Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

В практической же деятельности ВС РФ указанное общее разъяснение получило следующее юридическое воплощение.

В., Е., А. обратились в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

В обоснование иска указали, что В. в связи с его работой в государственном учреждении, находящемся в ведении Министерства обороны РФ, на состав семьи из четырех человек (он, его жена Л., сын А. и дочь Е.) был выдан служебный ордер на право занятия трехкомнатной квартиры. На основании служебного ордера истцы были зарегистрированы в квартире, в отношении которой возник спор.

В 1995 г. В. уволился из государственного учреждения.

На момент рассмотрения дела в суде истцы продолжали проживать в спорной квартире. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий семья истца не состояла, свое право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения истцы не реализовали.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № 536-1111 «О приеме ведомственного жилищного фонда и объектов инженерного и коммунального назначения Министерства обороны Российской Федерации в собственность города Москвы в 2005–2006 годах» и распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июня 2006 г. жилой многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, с 1 июля 2007 г. передан от Министерства обороны РФ в собственность г. Москвы.

В связи с передачей в государственную собственность г. Москвы объектов жилого фонда, относящихся к федеральной собственности и находящихся в оперативном управлении государственного учреждения, находящееся в ведении Министерства обороны РФ государственное учреждение было расформировано.

Истцы не могли реализовать свое право на приватизацию жилого помещения в связи с тем, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ответ на их обращение по вопросу приватизации сообщил, что занимаемая истцами квартира является служебной и приватизации не подлежит, решение об исключении ее из числа служебных жилых помещений органами исполнительной власти не предпринималось.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением суда второй инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы В. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила вынесенные судебные постановления в кассационном порядке, поскольку судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд с учетом положений постановления Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, раннее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений» исходил из того, что право собственности г. Москвы на спорное жилое помещение на момент рассмотрения дела в суде зарегистрировано не было, решение об исключении занимаемой истцами квартиры из числа служебных жилых помещений органом исполнительной власти не издавалось, т. е. правовой режим спорной квартиры изменен не был. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий семья В. не состояла, поэтому права на предоставление занимаемого жилого помещения по договору социального найма и, соответственно, на его приватизацию не имела.

С данными выводами согласился суд второй инстанции.

Вместе с тем ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 4 названного Закона не подлежат приватизации служебные жилые помещения.

Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. (вопрос 21), разъяснил следующее.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность в соответствии с положениями ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации.

Приведенные выше разъяснения Верховного Суда РФ судом при разрешении спора применительно к правоотношениям сторон учтены не были, как не было учтено и то обстоятельство, что отсутствие решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченными органами этого документа.

Следовательно, спорное жилое помещение после передачи в собственность г. Москвы утратило статус служебного, поэтому к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Истцы же, проживающие в спорном жилом помещении на момент передачи его из федеральной собственности в собственность г. Москвы, приобрели право пользования им на условиях договора социального найма и в соответствии с положениями ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» имели право приобрести его в собственность, в связи с чем их иск следовало признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия, отменяя судебные постановления, приняла новое решение, не передавая дело для нового рассмотрения, и удовлетворила иск В., Е., А., поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении и толковании норм материального права.

За истцами признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на спорную квартиру по 1/3 доли за каждым [31] .

31

Обзор судебной практики ВС РФ за второй квартал 2013 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 1.

В завершение настоящего подраздела хотелось бы остановиться еще на одном частном, но заслуживающим самого пристального внимания аспекте. Дело в том, что единственным юридическим основанием заключения договора социального найма и фактического вселения в жилое помещение является ордер на данное жилое помещение, или, как он теперь именуется в новом жилищном законодательстве, – решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ). Иных правовых оснований для заселения жилого помещения в рамках договора социального найма законодательство не предусматривает. Именно это обстоятельство и объясняет (с юридической точки зрения), почему предоставление новых жилых помещений по договорам социального найма в настоящее время – явление, увы, весьма редкое. Хотя реальные причины такого положения вещей естественно скрываются не в юридической, а в социально-экономической плоскости. Собственником же жилого помещения (опять-таки с юридической точки зрения) стать намного проще, так как гражданское законодательство предусматривает достаточно много правовых оснований приобретения соответствующего права собственности (приватизация, купля-продажа, наследование и много другое).

