Русская жизнь. Квартирный вопрос (октябрь 2007)

Все рекорды спекуляций побил один недавний иммигрант из Узбекистана Казей Серин, накупивший в 2005-2006 году в столице Калифорнии Сакраменто на «кредиты лжецов» всего за полгода аж восемь домов. Он бы купил и девятый, только в банке некстати увидели блог, в котором клиент рассказывал читателям, что он не в состоянии делать даже минимальные платежи по своим восьми закладным и его дома того гляди продадут с молотка. Документы на первые ипотеки за это время еще не успели достичь кредитных бюро.

Дом за один цент

Но в бум субпраймов изначально была заложена проблема. Он втянул в число покупателей самые последние резервы потенциальных домовладельцев. Цена недвижимости, как несложно понять, росла за счет того, что круг покупателей домов в стране все рос да рос. Несложно догадаться, что после того, как клиентура субпраймов купила свои дома, новых покупателей уже не осталось. И цены стали останавливаться. К тому же с 2004 по 2006 год ставка была вновь увеличена с 4% до 8,25%, практически до уровня перед бумом. А если цены не вырастают - рефинансирование невозможно. Субпраймы были последними и посыпались первыми.

Истинный риск субпраймов намного выше кажущегося. Теоретически, конечно, за долги дом всегда можно продать. Однако с домом, купленным на среднестатистический субпрайм, это на практике сделать, скорее всего, невозможно. Вот типовая ситуация. Сидит в своем доме бывший житель гетто, смотрит плазменный телевизор, купленный на халявную кредитную карточку (еще один эксцесс кредитного бума). Под окнами купленный на откат с кредита «Кадиллак». Тук-тук - «Здрасьте, мы из коллекторского агенства, вы полгода уже за дом не платите…» Владелец в конкретных непонятках - он давно забыл не только то, что за дом вроде бы платят, но и что дом не его. На всякий случай берется за заряженный пистолет рядом. На бумаги и повестки в суд хозяин смотрит как баран на новые ворота, если он не функционально неграмотный, что тоже случается нередко. Если б он был один такой на весь поселок, продать бы его дом по суду - и всех дел…

Но таких домов - полный поселок. И продать в этом поселке хотя бы один дом совершенно нереально. Поселок изначально был на дешевой земле, далеко от городов, из дешевых домов - доступный. Формально цены в этом поселке еще выше цены закладной - но только формально. А фактически 20-30% цен могут оказаться в половине случаев откатами номинальным владельцам. Реально же дома могут стоять пустые - и ищи хозяев по гарлемам. Часть домов стоят еще нераспроданные, часть - проданные и незаселенные, на лужайках бурьян, и дай Бог в половине домов живут точно такие же убогие. Какие из них покупатели?

Несколько месяцев назад истории двух таких поселков независимо друг от друга появились в «Нью-Йорк Таймс» и «Сан-Хосе Меркьюри Ньюс». В нью-йоркской газете был описан городок Маунт-Вернон, заселенный в основном выходцами из Гарлема; в калифорнийской - Маунтин-Хаус, заселяемый низкооплачиваемыми работниками из Силиконовой долины и Сан-Франциско. Две противоположные части страны, одна судьба. Покупателей нет, кредиты начинают душить.

Да и в более зажиточных городках картина не сильно отличается - разве что там по закладным платят и коллекторов не гоняют. Но уже сейчас появились множественные случаи, когда люди не в состоянии поменять работу и переехать: чтоб это сделать, надо дом продать, а покупателей нет, вообще нет, ни по какой цене. Снижай цену, не снижай - просто нет покупателей. Неважно, спекулянт или добросовестный обыватель продает, ликвидность рынка испарилась, как и не было ее. Банк, собирающий платежи, особенно не напрягается - долги давно не его. Коллекторы могут судиться хоть до греческих календ: если дом никому не нужен, кроме как текущему владельцу, и тот рад-радешенек от него избавиться за любые деньги - стоит ли такая недвижимость хоть что-нибудь? Или ее цена давно существует лишь на бумаге, а реальная ее стоимость - ноль?

Получить деньги с субпраймов невозможно. В годы Великой депрессии было такое явление, как «одноцентовые аукционы». Ферму продают за долги. На аукцион сходятся только местные фермеры, все с аккуратно, по закону, зачехленными дробовиками. Открывается аукцион. Бывший хозяин фермы: «Один цент». Полная тишина. Аукционист: «Раз, два, три, продано». Фермеры расходятся. У каждого свои долги и самого вот-вот продавать будут - как не помочь соседу? Фактически под видом аукциона происходило списание долгов. Когда трехлетние паузы начнут подходить к финишу, негры и испанцы додумаются до такого приема очень быстро.

