Смерть и жизнь больших американских городов

Мало того — сам характер упадка, идущего следом за выдающимся успехом, делает этот процесс вдвойне вредным для больших городов. Одновременно с тем, как новое строительство и слепое дублирование способов использования уничтожают взаимоподдержку на одной территории, они фактически лишают другие территории того, что на них увеличило бы разнообразие и усилило бы взаимоподдержку.

По некоторым причинам банки, страховые компании и престижные офисы — как правило, самые прожорливые двойные разрушители, действующие описанным образом. Если взглянуть на скопления банков или страховых компаний, очень часто можно увидеть места, откуда было вытеснено успешное разнообразие, где был выровнен «пригорок» жизненной энергии. Очень часто можно увидеть места, которые либо уже стали отжившими, либо идут к этому. Я думаю, что это любопытное обстоятельство имеет две причины. Во-первых, подобные учреждения консервативны. Консерватизм в отношении выбора места в большом городе означает инвестирование туда, где успех — уже установленный факт. Требовать, чтобы эти люди видели, что инвестирование иной раз губит успех, значит требовать слишком многого от тех, кто выше всего ценит уже достигнутое и в кого новые места, обладающие потенциалом успеха, зачастую вселяют замешательство и неуверенность, потому что они не понимают, чем объясняется успех одних мест и неуспех других. Во-вторых, такие учреждения располагают деньгами и благодаря этому способны вытеснить большую часть конкурентов в борьбе за пространство. Таким образом, банки и страховые компании, а также престижные офисы, которым банки и страховые компании охотно дают взаймы, наиболее эффективно соединяют в себе желание и возможность поселиться на «пригорке». Близость друг к другу им, конечно, в определённой мере полезна, как и многим другим городским предприятиям. Но это не возмещает вреда от методичного и масштабного вытеснения столь мощными учреждениями успешных проявлений городского разнообразия. Как только на данном участке из-за избыточного дублирования определённых деловых способов использования (за счёт чего-то другого) начинается стагнация, наиболее процветающие фирмы охотно покидают старое гнездо, утратившее былую привлекательность.

Было бы неправильно, однако, чересчур фиксировать внимание на отдельных «вредителях» из числа многообразных городских способов использования, пусть даже и на выдающихся «вредителях». Многие другие оказывают ровно такое же экономическое давление и одерживают ровно такие же пирровы победы.

Плодотворнее будет, мне кажется, взглянуть на все это как на проблему функционирования городов как таковых.

Во-первых, мы должны понять, что саморазрушение разнообразия обусловлено успехом, а не неудачей.

Во-вторых, мы должны понять, что этот процесс является продолжением тех же экономических процессов, которые привели к успеху и были необходимы для него. Разнообразие растёт на той или иной городской территории благодаря её экономическим возможностям и экономической привлекательности. В процессе роста разнообразия часть конкурентов за пространство вытесняется. Любое городское разнообразие растёт, по крайней мере отчасти, за счёт чего-то другого. В период роста даже некоторые уникальные для данного участка способы использования могут вытесняться, поскольку приносят слишком низкую экономическую отдачу на единицу площади. Мы справедливо считаем такие явления здоровыми, когда «уникальные» способы использования — это свалки утиля, стоянки подержанных машин или заброшенные здания. В период роста немалая часть нового разнообразия возникает не только за счёт чего-то «уникального», но малоценного, но и за счёт существующих продуктов дублирования. Увеличение разнообразия сопровождается уменьшением одинаковости. Экономическая борьба за пространство приводит к общему росту разнообразия.

Но в какой-то момент оказывается, что разнообразие выросло так сильно, что прибавление нового разнообразия возможно большей частью лишь в конкурентной борьбе с уже существующим разнообразием. Одинаковость уменьшается незначительно или совсем не уменьшается. Это означает, что активность и разнообразие на данном участке достигли пика. Если прибавляется что-то действительно новое (как, например, первый банк на упомянутом перекрёстке в Филадельфии), то общей потери разнообразия пока что не происходит.

