Первая полная энциклопедия ЖКХ

В многоквартирных домах жилищно-коммунальные услуги предоставляются товариществами собственников жилья (жилищно-строительными кооперативами) или управляющими компаниями, при непосредственном управлении возможен вариант предоставления ЖКУ самими жильцами.

Следует учесть, что под объектами жилищно-коммунального назначения следуют понимать объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов в виде зеленых насаждений, городские дороги и элементы их благоустройства, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки, а также обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции, размещенные на придомовой территории.

В процессе поддержания и восстановления надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов коммунального назначения фактически исполнитель занимается их эксплуатацией. В настоящее время различают зимний (осенне-зимний) и летний (весенне-летний) периоды эксплуатации. В соответствии с данными периодами эксплуатации эксплуатирующие организации и проводят регламентные работы в части обследования зданий и их эксплуатационного контроля в области элементов зданий и сооружений.

Жилой дом

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданско-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилое помещение

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комнаты.

Журнал регистрации

Примерная форма журнала регистрации результатов осмотров многоквартирного дома жилого здания (строительных конструкций, инженерных систем и оборудования и придомовой территории)

Дата осмотра:_________________Ф.И.О. проводивш (его/их)

осмотр ______________________________________________

3

Задачи и направления деятельности по управлению многоквартирным домом

Задачи управления многоквартирным домом – планируемый результат деятельности по управлению многоквартирным домом на каждом ее этапе. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется по нескольким направлениям. Это:

– управление обслуживанием и ремонтами;

– финансовое управление;

– административное управление, включающее в себя управление персоналом, ремонтами, включая и функции заказчика;

– обеспечение функций безопасного и комфортного проживания жителей.

Управление обслуживанием и ремонтами

Прежде чем приступить к обслуживанию (ремонту) жилого дома, необходимо провести ряд обязательных действий. Необходимо провести:

• инвентаризацию имущества;

• оценку технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;

• оценку приоритетов выполнения работ и ремонтов;

• составление дефектных актов и другой технической документации;

• разработку планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;

• разработку планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);

• подготовку предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;

• технико-экономическую оценку различных вариантов/способов осуществления работ;

• организацию аварийно-диспетчерского обслуживания.

Финансовое управление многоквартирным домом

Для успешного финансового управления многоквартирным домом необходимо подготовить также:

• смету расходов и доходов;

• специальные сметы (на отдельные виды работ);

• постоянно проводить работу по обеспечению сбора коммунальных платежей, с целью финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);

• постоянно обеспечивать бухгалтерский учет и отчетность;

• четко управлять доходами и расходами;

• привлекать дополнительные финансовые ресурсы;

• обеспечивать финансовое обеспечение будущих ремонтов;

• обеспечивать эффективное вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;

• обеспечивать регулярные финансовые отчеты перед собственниками имущества;

• обеспечивать мероприятия по организации внутреннего финансового контроля и внешнего аудита.

Административное управление многоквартирным домом

Управление персоналом

При управлении многоквартирным жилым домом существуют также административное управление, которое в свою очередь подразделяется на управление персоналом; выполнение функций заказчика, обеспечение безопасного и комфортного проживания и т. п.

Для обеспечения эффективного управления персоналом при управлении многоквартирным домом необходимо обосновать потребности в административном и производственном персонале; обеспечить работу по подбору кандидатур, их наем и увольнение персонала; утвердить трудовой распорядок, положение об оплате труда и премировании работников; разработать служебные инструкции/должностные обязанности.

Необходимо также обеспечить проведение инструктажа работников на рабочих местах и с целью обеспечения безопасных условий труда, а также проводить действия по выдаче и контролю исполнения заданий.

Выполнение функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту

Так как управляющая компания не может и не должна самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, то она имеет право нанимать для выполнения различных работ подрядные организации, при этом выполняя и функции заказчика. Для этого необходимо сначала подготовить пакет конкурсной документации, провести конкурсный отбор и поиск исполнителей (подрядчиков). После заключения договора подряда – обеспечить контроль за выполнением работ.