Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики
Шрифт:
Если объектом договора доверительного управления являются земельные доли, то доверительный управляющий вправе совершать любые сделки в интересах собственника земельной доли, как юридические, так и фактические, но не вправе использовать целый земельный массив как объект недвижимого имущества, например, для производства сельскохозяйственной продукции.
Признание земельного участка объектом договора доверительного управления влечет лишение доверительного управляющего права совершать сделки с земельными долями, включая выдел доли в натуре. В этом случае управляющий лишь может использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, т.е. для производства сельскохозяйственной продукции.
Отказ
Принадлежащие гражданину земельные участки были внесены в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. В последствии ООО обратилось в Учреждение Юстиции с заявлением о регистрации права собственности на указанные участки. В регистрации было отказано в связи с несоблюдением установленного ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" порядка отчуждения земельного участка, в частности преимущественного права покупки, отсутствием в уставе ООО указания на производство с\х продукции в качестве основного вида деятельности, что не свидетельствует о сохранении целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также непредставлением документов, подтверждающих соответствие размера приобретенного участка максимально установленным ограничениям, предусмотренным статье 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Часть 3 ст.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает основные начала совершения сделок с землей. Среди них главным считается принцип целевого использования земельных участков. Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено в ст.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Общие положения об использовании земельных участков по целевому назначению также содержатся в п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ.
Нарушение принципа целевого назначения предполагает совершение действий, связанных с воздействием на земельный участок способами, несоответствующими действующему законодательству. Из анализа учредительных документов невозможно сделать правовой вывод о характере использования земельного участка, поскольку такое решение должно строиться на основе исследования способов ведения производства и других вариантов владения землей. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.49 ГК РФ общество с ограниченной ответственностью обладает общей правоспособностью, то есть может осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Это правило применяется вне зависимости от того, указан ли тот или иной вид деятельности в учредительных документах или нет [55] .
55
См. п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//Российская газета. 10, 13 августа 1996.
Анализ устава ООО показал, что основным видом деятельности общества является садоводство, выращивание плодовых и ягодных культур, а также разведение овец, коз лошадей, крупного рогатого скота. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО является сельскохозяйственным товаропроизводителем и намеривается использовать приобретенную землю по назначению. Как справедливо указано в решении, Учреждение Юстиции исходило из предположения о нарушении принципа целевого использования,
что не может быть признано законным.Отказывая в регистрации, Учреждение сослалось на нарушение права преимущественной покупки, предусмотренного в ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с п.2 ст.270, п.2 ст.288 АПК РФ, применение при вынесении решения закона, который не может быть использован в спорном правоотношении, является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной и кассационной инстанций. Признавая позицию Учреждения незаконной, суд справедливо указал, что статья 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует порядок купли-продажи земельного участка и не подлежит применению к сделкам по внесению земли в уставный капитал.
Остальные доводы отказа в регистрации также были признаны незаконными, поскольку Учреждение Юстиции не смогло пояснить, какие положения действующего законодательства были нарушены.
Иск прокурора о признании недействительной регистрации права собственности ООО на земельный участок подлежит отклонению, поскольку материалами дела не подтверждается нарушение прав и законных интересов участников спора и других лиц
Первый заместитель прокурора области обратился с иском к Учреждению юстиции о признании незаконной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Как следует из обстоятельств спора, на основании постановления главы муниципального образования члены коллективно-долевого сельскохозяйственного предприятия (КДСП) стали собственниками земельных долей. В последствии на основании договора дарения между КДСП и восьмью собственниками долей предприятие приобрело право собственности на земельные доли. Затем рассматриваемые доли были внесены в качества взноса в уставный капитал ООО и выделены в натуре, после чего общество зарегистрировало за собой право собственности на образованные земельные участки.
Не согласившись с проведенной регистрацией, прокурор обратился в суд с иском о признании ее незаконной, поскольку, во-первых, были нарушены права собственников долей, во-вторых, — земли сельскохозяйственного назначения перешли в собственность коммерческой организации. В удовлетворении требования было отказано. При принятии решения суд руководствовался следующими основаниями.
В соответствии со ст.52 АПК РФ прокурор может подать в суд заявление в случае нарушения прав и законных интересов организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При подаче заявления прокурором не было представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении прав собственников земельных долей. В ходе судебного разбирательства представители ООО и КДСП заявляли об одобрении состоявшейся сделки. Прокурор также не предъявил заявлений собственников долей, которые бы обращались за защитой своих прав. При таких обстоятельствах требования прокуратуры были признаны незаконными.
Между тем, анализ комментируемого решения показывает, что прокурором не исчерпаны все возможности для обращения в суд с иском о признании состоявшегося перехода права собственности незаконным. Если, по мнению прокурора, права собственников земельных долей были нарушены, целесообразно провести проверку на предмет установления соответствия действующему законодательству порядка заключения и исполнения сделки дарения земельных долей юридическому лицу. Дело в том, что на практике часто встречаются случаи, когда под договором дарения скрывается фактическая купля-продажа земельных долей. В соответствии с п.2 ст.170 такая сделка является притворной, то есть ничтожной. Срок исковой давности по обращению в суд с признанием такого рода договоров недействительными составляет десять лет (п.1 ст.181 ГК РФ). Однако следует учитывать, что прежде чем обращаться в суд, необходимо добыть соответствующие доказательства, при отсутствии которых заявленное требование будет отклонено.