Перед нами процесс, который поначалу является здоровым, но затем, не поменяв характера в критический момент, становится вредоносным. Приходит на ум аналогия с нарушенной обратной связью.

Понятие электронной обратной связи приобрело известность благодаря развитию компьютеров и автоматики: там один из конечных продуктов, возникающих в результате машинной операции или серии операций, — это сигнал, определяющий следующую операцию. Сходный процесс обратной связи, осуществляемый не электронным, а химическим путём, управляет, как недавно установили учёные, поведением некоторых клеток. New York Times объясняет это вот как:

Присутствие конечного продукта в клеточном веществе заставляет механизм, вырабатывающий конечный продукт, замедлить или прекратить работу. Этот вид клеточного поведения доктор Поттер назвал «умным». А вот клетка, которая изменилась или мутировала, ведёт себя как «идиот», продолжая без регулировки, вызываемой обратной связью, вырабатывать вещества, которые ей совсем не нужны.

Последняя фраза, мне кажется, хорошо описывает поведение городских территорий, где успешное разнообразие разрушает себя.

Напрашивается сравнение некоторых успешных городских районов, при всем присущем им сложном и необычайном экономическом и социальном порядке, с клетками, имеющими подобный изъян. Творя успех в больших городах, мы, люди, творим чудеса, но пренебрегаем обратной связью. Как нам исправить это упущение?

Я не думаю, что мы можем обеспечить наши города эквивалентом подлинной системы обратной связи, действующей автоматически и без сбоев. Но даже несовершенные её заменители позволят нам добиться многого.

Задача состоит в том, чтобы пресекать избыточное дублирование на одних участках и направлять эти способы использования в другие места, где они не вызовут избыточного дублирования, а обеспечат здоровое приращение. Эти «другие места» могут находиться на отдалении, а могут — совсем рядом. Но в любом случае их нельзя выбирать произвольно. Это непременно должны быть места, где данный способ использования получит отличную возможность добиться прочного успеха — лучшую возможность, чем на участке, обречённом на саморазрушение.

Диверсификации такого рода, я полагаю, можно добиваться комбинацией трёх мер. Эти меры таковы: диверсифицирующее зонирование; неизменность расположения общественных зданий; отвлекающая конкуренция. Я коротко остановлюсь на каждой из них.

Диверсифицирующее зонирование коренным образом отличается от обычного зонирования, целью которого является однородность, но, как всякое зонирование, оно носит запретительный характер. Одна из форм диверсифицирующего зонирования уже применяется в некоторых городских районах: запрет на разрушение исторически значимых зданий. Уже отличающиеся от своего окружения, они благодаря зонированию и дальше будут от него отличаться. Этот же принцип в несколько изменённом виде лежал в основе предложения, выдвинутого общественными группами Гринвич-Виллиджа для своего района и принятого городскими властями в 1959 году. На некоторых улицах предел высоты для новых зданий был резко уменьшен. На большинстве этих улиц многие дома превышали обновлённый предел, что не свидетельствует об алогизме введённых ограничений, а ровно наоборот: их цель — воспрепятствовать дальнейшей замене невысоких зданий избыточными дубликатами более дорогих многоэтажных домов. Здесь тоже зонирование было применено для борьбы с однообразием (или фактически для поощрения разнообразия), хоть и в весьма ограниченном варианте и на сравнительно немногих улицах.

Целью диверсифицирующего зонирования не должно быть замораживание существующих условий и способов использования. Это было бы смерти подобно. Цель — обеспечить, чтобы происходящие изменения или замены не были в подавляющем числе случаев одними и теми же. Для многих мест отсюда вытекают ограничения на слишком быструю замену слишком многих зданий. Я считаю, что специфическая схема диверсифицирующего зонирования (или специфическая комбинация схем), которой требует чрезвычайно успешный городской участок, должна видоизменяться в зависимости от участка и от конкретных форм саморазрушения, которые ему угрожают. В принципе, однако, зонирование, направленное непосредственно на возраст и размер зданий, представляется логически осмысленным, потому что различия в типах строений обычно отражаются на разнообразии людей и способов использования. Парк, который интенсивно застраивается по периметру дублирующими друг друга высокими офисными или жилыми зданиями, требует ограничений по высоте, особенно с юга, чем достигаются сразу две цели: обеспечить парк зимним солнцем и защитить в какой-то мере, пусть и косвенной, разнообразие окружающих парк способов использования.

