Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Приобретенное налогоплательщиком НИ независимо от времени его регистрации подлежит документальному учету на соответствующих счетах [55] .

До момента государственной регистрации объектов НИ затраты организации на приобретение основных средств подлежат отражению по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Только после государственной регистрации в учете можно сделать запись: "Дебет 01 "Основные средства" Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы" — объект НИ зачислен в состав основных средств" [56] .

55

 Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.02.2003 N Ф04/580-104/А45-2003.

56

Решение Верховного Суда РФ от 21.12.2000 N ГКПИ 2000-1357. Примечание: текст решения официально опубликован не был. Письмо Минфина РФ от 29.02.2000 N 16-00-17-05 // Налоговый вестник. — 2000. — N 5. Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 10.08.2000 N 04-02-05/1. Примечание: текст письма официально опубликован не был. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.05.2002 N А05-12219/01-668/12. 

Кредитные организации, расположенные на территории Российской Федерации, на основании Положения ЦБР от 5 декабря 2002г. [57] должны с 1 января 2003г. отражать в бухгалтерском учете ввод в эксплуатацию объектов НИ следующим образом: Дебет счетов по учету основных средств, нематериальных активов (в разрезе инвентарных объектов). Кредит счета по учету капитальных вложений. Указанная проводка осуществляется на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после государственной регистрации объекта НИ. Затраты организаций на приобретение объектов НИ до перевода их в состав основных средств учитываются в составе капитальных вложений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" также в следующих случаях: если нормативный срок строительства истек, но строительство объекта не завершено; если строительство завершено в срок, но объект не принят в эксплуатацию в установленном порядке; если строительство завершено и объект передан заказчику по акту приемки в эксплуатацию в срок, но права собственника на объект НИ не зарегистрированы в установленном порядке; если объект по договору купли-продажи передан на баланс покупателю, но права собственника на объект не зарегистрированы в установленном порядке, и иных аналогичных случаях [58] . Приобретенный объект НИ принимается к учету в качестве объекта основных средств в сумме фактических затрат на его приобретение. Сумма фактических затрат на приобретение НИ образует его первоначальную стоимость. Фактическими затрата ми при приобретении НИ признаются суммы:

57

 О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации: Положение ЦБР от 05.12.2002 N 205-П (Зарегистрировано в Минюсте России 20.12.2002 N 4061) // Вестник Банка России. — 2002. — 25 дек. — N 70-71.

58

Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Учетная политика предприятия для целей налогообложения на 2003 год // Налоги и финансовое право. — 2002. — N 12. 

уплаченные продавцу в соответствии с договором;

уплаченные за доставку и монтаж;

невозмещаемых налогов, уплаченных при приобретении основных средств;

уплаченные за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением объекта основных средств;

процентов по кредитам и займам, полученным для приобретения основных средств;

платы за регистрацию права собственности на НИ;

иных затрат, непосредственно связанных с приобретением объекта основных средств.

Плата за ГРПНИСН, взимаемая органами юстиции на основании Федерального закона о государственной регистрации прав, подпадает под действие подпункта 4 пункта 2 статьи 146 НК РФ и на этом основании объекта налогообложения НДС не образует [59] .

По объектам НИ, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты НИ, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

59

 Об утверждении Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК Российской Федерации: Приказ МНС РФ от 20.12.2000 N БГ-303/447 // Финансовая Россия. — 2001. — 24 янв. — N 2.

Амортизация объектов основных средств начисляется одним из следующих способов:

линейным;

способом уменьшаемого остатка;

способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Один из методов начисления амортизации по группе одно родных объектов основных средств применяется в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

Таблица 1

Порядок бухгалтерского учета полученных основных средств [60]