Однако данная негативная черта, характеризующая договор социального найма, как это ни странно звучит, имеет и свои плюсы. И они заключаются в том, что как ордер на жилое помещение, так и заключенный на его основе договор социального найма намного меньше подвержены такому негативному гражданско-правовому явлению, как признание сделки недействительной. Тот же самый собственник жилого помещения в этом плане находится в менее выгодном правовом положении. Если в современной судебной практике споры о признании ордера (договора социального найма) недействительным встречаются крайне редко, то споры о признании различных гражданско-правовых сделок недействительными, в силу которых лица вроде бы как становятся собственниками жилых помещений, встречаются с такой «завидной» регулярностью, что, наверное, с полной уверенностью отметим, что споры подобного рода в настоящее время являются одной из самых распространенных категорий гражданско-правовых притязаний. Условно можно сказать и так: социальный наниматель имеет право на более спокойное проживание в своем жилом помещении, потому что у него есть твердая уверенность в том, что правовое основание его проживания вряд ли кто-нибудь и когда-нибудь оспорит. А у собственника такой уверенности нет, и не может быть, что называется, по определению. Ведь даже если собственник жилья совершит на первый взгляд юридически безупречную гражданско-правовую сделку, зарегистрирует в установленном порядке свое право собственности, получит необходимые правоустанавливающие документы, зарегистрируется по месту жительства в приобретенном им жилом помещении, все это тем не менее не будет на сто процентов гарантировать абсолютность, неприкосновенность, неоспариваемость и священность приобретенного права. Как это ни грубо звучит, но собственник жилого помещения, по крайней мере потенциально, практически всегда живет в юридически подвешенном состоянии, и практика современного гражданского оборота, к сожалению, очень часто наглядно подтверждает этот тезис.

Б. Право собственности

Социально-правовое значение и положение собственника жилого помещения будет существенным образом отличаться от юридического положения лица, занимающего жилое помещение по договору социального найма. Если социальный наниматель является только производным владельцем и пользователем жилья, то с собственником дело обстоит иначе. Собственник жилого помещения является полноценным и полноправным хозяином принадлежащего ему жилья. Такое жилое помещение принадлежит именно собственнику и никому иному. Для собственника жилья (в отличие от социального нанимателя) нет такой фигуры, как наймодатель или арендодатель. Собственник напрямую воздействует на принадлежащее ему жилое помещение, не нуждаясь в получении чьего-либо согласия или разрешения. Используя юридические формулы, применяемые в европейских гражданских кодификациях при описании собственности и права собственности, можно сказать, что собственник жилого помещения имеет право пользоваться и распоряжаться вещью наиболее полным образом, при условии соблюдения запретов пользования, установленных законами (ст. 544 Французского гражданского кодекса) [32] , собственник жилья имеет полномочия распоряжаться субстанцией вещи и доходами от нее по своему произволу (§ 354 Австрийского гражданского уложения) [33] , собственник жилого помещения может в той мере, в какой тому не препятствует закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое воздействие со стороны других лиц (§ 903 Германского Гражданского уложения) [34] , собственник жилья имеет возможность свободно распоряжаться вещью, отстранять другого от вещи и от пользования ею, сохраняя при этом уважение к закону и к праву другого лица (§ 74 Гражданского кодекса Восточной Галиции) [35] . Наконец, можно перефразировать ст. 755 проекта Гражданского уложения Российской Империи и сказать, что собственник жилого помещения имеет право полного и исключительного господства над имуществом, насколько это право не ограничено законом и правами других лиц [36] .

32

Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. В. Захватаева; отв. ред. А. Довгерт. Киев: Истина, 2006. С. 232.

33

Общее гражданское уложение Австрийской Республики: Пер. с нем. / Под ред. Л. Шарингера и Л. Шпехта. М.: Статут, 2013. С. 116.

34

Гражданское уложение Германии: Пер. с нем. / Науч. ред. А.Л. Маковский. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 257.

35

Гражданский кодекс Восточной Галиции 1797 г. / Пер. с лат. А. Гужвы; под ред. О. Кутателадзе, В. Зубаря. М.: Статут; Одесса, 2013. С. 145.

36

Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 33.

Из всего сказанного следует, что несмотря на то, что и собственник жилого помещения и социальный наниматель пользуются принадлежащими им жилыми помещениями на бессрочной основе, между их правовыми положениями проходит глубочайшая пропасть. Если говорить о праве собственности, то с объективной точки зрения жилое помещение принадлежит именно собственнику и никому иному. Социальный же наниматель проживает в юридически чужом для него жилом помещении. Еще раз повторим, что предметом договора социального найма могут быть исключительно жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. С субъективной точки зрения собственник жилья относится к такому жилью как к своему, относится к нему исключительно как к своей вещи. Социальный наниматель, напротив, понимает, что данное жилое помещение ему не принадлежит. Хочет он того или нет, но социальный наниматель постоянно должен помнить о фигуре наймодателя (истинного собственника жилья), учитывать его права и законные интересы [37] .