Любое такое диверсифицирующее зонирование, задача которого — предотвратить избыточное дублирование самых доходных способов использования, должно сопровождаться корректировкой налогов. Невозможность использовать землю потенциально наиболее прибыльным в краткосрочной перспективе способом должна отражаться на взимаемых с неё налогах. Нереалистично ограничивать развитие недвижимости, контролируя высоту, объём, историческую или эстетическую значимость или иные параметры, и вместе с тем допускать, чтобы оценка такой недвижимости для взимания налога отражала не имеющую к ней отношения стоимость более прибыльной недвижимости по соседству. Повышение оценочной стоимости городской недвижимости из-за роста доходности соседней недвижимости — в наши дни поистине мощный стимул для избыточного дублирования. Этот стимул будет продолжать работать даже в условиях ограничений, направленных против дублирования. Путь к увеличению налоговой базы города в целом — не в том, чтобы эксплуатировать до предела краткосрочный налоговый потенциал каждого участка. Это подрывает долгосрочный налоговый потенциал целых районов. Путь к увеличению налоговой базы — в расширении городских успешных территорий. Мощная городская налоговая база — побочный продукт городского магнетизма, и одна из его необходимых составных частей (поскольку цель — обеспечить прочность успеха) — некоторое количество тонких, разумных, точно рассчитанных местных налоговых вариаций, направленных на удержание разнообразия и предотвращение его саморазрушения. Второй потенциальный инструмент против безудержного дублирования способов использования — неизменность расположения общественных зданий. Это означает, что государственные и полугосударственные органы должны применять в отношении своей недвижимости политику, похожую на политику Чарльза Абрамса в отношении своей частной недвижимости на Восьмой улице. Абрамс борется с избыточным дублированием ресторанов, выискивая для своей недвижимости иные формы использования. Государственные и полугосударственные органы должны с самого начала размещать свои здания и прочие объекты там, где они не будут дублировать соседей, а увеличат разнообразие. Затем, играя свою роль как способы использования, эти здания и объекты должны стоять непоколебимо независимо от своей денежной ценности, приобретённой благодаря успеху окружения (которому они способствовали, если расположены удачно), и независимо от выгодности предложений со стороны тех, кто хотел бы вытеснить их ради дублирования соседних успешных способов использования. Это невыгодная в малом, но выгодная в большом политика, которую должны проводить муниципалитеты и другие органы, испытывающие обоснованную заинтересованность в общегородском успехе, — политика, подобная невыгодной в малом, но выгодной в большом налоговой политике, подкрепляющей диверсифицирующее зонирование. Нью-йоркская публичная библиотека, расположенная на баснословно дорогом участке, добавляет своей округе большую ценность, чем любое мыслимое высокодоходное дублирование близлежащих способов использования. Добавляет именно потому, что так резко выделяется, визуально и функционально. Когда давление горожан вынудило нью-йоркские городские власти одолжить деньги полугосударственному органу, чтобы он мог выкупить Карнеги-Холл у частного владельца, собиравшегося продать его желающим продублировать окрестные прибыльные бизнесы, Карнеги-Холл был тем самым сохранён как концертный зал и зал собраний, что удержало на данном участке эффективную смесь способов использования. Короче говоря, органы, ответственные за общественное благо, могут хорошо помочь сохранению разнообразия, если будут проявлять стойкость перед лицом разнообразных способов использования, окружающих общественные здания, в то время как денежные волны плещутся вокруг этих зданий и не прочь их затопить.