зоны налогообложения. То есть вы фактически становитесь соучастником налогового преступления. Но… кого в нашей стране это волнует? У меня был клиент, налоговый инспектор, который покупал квартиру именно по этой схеме. И ничего, никто не умер.

Схема третья. Предварительный договор. Штука более-менее легальная относительно других двух схем. Само понятие «предварительный договор» возникло в Гражданском кодексе и привлекло людей одной фразой. Цитирую:

«Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор».

А теперь перевод: теоретически, если наше разлюбезное ООО «Рога и копыта» откажется передать квартиру вам, честно отдавшему за нее денежку, вы можете пойти в суд и заключить договор передачи квартиры в судебном порядке. Это – хорошо. Плохо то, что это очень сложно сделать в реале. Потому что предварительный договор купли-продажи квартиры заключается на объект, которого нет в природе. Иными словами, нельзя пообещать продать то, чего еще нет. А то, что еще не построено, определенно не может существовать. Так что правовой статус предварительного договора несуществующей квартиры тоже довольно сомнителен. И, кроме того, непонятно, что делать, если, пока дом будет строиться, ООО «Рога и копыта» скопытится и исчезнет с лица земли, а квартиры после постройки дома окажутся в собственности каких-нибудь посторонних физических лиц.

Покупка новостройки – всегда риск. И по схеме, и по условиям, и по качеству, и, особенно, по срокам заселения – это вообще всегда тайна за семью печатями. С точки зрения же денежных проводок тут тоже есть свой определенный казус. Деньги фирмы-застройщики принимают безналично, так что все вроде бы отлично. Однако на практике оплаты производятся в каком-то определенном операционном окне определенного банка. И только в одном месте можно провести оплату без дополнительных банковских сборов и комиссий.