Приобретаем и продаем дачу

Собственник здания (строения, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, имеет право покупки или аренды данного земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, все сделки регулируются правилами, установленными пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сделки по отчуждению здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, осуществляются вместе с земельным участком. Данный пункт предусматривает следующие исключения:

– отчуждение части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

– отчуждение части здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, изъятом из оборота согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Что касается отчуждения здания (строения, сооружения), расположенного на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, оно осуществляется вместе с земельным участком. Однако это возможно лишь в том случае, если федеральным законом предусмотрено предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения), если оно принадлежит одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, являющееся собственностью нескольких лиц, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).

Способы купли-продажи земельных участков

Существует несколько способов осуществления сделок купли-продажи земельных участков, а именно:

– приватизация (в большинстве случаев выкуп земельных участков у государства и муниципальных образований);

– свободная продажа на рынке;

– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.

Совершение сделок с участками, находящимися в общей собственности

Продажа земельного участка или его части, находящихся в общей долевой собственности, возможна только при условии согласования всех владельцев общей собственности на данный участок.

Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Налогообложение при индивидуальном жилищном строительстве

Следует учитывать, что согласно внесенным изменениям в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» для индивидуального жилищного строительства установлен нормативный срок строительства – 10 лет. В течение этого времени владелец земельного участка обязан выплачивать однократную ставку земельного налога, размер которой устанавливают местные органы власти.

В случае если после истечения установленного нормативного срока строительство не будет завершено, ставка налога увеличится в 2 раза и сохранится на таком уровне до завершения процесса строительства.

Земельный кадастр

Согласно определениям, установленным действующим законодательством, Государственный земельный кадастр (ГЗК) создается для сбора, анализа, систематизации и предоставления потребителям информации о земельных ресурсах государства. Иными словами, Государственный земельный кадастр является основой системы государственного статусного информационного обеспечения достоверными данными, используемыми при решении вопросов на различных уровнях управления земельными ресурсами и объектами, непосредственно связанными с земельными участками. В число этих вопросов входят:

– инвентаризация земельных ресурсов;

– государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;

– государственный контроль использования и обеспечения безопасности земель;

– мероприятия, организованные с целью сохранения и повышения плодородия земель;

– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– землеустройство;

– экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;

– установление платы за землю;

– другая деятельность, связанная с владением, использованием и распоряжением земельными участками.

В Законе Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» основное внимание обращается на учетные функции системы Государственного земельного кадастра, систематизацию данных о земельных ресурсах для решения задач государственного управления земельными отношениями, землеустройством на макроуровне. Для этих целей привлекаются и другие ведомственные системы учета недвижимости, например бюро технической инвентаризации.

Отдельным землепользователям или собственникам земельных участков ГЗК предоставляет государственный учет земельных участков, а также подготовку к государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними. Кроме того, запланировано развитие информационного обеспечения рыночного оборота земельных участков с относительно открытым доступом к земельно-кадастровой информации всех профессиональных участников рынка земли и рынков другой недвижимости.

В настоящее время ГЗК является основой кадастра недвижимости и обеспечения рыночного оборота. Таким образом, постепенно возрастает его значение для усовершенствования системы индивидуальной оценки объектов земельных отношений.

История возникновения земельного кадастра

По мнению большинства исследователей, кадастр впервые появился в Древнем Риме во времена правления Цезаря Октавиана в I веке до н. э. В нем описывалось разделение земель на участки с учетом их размера и ценности. Некоторые исследователи связывают кадастр с еще более древним термином «кадастикон», что переводится как «тетрадь для записей».

В любом случае кадастр на протяжении 2 000 лет является основой государственной системы землепользования и управления земельными ресурсами.