Русская жизнь. Квартирный вопрос (октябрь 2007)

–  Столичные чиновники почему-тоисходят из того, что москвичей 8,8 млн. Но даже недавняя перепись населения показала, что горожан - 10,4 млн, а в реальности это число около 12-13 млн.

– Есть вот еще точка зрения, что якобы из-за приезжих растут цены на жилье.

–  Приезжие, главным образом, формируют спрос на аренду. Из 3,5 миллионов московских квартир сдаются около 600 тыс., это примерно 1-1,5 млн арендаторов. И не более 5% от общего числа приезжих - это нувориши из регионов, которые покупают в Москве элитные квартиры или квартиры бизнес-класса большой площади стоимостью от 1 млндолларов. Так что, скорее, приезжие формируют ожидания - потенциальный спрос. Но, при скудном рынке квартир, и 2-3 тысячи иногородних семей, которые все же приобретают жилье, вносят «вклад» в раздувание спроса.

– Московское правительство возлагает большие надежды на ипотеку. Чиновники утверждают, что это реальный путь улучшения жилищной ситуации.

–  Количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого почему-то никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 10-12 тыс. квартир на первичном и вторичном рынках. И это один из факторов, толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с такой маниакальной настойчивостью и популяризирует этот сегмент рынка - с начала этого года цены расти перестали, но ипотека дает им шанс снова разогнаться.

– Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.

–  Тут все сложнее. Строители и риэлторы - это вторично, первично - правительство Москвы. Де-юре большинство строительных компаний не связано с муниципальными властями, лишь в некоторых из них есть доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.

Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников.

Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр - тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн долларов, на окраинах - около 5 млн. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру - больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома они имеют 1-1,5 млн долларов за ускорение согласований, прохождение комиссий и пр. Строителей обирает вообще вся бизнес-вертикаль города - энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс - это дойная корова, и правительство Москвы, если смотреть с его колокольни, правильно поступает - корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.

– Но и строители внакладе не остаются.

–  Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника, прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7% от прибыли, все остальное он пускает в оборот - в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.

– Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?

–  Цены не просто не растут - они падают. Но дешевеет некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека не помогает - банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска - того гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места - ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.

– В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?

–  Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.

В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно квартиру в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не послали в Кондопогу или вообще на улицу не выселили. Люди у нас привыкли радоваться малому.

– Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?

–  В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего класса в западном понимании - от 100 тыс. долларов в год на семью, это еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50% за год. Эти люди, пусть туго затянув пояса, но все же могут приобрести жилье. Другое дело - что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.

– А какие районы перспективные, как вы считаете?

–  ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад - застройщики пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.

– И средний класс хочет поселиться именно там?

–  Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры небольшого метража (100-150 кв. м) покупаются в первую очередь, они в дефиците. А зачем семье среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн.? Им нужны максимум 70 кв. м стоимостью 450-500 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.

– Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?

–  Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать - в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.

– Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?

–  Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров - а в городе уже негде, здесь возможна только точечная застройка.

Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.

Тяжелее всего приезжим - большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного дохода.