Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Все способы подделок документов невозможно описать, к тому же они постоянно совершенствуются. Только специалисты могут обнаружить самые незначительные неточности, пропустить которые очень просто, а последствия могут быть печальными (лишение денег или квартиры), поэтому при сделках с недвижимостью необходимо обращаться в риелторские фирмы, которые наработали определенный опыт в распознавании подделок документов.

7.4 Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Назовем типовые ошибки, не носящие умышленного характера, но тем не менее способные повлиять на судьбу сделки.

1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.

Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то необходимо исправить документ и переоформить его установленным образом.

2. Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то следует исправить документ и переоформить его установленным образом.

3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.

4. Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

5. Полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на регистрацию документы не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации — копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо должно представить доверенность.

Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Законом «Об акционерных обществах» или Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью».

6. Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.

7. Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО, ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом [47] .

Перед тем как начать работу по сделке, вам предложат заключить договор с несколькими приложениями, в котором оговорены будущие шаги, взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции, применяемые к сторонам в случае отказа от исполнения обязательств. Документы, которые вам предлагают подписать, надо внимательно прочитать, даже если вы доверяете агентству безоговорочно. Не лишним будет обращение к услугам юристов, специализирующихся на вопросах недвижимого имущества и сделках с ним, полагает О. Самборская.

47

Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Квартира. Дача. Офис. — 2001. — № 154.

С точки зрения рынка договор был и остается наиболее цивилизованным методом работы. Он определяет и все условия сделки, взаимные права и обязанности сторон.

Именно договор является основным документом, по которому клиент может отстоять свои права в случае возникновения каких-либо претензий к агентству недвижимости. И с учетом этого договора суд будет принимать решение об удовлетворении иска клиента или о защите его прав по сделке [48] .

Ошибки и правовые неточности при составлении любого контракта могут, как известно, привести к огромным финансовым потерям, не говоря уже о тратах времени, сил и здоровья на долгосрочные судебные разбирательства. Внимательное изучение договора с риелторской фирмой при покупке или продаже квартиры может уберечь клиента от многих напастей, считают эксперты.

48

Николаева В. За что мы платим риелторам? // Московская правда. Квартирный вопрос. — 2001. — № 11.

Для продавца главное — решить финансовый вопрос. Это означает, что ему нужно не остаться без денег, выписавшись из квартиры. А для покупателя основное — юридическая чистота квартиры, поскольку всегда есть риск, что сделка может быть признана недействительной. Интересы продавца уберечь проще: надо только своевременно позаботиться о безопасности и надежности схемы передачи денег. Для этого в текст договора следует внести отдельной строкой название конкретного банка, с которым будет впоследствии заключен договор на аренду индивидуального сейфа.

Защитить интересы покупателя несколько сложнее. Специалисты считают, что наиболее серьезное внимание при подготовке договора следует обратить на пункт о профессиональной ответственности агентства недвижимости. Кроме того, в контракте должны быть подробно расписаны все этапы проведения сделки, последовательность и сроки действий каждой стороны. Необходимо, чтобы договор был «разжеван», понятен любой бабушке. В этом случае остается меньше почвы для возможных конфликтов. По словам специалистов, несовершенных контрактов в риелторском бизнесе — море. Причин этому три: отсутствие закона о риелторской деятельности, юридическая безграмотность некоторых бизнесменов и корыстные интересы компаний, не желающих нести ответственность за качество своих услуг, указывает С. Жарков.

Риелторы зачастую не знают границ своей ответственности и не видят «подводные камни» в документах. Многие агентства, особенно небольшие, не могут себе позволить держать юриста. Они либо составляют договоры сами, либо прибегают к помощи юридических фирм, которые разрабатывают образцы типовых контрактов и продают их десяткам компаний. Но юридические фирмы бывают далеки от каждодневных реалий рынка недвижимости, поэтому продукция их порой оказывается невысокого качества. И если что-то случается, то максимум, на что может рассчитывать пострадавший клиент, — это юридическая поддержка со стороны агентства. Специалисты считают, что фирма обязана выступить в суде на стороне своего клиента и нанять адвоката, взяв на себя все расходы по этому делу.

Ведущие риелторы отмечают также, что причина низкого правового уровня документов ряда агентств недвижимости заключается не только в юридической безграмотности руководителей. Корыстные интересы играют здесь не менее важную роль. Прежде всего, многие стремятся незаконно получить разницу между заниженной ценой для продавца и завышенной для покупателя.

В советскую эпоху слово «потребитель» использовалось в бранном контексте. Времена меняются. И те граждане, которые сегодня стремятся к эффективной защите своих прав и интересов, должны не только знать, что в России действует Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», но и уметь применять его в жизненных ситуациях.