Приобретаем и продаем дачу

Максимальный размер домов был задан в инструкциях. Материал и планировка домов существенного значения не имели. Таким образом, старые дачные домики построены с разрешением и соответствуют стандартам.

Строительство больших загородных домов, начавшееся в 90-х годах XX века, не соответствовало старым нормам. Ведь большинство из них было построено по желанию владельцев, без архитектурных проектов, и строительство чаще всего осуществляли сами владельцы. В соответствии со статьей 222 ГК РФ все эти дома считаются самовольными постройками. Соответственно, к ним могут быть применены любые санкции, включая восстановление первоначального состояния и снос. Разумеется, это положение не применяется к домам, которые никому не мешают.

Если же возникает ситуация, при которой подается негаторный иск, здание, скорее всего, будет перепланировано или снесено. Согласно статье 3 ГК РФ негаторный иск рассматривается в суде по месту нахождения объекта недвижимого имущества, иными словами, в суде того района, где расположен данный земельный участок.

Рассматривая такое дело, судья в первую очередь потребует от застройщика разрешение на строительство дома, послужившего причиной недовольства истца. Если такого разрешения нет, так как дом относится к категории самовольных построек, решение суда будет вынесено в пользу соседа, чьи права ущемлены. Конечно, суд может не потребовать полного сноса дома, однако уменьшение этажности и выплата компенсации неизбежны. Кроме того, в таких случаях суд, как правило, налагает штраф за незаконное строительство и обязывает владельца дома в сжатые сроки провести согласование со всеми контролирующими службами, что стоит весьма недешево.

Если же застройщик предоставит все необходимые документы, подтверждающие, что строительство было осуществлено по всем правилам, вариант сноса исключается, а компенсация конфликтующему соседу будет выплачиваться в пределах доказанного. Как правило, ее размер определяется в зависимости от заявленного ущерба. Например, если человек, подавший иск, живет на маленькую пенсию и доход от урожая со своего участка, компенсация может оказаться внушительной.

Таким образом, чтобы не столкнуться с подобными проблемами, следует руководствоваться следующим:

– строительство должно быть оформлено в соответствии с требованиями закона;

– перед началом строительства будет нелишним согласовать проект будущего дома с соседями. Желательно сделать это в письменной форме, поскольку нынешние соседи могут продать свой участок другим людям;

– необходимо знать о своих правах и не допускать их ущемления.

CТРАХОВАНИЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В настоящее время в России страхование загородной недвижимости не пользуется популярностью. Наши соотечественники не стремятся брать пример с предусмотрительных европейцев, страхующих все имущество. Однако, вкладывая немалые средства в строительство загородного дома, владельцам следовало бы проявить должную осмотрительность.

Следует иметь в виду, что даже лучшая охрана не убережет загородный дом от попадания молнии, возгорания электропроводки и других неприятных случайностей. Разумеется, во многих случаях можно подать в суд на администрацию поселка и даже получить компенсацию, однако подобные разбирательства, как правило, длятся годами и не дают желаемых результатов.

Поэтому, чтобы не добавлять себе лишних проблем, предпочтительнее обратиться за помощью в страховую компанию. Конечно, страхование не исключает вероятности риска, однако оно обеспечивает должную финансовую защиту от его последствий. Иными словами, страхование осуществляется на случай события, которое может произойти, а может и не произойти.

Страхование объектов загородного недвижимого имущества имеет много общего с аналогичной процедурой в отношении городских квартир и домов, однако здесь есть свои тонкости.

В первую очередь, это разнообразие объектов загородной недвижимости и, соответственно, разница в их стоимости. В отличие от городских квартир, которые в большинстве случаев являются типовыми и не представляют особой сложности в плане оценки, загородные дома зачастую выполнены по индивидуальным проектам, что существенно усложняет процесс оценки.

Процедура оценки загородного дома – дорогостоящая операция. Кроме того, согласно закону земельный участок и здание, расположенное на нем, являются разными объектами недвижимости. Разумеется, они неразрывно связаны, однако свидетельства о регистрации собственности будут разными. Таким образом, если гражданин приобрел только строение на участке, он будет владеть этим строением, но без земельного участка, на котором оно расположено.

Нередки случаи, когда на одном земельном участке расположено несколько строений. Сама процедура оформления сделок в отношении загородных объектов недвижимости трудоемкая, что влечет за собой большое количество документации, связанной с нюансами законодательства.

В настоящее время законы, определяющие последовательность действий при таких сделках, сформулированы недостаточно четко. Даже процесс внесения земельных участков в кадастр различается не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.

Одним из немаловажных факторов, влияющих на процесс страхования загородной недвижимости, является целевое назначение участка. На земле, предназначенной для поселений, любое строительство считается законным. Совсем иначе обстоит дело с землями сельскохозяйственного назначения. В начале 90-х годов ХХ века под фермерские хозяйства государство выделяло наделы площадью до 20 га, удаленные от деревень. Они идеально подошли бы для строительства особняков, но это запрещено законом. Попытка построить дом на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры.

Таким образом, любую загородную недвижимость следует страховать как минимум от двух рисков:

– угрозы порчи и уничтожения имущества в результате воздействия внешних факторов (пожар, наводнение);

– угрозы утраты права собственности (титульное страхование).

Следует учитывать, что полис страхования права собственности обеспечивает финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств в пределах рыночной стоимости дома, если сделка будет признана недействительной. Помимо этого, полис страхования предусматривает юридическое сопровождение в случае, если кто-то станет оспаривать ваше право собственности на объект недвижимого имущества. Расходы на юридическое сопровождение страховая компания берет на себя.

Прежде чем заключать договор страхования, страховая организация производит оценку страхового риска. В понятие оценки страхового риска входит анализ соответствия документов законодательным нормам и условиям перехода права собственности.

Итак, объекты загородной недвижимости можно застраховать от следующих рисков:

– пожара;

– повреждения водой отопительной, водопроводной и канализационной систем;

– стихийных бедствий и их последствий (ураган, наводнение, просадка грунта, буря, град, ливень, взрыв);

– злоумышленных действий третьих лиц (кража, разбой, хулиганство).

В настоящее время наиболее актуальным из перечисленных рисков является риск «злоумышленные действия третьих лиц». В данном случае можно застраховать имущество полностью (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в доме, и т. д.) или частично (только отделку, только имущество, находящееся в доме, и т. д.). Следует также учитывать, что страхователь имеет право выбора из предлагаемого перечня рисков, например застраховать имущество только от риска «пожар».