Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Признание сделки купли-продажи недействительной

1. Если не соблюдены права несовершеннолетних детей и других категорий недееспособных и неправоспособных лиц, имеющих права на квартиру, приобретаемую в кредит.

2. Дееспособный собственник жилья, покупаемого в кредит, надеется продать ее до достижения детьми совершеннолетия. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Разрешить свои сомнения можно, самостоятельно обратившись в органы опеки и попечительства.

3. Если продается арендованная квартира, приватизированная по поддельным документам. За владельцами остается неоспоримое право претендовать на свое жилье, несмотря на то, что оно было куплено в кредит у мошенников. Кредит оформляется у нотариуса по поддельным документам. В БТИ выясняется, что жилье имеет настоящего, иного собственника.

4. На квартиру, которую вы планируете купить в кредит, сохраняются права временно выбывших из нее лиц, или согласие жильцов на продажу жилья не получено. Вы можете столкнуться с претендентами на жилье, купленное вами в кредит и имеющими достаточные права на него.

5. Продажа жилья, площадь и иные параметры которого не соответствуют заявленным.

6. Продажа жилья, отягощенного обязательствами: арест, кредит под залог данной недвижимости, за квартирой числится большой долг за коммунальные услуги, а также междугородную и международную телефонную связь.

7. Стройвариант не менее опасен, чем квартира со вторичного рынка. Чем на более ранней стадии строительства находится квартира, тем большему риску подвергается покупатель. Мошенничество здесь на более высоком и организованном уровне, в афере участвуют фирмы, имеющие достаточно средств, чтобы вести затяжные суды, давать взятки и т. д.

Конечно, квартира на «стадии закладки фундамента» – дешевая, выгода налицо. Но проконтролировать продажу такого воздушного замка нескольким владельцам невозможно.

Застройщик после получения денег может прекратить строительство. Какое-то время покупателей еще будут водить за нос, а поскольку наше законодательство сильно отстает от развития экономики и тем более мошенничества в этой сфере, риск не увидеть свои деньги никогда – слишком высок.

Ипотечный банк или жилищный кооператив?

Мечтаете ли вы об улучшении своих жилищных условий? Рынок недвижимости на данный момент предлагает много вариантов решения проблемы. Наиболее популярными являются кредит в ипотечном банке, или получение ссуды в жилищном кооперативе. Но что удобнее и лучше? Давайте разберемся.

Варианты покупки квартиры в кредит

Ипотечный банк:

Данный вариант относительно дорогой, но достаточно надежный и быстрый. Вы определяете сумму, необходимую для покупки жилья, вносите первоначальный взнос, а оставшуюся сумму банк выдает вам в виде кредита. Сразу после заключения сделки вы становитесь собственником квартиры и, проживая в ней, возвращаете кредит.

Жилищный кооператив:

«Новомодная» ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная «несправедливость» не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.

Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня?

Схема получения ссуды в жилищном кооперативе менее дорогостоящая, но достаточно длительная и сопряжена с инвестиционным риском. Кооператив – это добровольное объединение граждан, которые в течение определенного времени накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Накопив сумму, равную половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды.

Что имеем?

Один незаменимый продукт долго существовать на рынке не может. Хотя про ипотеку такого сказать нельзя, поскольку принципиально отличающихся схем ипотечного кредитования было много. Практически каждый банк изобретал свои условия предоставления займов, а риэлторские конторы – всевозможные пути, упрощающие их получение. Но все-таки это кредитные механизмы, подразумевающие наличие залога в форме недвижимости. В отличие от них жилищные кооперативы (ЖК) – не накладывают обременения на приобретенную собственность, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая.

Несколько видов ЖК

Первый – жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – образуется в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. К счастью, или, к сожалению, но сейчас таких кооперативов практически не осталось, если не считать новоиспеченных подражаний им от тех застройщиков, которые пытаются обойти новый закон «Об участии в долевом строительстве..». Последняя редакция закона, как известно, накладывает на застройщика гораздо большую ответственность по срокам и качеству сдаваемых зданий.

Второй вид – ЖСК нового типа, или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствие с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

С момента выхода закона «О жилищно-накопительных кооперативах» (1 января 2005 года) существует и ЖСК и ЖНК, что вносит некоторую путаницу в трактовку Закона (впрочем, ничего удивительного, ко всеобщему сожалению, в этом нет, мы уже привыкли к подобным издержкам).

Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, который можете завещать, дарить, продавать.

Третий вариант – потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какой правовой базе основывается руководство ПИКа – на новой ЖНК или на ст. 116 ГК.

Еще один тип кооперативов, пожалуй, последний, – кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ). Его работа основана на достаточно большом доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. Например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно.

В реальности на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.

Достоинства и недостатки

Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его «к своим». В отличие от банка здесь не требуется многочисленных справок и гарантий. Паспорт и, возможно, копия трудовой книжки – вот и весь пакет документов. Объясняется это очень просто – недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.