Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
Многое, о чем говорилось выше относительно проживания в бывшем ведомственном жилищном фонде, относится и к проживанию в бывших общежитиях. Прямой юридической нормой, которая посвящена регламентации соответствующего вопроса, является ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [24] . Данная статья устанавливает, что «к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма» [25] .
24
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.
25
Весьма интересную информацию об особенностях применения данной правовой нормы можно найти в Постановлении Конституционного Суда
Содержание этой нормы жилищного законодательства означает, что в процессе приватизации государственных предприятий закрепленный за ними жилищный фонд в виде общежитий не подлежал включению в состав приватизируемого имущественного комплекса. Такие общежития должны были быть переданы в ведение органов местного самоуправления по месту своего нахождения (в муниципальную собственность) [26] . На граждан, проживающих в соответствующих теперь уже бывших общежитиях, должны распространяться не нормы о договоре найма специализированных жилых помещений, а нормы о договоре социального найма. Жильцы бывших общежитий приватизированных предприятий являются полноценными социальными нанимателями с полным набором тех прав и обязанностей, которые предоставляет и гарантирует им жилищный закон. В этом плане жилищно-правовое положение жильцов бывших общежитий аналогично соответствующему положению жильцов бывшего ведомственного жилищного фонда.
26
Однако это вовсе не означает, что частному юридическому лицу в принципе на праве собственности не могут принадлежать помещения общежитий. Соответствующую информацию см. в документе под названием «Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов», утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г. (ответ на вопрос № 22) // Бюллетень ВС РФ. 2006. № 3.
Достаточно развернутое и обстоятельное толкование ст. 7 Вводного закона в свете возможности самостоятельной приватизации такими гражданами занимаемых ими жилых помещений содержится в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г. В данном документе отмечается, в частности, следующее.
Статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ответ на вопрос № 20) [27] .
Однако не надо забывать, что указанное разъяснение ВС РФ – это только отражение того, как данные общественные отношения должны складываться в идеале. В реальной жизни все может быть с точностью до наоборот. Практике известны многочисленные случаи, когда здания общежитий, закрепленные за государственными (муниципальными) предприятиями, неправомерным образом включались в состав приватизированных предприятий, и на которые указанные предприятия (вновь образованные юридические лица) приобретали полноценное право собственности со всеми теми негативными социальными и юридическими последствиями, о которых подробно говорилось выше. Нижеприведенный судебный прецедент с наглядностью продемонстрирует, в каком юридическом ключе указанная жилищно-правовая ситуация должна быть разрешена.
27
Бюллетень ВС РФ. 2006. № 9.
М. обратилась в суд с иском к ОАО «Компания «ЮНИМИЛК», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области, Российскому фонду федерального имущества о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
В обоснование заявленного требования истица указала, что с 1988 г. по настоящее время проживает в комнате общежития. Указанное жилое помещение предоставлено ей государственным предприятием «Куйбышевский молочный комбинат» в связи с трудовыми отношениями. В ходе приватизации в 1993 г. этого государственного предприятия в уставный капитал образуемого на тот период АООТ «Самаралакто» (в настоящее время – филиал «Молочный комбинат «Самаралакто» ОАО «Компания «ЮНИМИЛК») включено здание общежития по указанному адресу, чем нарушены требования законодательства. С 2004 г. ответчик настаивает на заключении с ней договора коммерческого найма занимаемой квартиры.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 22 августа 2008 г. в удовлетворении исковых требований М. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 21 октября 2008 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе М. ставила вопрос об отмене вынесенных по делу судебных постановлений как незаконных.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 28 июля 2009 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
Разрешая дело и отказывая в иске, судебные инстанции, руководствуясь положениями ст. 1, 2 и 4
Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», запрещающих приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, исходили из того, что занимаемое истицей жилое помещение расположено в здании, имеющим статус общежития и относится к частному жилищному фонду, в то время как приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда; право собственности ОАО «Компания «ЮНИМИЛК» в отношении общежития как объекта недвижимости зарегистрировано в установленном порядке. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 января 2008 г. оставлен без изменения судебный акт Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, которым отказано в применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации имущественного комплекса «Куйбышевский молочный комбинат» в части включения в уставный капитал АООТ «Самаралакто» здания общежития.С выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как следует из материалов дела, М. с 1988 г. проживает в комнате общежития.
19 августа 1993 г. между Фондом имущества Самарской области и АООТ «Самаралакто» заключен договор, по которому АООТ «Самаралакто» передано в качестве уставного капитала имущество в соответствии с утвержденным планом приватизации, в том числе и здание общежития. Право собственности на здание общежития зарегистрировано ГУ ФРС по Самарской области 7 октября 2004 г.
В соответствии со ст. 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.
Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Указанными нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
Поэтому включение жилого дома государственного и муниципального предприятия в состав приватизируемого имущества не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживающих в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Промышленного районного суда г. Самары, определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда отменила, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции [28] .
28
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28 июля 2009 г. № 46-В09-21 // Бюллетень ВС РФ. 2010. № 4. Также достаточно интересный материал по данному вопросу содержится в определениях ВС РФ от 26 января 2010 г. № 5-В09-142 и от 28 июля 2009 г. № 77-В09-5. В последнем документе анализируется правовая возможность приватизации жилых помещений в бывших общежитиях, устроенных по системе «койко-место».
Как это ни странно звучит, но вопрос о юридическом режиме служебных жилых помещений бывших государственных, а в настоящее время приватизированных (частных) юридических лиц совершенно не урегулирован нормами позитивного законодательства [29] . Однако прямые предписания по этому поводу содержатся в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г. ВС РФ дает следующие указания.
29
Не путать с юридической регламентацией правового режима действующих служебных жилых помещений. Например, ст. 93 ЖК РФ устанавливает, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» служебные жилые помещения не подлежат приватизации.
Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.
Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации (ответ на вопрос № 21) [30] .
30
Бюллетень ВС РФ. 2006. № 9.