Настольная книга судебного пристава-исполнителя

<1> Приказ Минфина России от 9 августа 2005 г. N 101н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. N 38 (с послед. изм.).

Одним из наиболее результативных способов обеспечения исполнения решения суда в отношении должника - физического лица является запрет налоговому органу в проведении любых регистрационных действий, направленных на изменение состава участников ООО или АО.

Эффективность этого исполнительного действия усилилась после дополнения ст. 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>, определяющей порядок представления документов при государственной регистрации, подп. 1.1 - 1.5.

<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431 (с послед. изм.).

Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель должен указывать свои паспортные данные или, если это допускается законодательством, данные иного удостоверяющего личность документа, а также ИНН. Это изменение Закона исключило возможность внезапных выходов участников-должников из состава обществ, переуступки или отчуждения долей аффилированным лицам так называемым задним числом.

Регистрационная деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В целях оптимизации структуры федеральных органов исполнительной власти в соответствии со ст. 112 Конституции РФ и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" <1>, Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" <2> Росрегистрация переименована в Росреестр.

<1> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712 (с послед. изм.).

<2> СЗ РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.

На Росреестр возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое

26

имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных РФ.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

Только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимое имущество.

В целях защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости Росреестр осуществляет также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдает информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

Регистрация арестов.

Одной из важнейших функций Росреестра является регистрация арестов и запретов совершения регистрационных действий, накладываемых судебными приставами-исполнителями на объекты недвижимости.

Можно привести следующую судебную практику, освещающую правовые последствия регистрации арестов и запретов на объекты недвижимости.

1. Наличие в Едином государственном реестре прав записи об аресте недвижимого имущества препятствует регистрации перехода права собственности вне зависимости от того, была ли запись об аресте на момент совершения сделки с объектом недвижимого имущества.

2. Договор купли-продажи, заключенный после наложения ареста на имущество, являющееся предметом договора, недействителен (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 августа 2000 г. N 7464/99 <1>).

<1> Вестник ВАС РФ. 2000. N 11.

3. Законодатель не предусмотрел возможности для регистрирующего органа самостоятельно изыскивать доказательства незаконности ареста, наложенного судебными приставами-исполнителями.

4. Если постановление о наложении ареста на имущество должника судебным приставом-исполнителем содержит все необходимые сведения об объекте недвижимости, у регистрирующего органа нет оснований для отказа от внесения записи об аресте в Единый государственный реестр прав.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

До момента государственной регистрации права должника на недвижимое имущество (права собственности, права аренды) такое имущество и право аренды на него, принадлежащие должнику, не могут быть проданы в рамках исполнительного производства.

Приведем пример ошибочных действий судебного пристава-исполнителя при реализации объекта недвижимости.

Суд отказал заявителю в удовлетворении жалобы на отказ в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, приобретенные на торгах, организованных специализированной организацией по постановлению судебного пристава-исполнителя, поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В такой ситуации спорные объекты не могли быть проданы с публичных торгов в рамках исполнительного производства.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> приведена аналогичная правовая позиция.

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Регистрация прав должника судебным приставом-исполнителем.

Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. В случае если сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги.

Статьей 66 Закона об исполнительном производстве предусмотрено право судебного пристава-исполнителя обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество.

Для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем <1>.