Но и до аукционов может не дойти. Американские власти, памятуя, что скоро выборы, предложили реструктурировать (по сути, списать) просроченные ипотеки «новым домовладельцам». Мол, раз крайними оказались спекулянты-фонды, пусть они и страдают (хедж-фонды стали врагами номер один американских политиков в прошлом году, когда получили миллиардные прибыли) - пусть теперь буржуи поделятся с пролетариатом. Скорее всего, политики этим заодно и окончательно убедят меньшинства, что черный образ жизни - единственно правильный. Те, кто ведет себя «как белый» (платят по кредитам), - лохи, а те, кто ведет себя «как черный» (плевать хотели на долги), - в прибытке: дом, кадиллак и плазменный телевизор. Кредитный рейтинг тоже в порядке, да еще и подрос - власти позаботились о ценном избирателе.

Что в итоге произойдет с ценой недвижимости в типичном новом поселке в целом? С владельцами тех производных бумаг, которые были сделаны из самых рискованных закладных? Об этом лучше не думать. Предварительные оценки ожидаемых общих убытков от ипотечных дефолтов по стране варьируются от 164 до 300 миллиардов долларов. Пара хедж-фондов (в том числе таких известных компаний, как Bear Sterns) моментально накрылись в ноль, а в августе этого года, когда проблемы с субпраймами стали очевидны, финансовые рынки просто остановились. Что интересно, большой запас американских субпраймовых бумаг всплыл во французском банке Credit Agricole - вот куда занесло их мировыми финансовыми волнами. Некоторые другие наиболее бойкие рынки прошлых лет, например, Великобритания, тоже начали страдать - там на грани закрытия оказался крупнейший ипотечный банк Northern Rock. Домино начало падать.

А теперь, внимание. Вам ситуация в Америке ничем не напоминает российскую?

Американский рецепт кризиса

Цены на недвижимость в России сделали несколько рывков. Последний скачок цен был связан уже не с ростом числа новых покупателей, а с неудачным законотворчеством: Госдума попыталась принять закон для защиты обманутых «соинвесторов». Соинвесторам этот закон не помог, зато возможности для авансового финансирования строительства резко сократились. После этого скачка цены в Москве стали останавливаться, а рост цен и строительства переместился в Подмосковье и регионы. Надолго ли? Зависит от спроса.

Ипотека могла бы повлиять на поддержание спроса на жилье на прежнем уровне, но оказалось, что жители России не очень стремятся брать ипотечные кредиты. Чем выше поднимается цена квадратного метра, тем меньше заемщиков могут претендовать на ипотеку. Ипотечный платеж не может превышать определенной доли от дохода. Раньше банки не особенно переживали, когда он достигал и 50%, но после кризиса большинство банков склоняется к ужесточению правил. Приняв этот норматив за 30%, а ставку по ипотеке за 10%, получаем, что при цене, скажем, 4000 долларов за метр (текущая среднемосковская цена жилья эконом-класса) ипотека на самую маленькую квартиру-однушку (44 метра) потребует дохода на семью в 3744 доллара в месяц. Сколько таких семей в Москве? Всего 864 тысячи человек, если брать сколь-либо достоверную пирамиду доходов. Субсидировать ставку, как это предлагалось когда-то делать в рамках нацпроекта «доступное жилье», бесполезно - сократи ее хоть до нуля, все равно надо отдавать банку основную сумму долга, и по тем же ценам ипотеку себе смогут позволить от силы 1,1 миллиона москвичей. Массовой - доступной хотя бы полутора миллиону москвичей - ипотека может стать, только если цены за метр упадут до 2000 долларов.

И это - в Москве. В других регионах свои цены и свои доходы, но в последний год-два цены во многих регионах росли так, будто наверстывали упущенное за все 2000-е годы, а доходы такого же рывка не сделали нигде.

Небольшое количество людей, уже взявших ипотеку ранее, когда цены были на 50-75% ниже современных, по большей части рефинансировали и отдали свои кредиты. Те, кто купили квартиры в залог на пике цен, могут попасть в сложное положение, если цена их собственности упадет: сумма кредита окажется больше цены жилья, и банк может потребовать довнести залог, а это сумма от полумиллиона рублей и выше. Мало кто из тех, кто платит до ста тысяч рублей в месяц взносов по ипотеке, может легко держать ее накопленной на черный день.