N	Наименование операции	Бухгалтерские проводки Дебет	Бухгалтерские проводки Кредит	Документальное обоснование	Примечание
1	Выделены средства целевого финансирования	76	86	Смета ассигнований	Операция производится при приобретенииза счет целевыхневозвратных (в т.ч. бюджетных) ассигнований. Отражается в сумме предусмотренных сметой ассигнований
2	Получены средства целевого финансирования	51	76	Выписка кредитной организации и приложенные к ней денежно-расчетные документы	По фактической сумме поступлений
3	Оплачен счет продавца	60	50, 51	Выписка из банка	На сумму по счету, в т.ч.НДС. Оплата может быть произведена каждым собственником в своей доле или одним из собственников полностью
3а	В счет оплаты продавцу передан вексельсторонней организации	60	58/2	Акт приема-передачи векселя	Если цена приобретения совпадает с номиналом векселя иего учетной стоимостью — по номиналувекселя на сумму посчету, в т.ч. НДС
3б	Оплачены строительномонтажные работы подрядных организаций	60	50, 51	Выписка банка	Операция производится для объектов основных средств завершенного капитального строительства, произведенного силами сторонних организаций. Отражается в сумме по счету, в т.ч. НДС
4	Задолженность по погашению оплаченнойстоимости объекта перепредъявлена другим собственникам	76	60	Денежно-расчетные документы	Операция производится, если оплата произведена полностью одним из собственков. Отражается в сумме долей других собственников, в т.ч. соответствующая часть НДС
5	Задолженность по оплаченной стоимости объекта погашена собственниками	Выписка банка	51	76	Операция производится, если оплата произведена полностью одним из собственков. Отражается в сумме долей других собственников, в т.ч. соответствующая часть НДС
6	НИ оприходовано набалансе организации (без НДС)	08	60	Акт приема-передачи	Учтены затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта основных средств (без-НДС)
6а	Отражено безвозмездно получение основных средств	08	98/2	Договор дарения НИ, прошедший государственную регистрацию	Операция производится при безвозмездном получении основных средств по договору дарения. Отражается по рыночной стоимости. Основные и вспомогательные проводки 1-6, а также 7-10 и 12 в учет не заносятся
6б	Отражено погашение задолженности учредителя по взносам в учредителя в уставный капитал организации.	08	75	Акт приема-передачи	Операция производится при получении основных средств в качестве вклада учредителя в уставный капитал организации. По оценочной стоимости, отраженной в уставных документах. Основные и вспомогательные проводки 1-6, а также 7-10 и 12 в учет не заносятся
7	Учтена сумма НДС согласно счету-фактуре продавца	19/1	60 |	Счет-фактура продавца	НДС выделен и учтен по затратам, непосредственно связанным с приобретением объекта основных средств в размере суммы НДС, указанной в счете, в части, приходящейся на долю собственности организации
8	Перечислены деньги для оплаты регистрационных сборов	76	51	Документы, подтверждающие фактические расходы	В размере фактических расходов
9	Плата за регистрацию учтена в балансовой стоимости здания	08	76	Документы, подтверждающие фактические расходы	В размере фактических расходов
10	Отражено использование целевых ассигнований	86	98/2	Отчет об использовании целевых невозвратных ассигнований	Операция производится при покупке основных средств за счет целевых невозвратных (в т.ч.бюджетных ассигнований. Отражается в сумме на момент введения основного средств в эксплуатацию.
11	Ввод в эксплуатацию	01	08	Акт ввода в эксплуатацию и инвентарная карточка-объекта основных средств	Операция производится после введения в эксплуатацию и соответствующего оформления. Объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций отражается каждой организацией в соответствующей доле
11а	Приняты к бухгалтерскому учету объекты основных средств, выявленные в результате инвентпризации, но ранее не учтенные на балансе	01	91	Инвентаризационная опись и сличительная ведомость инвентаризации основных средств	Операция производится в отношении ранеенеучтенных объектов основных средств после введения в эксплуатацию и соответствующего оформления. По рыночной стоимости
11б	Объекты основных средств приняты к бухгалтерскому учету на баланс арендодателя	03	08	Акт ввода в эксплуатацию и инвентарная карточка	Операция производится в учете арендодателя при приобретении основных средств для передачи во временное пользование (владение и пользование) после соответствующего оформления
12	НДС принят к вычету	68/НДС	19/1	Счет-фактура поставщика, акт ввода в эксплуатацию, выписка с расчетного счета	Операция производится после оплаты и принятия на учет основного средства в части, приходящейся на долю собственности организации
12а	НДС принят к вычету на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст.172 НК РФ	68/НДС	19/1	Счет-фактура подрядной организации, акт ввода в эксплуатацию, выписка с расчетного счета	Операция производится для объектов основных средств завершенного капитального строительства, произведенного силами сторонних организаций после оплаты и принятия на учет основного средства в месяце, следующем за месяцем ввода в эксплуатацию объекта

60

 Выделенные в таблице проводки обязательны для отражения в учете внезависимости от особенностей операции. Альтернативные проводки обозначены буквенным индексом.

Налоговый учет недвижимого имущества

Под основными средствами в целях налогообложения налогом на прибыль в пункте 1 статьи 257 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией. Для признания объекта НИ в качестве основного средства в этом случае требуется соблюдение трех условий. Имущество должно:

находиться у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ);

использоваться для извлечения дохода;

иметь срок полезного использования более 12 месяцев и первоначальную стоимость более 10 тыс. руб.

Основные средства и нематериальные активы в НК РФ составляют общее понятие — амортизируемое имущество. Если имущество служит менее 12 месяцев или стоит менее 10 тыс. рублей, то на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 254 данного кодекса оно сразу включается в материальные расходы при отпуске в эксплуатацию и не относится к группе амортизируемого имущества.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, — как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п.8 ст.250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.

При определении первоначальной стоимости имущества для целей налогового учета следует учитывать такие особенности:

из первоначальной стоимости исключаются не только возмещаемые налоги (НДС), как это принято в бухгалтерском учете, но и все другие налоги, подлежащие вычету или учитываемые в составе расходов в соответствии с НК РФ (например, государственные и таможенные пошлины) (подп.1 п.1 ст.264 НК РФ);

стоимость объектов основных средств собственного производства определяется из расчета прямых затрат на их создание и увеличивается на сумму акцизов (п.1 ст.257 НК РФ);

не включаются в первоначальную стоимость основного средства расходы в виде процентов по долговым обязательствам, полученным на его покупку; такие расходы относятся к внереализационным (подп.2 п.1 ст.265 НК РФ);

если затраты с равными основаниями могут быть отнесены к стоимости амортизируемого основного средства и другим группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе относить эти расходы (п.4 ст.252 НК РФ);

законодатель не установил, как рассчитывать первоначальную стоимость имущества, полученного в счет вклада в уставный (складочный) капитал. Исходя из определения амортизируемого имущества (п.1 ст.256) и общих принципов признания расходов (ст.252), можно заключить, что имущество, полученное в счет вклада в уставный капитал, относится к амортизируемому имуществу с нулевой первоначальной стоимостью (это не относится к имуществу, внесенному в уставный капитал до 2002 года, так как его первоначальная стоимость берется из бухгалтерского учета на 1 января 2002 года в соответствии с переходными положениями). Следует отметить, что в своих Методических рекомендациях по применению главы 25 НК РФ МНС России разрешает основные средства, полученные в виде вклада в уставный капитал, оценивать по остаточной стоимости согласно данным налогового учета передающей стороны. Однако такая рекомендация не основана на положениях НК РФ [61] .

61

Авдеев В.Ю. Глава 25 НК РФ. Налоговый и бухгалтерский учет: сходства и различия. — М.: Издательско-консультационная компания "СтатусКво 97", 2003.