Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Зачем нужна регистрация, что она дает? Ответ на этот вопрос содержится в ст. 2 закона. Там определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимости. Фактически это «акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость». Регистрация осуществляется на всей территории России по единым правилам. Так указано в законе. На самом же деле в каждой регистрационной палате свои «правила игры». Единый стандарт регистрации существует, к сожалению, только в теории.

Что, где, почем?

В ст. 7 закона провозглашается принцип открытости сведений: любой гражданин может обратиться в регистрирующий орган с просьбой предоставить ему информацию относительно определенного объекта. Правда, владелец этого объекта также может узнать, кто наводил справки о его имуществе.

Для получения данных необходимо предоставить письменный запрос, составленный в произвольной форме. Если запрос подает организация, к нему надо приложить документы, подтверждающие регистрацию организации в Едином государственном реестре юридических лиц, а также документы, подтверждающие полномочия представителя организации.

Информация должна быть предоставлена в течение пяти дней после получения запроса, но на самом деле в эти сроки редко кто укладывается. Как правило, справка бывает готова лишь дней через 10—15. Это вполне объяснимо: у работников регистрационной палаты и без того большой объем работы.

Удивляет другое. В некоторых регистрационных палатах от представителя организации требуют нотариально удостоверенную доверенность на получение сведений, хотя законом такое требование не предусмотрено. Но спорить на эту тему бесполезно.

Частным лицам в этом отношении несколько проще. Даже если данные запрашиваются по просьбе другого человека, заявителем может выступить гражданин, который подает документы. Правда, если информация необходима для предоставления в суд, ее лучше получить при содействии судьи лично заинтересованному лицу.

Ст. 11 закона установлено, что за государственную регистрацию взимается пошлина в соответствии с налоговым законодательством. Размер каждой отдельной пошлины строго зафиксирован. Однако это не мешает разным регистрационным палатам выписывать разную пошлину при регистрации похожих документов. Причем причины такого разнобоя необъяснимы.

Справедливости ради стоит сказать, что такой разнобой с пошлинами постепенно проходит, но столкнуться с разночтениями в определении тарифов по-прежнему вполне реально.

Еще одним «яблоком раздора» являются сроки регистрации. В соответствии с законом регистрация должна быть завершена не позднее месяца с момента подачи документов. Обычно так и происходит, а в последнее время большинство палат стараются уложиться в две-три недели. Но нередко случается и такое, что сроки нарушаются. Жалобы на непосредственного исполнителя руководителю палаты, как правило, ни к чему не приводят: вас в лучшем случае вежливо выслушают и попросят не беспокоиться и прийти за документами, допустим, еще через пару недель. Так что если документы нужны для какой-либо сделки, лучше все оформлять с солидным запасом времени. Иногда в расписке указан один срок выдачи документов, а устно вам предлагают прийти пораньше. В этом случае, если документы не готовы, возмущаться тем более бессмысленно, поскольку официальный срок еще не истек.

Сдать документы для получения свидетельства не так просто.

Проблема сроков получения свидетельства о регистрации прав возникнет перед вами не сразу. Сначала необходимо сдать заявление и получить расписку, где сказано, когда и какие документы приняты, и указана дата, когда можно получить готовое свидетельство о регистрации. Будьте внимательны: в разных палатах к сдаваемым документам предъявляют разные требования. К вопросу соответствия документов закону работники палаты нередко подходят «творчески». Аналогичные справки могут быть приняты в одной палате и отвергнуты в другой.

Но даже если документы у вас приняли нормально, это еще не значит, что все они будут указаны в расписке. В некоторых палатах по каким-то непонятным причинам в перечень принятых от заявителя документов не включают документы из БТИ, некоторые копии и т. д. Кроме того, иногда не указывается количество сданных экземпляров документа.

В том случае, если у регистратора есть сомнения в возможности проведения госрегистрации, он имеет право приостановить регистрацию на месяц. Разумеется, заявителя извещают об этом (с указанием причин приостановки). В том случае, если недостатки не устранены в течение месяца, регистратор имеет право отказать в проведении регистрационных действий. И в случае приостановления, и при отказе регистратор обязан указать причины, которые препятствуют регистрации прав.

Однако так бывает не всегда. В случае приостановления регистрации сами регистраторы по телефону связываются с заявителем и сообщают ему, что необходимо исправить. А вот при отказе так бывает не всегда – в письменном сообщении заявителю обязаны объяснить причины отказа. Но делают это далеко не всегда. Поэтому заявителю приходится созваниваться с палатой, выяснять, кто именно был исполнителем по заявлению о регистрации, и уже у него уточнять, что к чему. Только после этого можно будет переделать документы и подать заявление заново. Поэтому многие регистраторы и заявители предпочитают сразу обменяться контактными телефонами. В противном случае заявитель рискует потерять очень много времени.

В связи с последними нововведениями в законодательстве в закон была дополнительно внесена ст. 25.1, касающаяся государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Такая оперативность законодателей радует. Однако было бы еще лучше, если бы законодатели помимо новой нормы провели просветительскую работу среди регистраторов. А то довольно часто можно услышать: «Это пока еще в новинку, мы сами толком не знаем, как все должно оформляться». Базируясь на таких заявлениях, регистраторы часто требуют переоформить документы заново или донести новые. Разумеется, неразумно требовать от людей сразу включиться в новый для них процесс. Никто и не спорит: для наработки практического опыта нужно время.

Ипотека – отдельная тема

Особого упоминания заслуживает регистрация договоров аренды и ипотеки. Зарегистрировать их довольно просто. Правда, сделать это с первого раза оказывается практически нереально. Даже если вы заранее узнаете все требования непосредственно у регистратора, это вам не поможет. Как уже говорилось выше, они меняются часто и непредсказуемо. Как правило, при регистрации этих договоров требуют сами договоры (три экземпляра), планы БТИ (если речь идет о здании) и заявление о регистрации. Однако законом установлено, что при регистрации договора ипотеки регистрирующему органу предоставляют все документы, которые указаны в договоре. Из этой формулировки непонятно: имеются ли в виду все документы, упомянутые в договоре, или подразумевается, что должно быть указание вышестоящей инстанции, какие документы прилагаются к договору.

Также законом определено, что в договоре ипотеки должны оговариваться стоимость обеспечиваемого обязательства или способы ее определения. Так или иначе, это требование выполняется. Но выполняется оно только потому, что когда договоры ипотеки составлялись нотариусами, туда обязательно включались эти пункты.

Теперь они просто перекочевали в простую письменную форму. Причем многие регистраторы вообще не смотрят, указаны в договоре эти данные или нет.

Все указанные разногласия между теорией и практикой отрицательно сказываются на конечном результате. Можно жаловаться на регистраторов в вышестоящие организации или обратиться в суд. В любом случае заявитель теряет время. А время очень часто – деньги. Поэтому приходится уступать требованиям регистраторов даже в том случае, если они противоречат закону.