37

Подробнее см.: Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006.

А как следствие этого, собственник жилого помещения приобретает практически неограниченные возможности по совершению с принадлежащим ему жилым помещением всевозможных гражданско-правовых сделок. Например, собственник может указанное жилое помещение продать, подарить, заложить. Жилое помещение может стать предметом завещания. Социальный же наниматель таких правовых возможностей практически лишен. Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения и вспоминая известную юридическую формулу о том, что «никто не может передать другому больше прав чем имеет сам», необходимо констатировать, что в содержание правовых возможностей нанимателя по общему правилу не входят такие юридические возможности, как совершение с жилым помещением распорядительных актов. Такие жилые помещения практически закрыты для мира динамичного гражданского оборота.

Теперь более подробно о праве собственности на жилое помещение. Первый фактор, на котором необходимо акцентировать особое внимание и который имеет принципиальнейшее значение, связан с тем, что любое жилое помещение, вне зависимости от того, идет ли речь о комнате в коммунальной квартире, отдельной изолированной квартире или индивидуальном жилом доме, является объектом недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). А раз это так, то всевозможные юридические модификации, которые могут происходить в праве собственности на жилые помещения (в более широком плане – любом объекте недвижимости), подлежат обязательной государственной регистрации. Статья 131 ГК РФ по этому поводу прямо устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [38] , конкретизируя данное законодательное положение, императивно указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

38

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Иными словами содержание этих, в принципе достаточно широко известных, правовых предписаний означает, что по общему правилу лицо становится юридическим собственником жилого помещения (объекта недвижимости) только с момента государственной регистрации такого права. Без государственной регистрации право собственности возникнуть не может.

Приведем банальный пример. Продавец (официально зарегистрированный собственник жилого помещения) свое жилое помещение продает. Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи. Такой договор нотариально удостоверен. Деньги за жилое помещение оплачены в полном объеме. Жилое помещение передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи. Покупатель фактически вселяется в жилое помещение, проживает в нем, возможно даже сделал необходимый ремонт. Теоретически покупатель сможет даже зарегистрироваться по месту жительства в приобретенном им жилье. Однако ответим на главный вопрос: стал ли покупатель (приобретатель) юридическим собственником жилья? Ответ однозначный и категоричный – собственником он не стал. Без проведения необходимой процедуры государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения права собственности указанное право собственности, соответственно, не может возникнуть, перейти или прекратиться. Выражаясь теоретическим языком, можно сказать так, что государственная регистрация является важнейшим юридическим фактом в последовательной цепочке иных юридических фактов, стоящих на пути приобретения права собственности на определенный объект недвижимости. Возвращаясь к рассмотренному примеру, все это будет говорить о том, что приобретатель квартиры в лучшем случае будет являться только фактическим владельцем и пользователем жилого помещения, но никак не его собственником. Его владение будет законным, но недостаточным для приобретения полноценного права собственности. Только государственная регистрация фактического владельца (фактического собственника) сможет сделать собственником юридическим.

Однако, с другой стороны, необходимо понимать то очень важное обстоятельство, что описанная юридическая картина вещей – это только общее положение. Отечественному законодательству известны многочисленные случаи, когда право собственности на некий объект недвижимого имущества возникает не с момента государственной регистрации, а с некой иной временн'oй точки. Конечно, участники соответствующих правовых отношений смогут обратиться за государственной регистрацией (а в некоторых случаях они будут вынуждены это сделать), однако указанная регистрация будет носить для них не правопорождающий (как в большинстве случаев), а только правоподтверждающий характер. Компетентный государственный орган посредством проведения государственной регистрации просто констатирует перед всеми третьими лицами, что у лица-заявителя действительно есть право собственности на объект недвижимости, которое, что очень важно, с юридической точки зрения возникло до момента регистрации.

Классический пример такой ситуации – это совместная собственность супругов. Пункт 2 ст. 34 СК РФ по этому поводу прямо указывает, что общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

На практике содержание этой нормы семейного законодательства будет выглядеть приблизительно следующим образом. Допустим, в период брака работающий муж покупает квартиру. Право собственности он регистрирует индивидуально на себя; все правоустанавливающие документы также выдаются только на его имя. Однако если эта квартира приобретается именно в период брака, то в соответствии со ст. 34 СК РФ такая квартира с объективной точки зрения будет находиться не в личной, а в общей супружеской собственности. Причем общей такая квартира станет не в силу государственной регистрации, а в силу прямого указания закона. Конечно, в будущем супруги смогут обратиться в орган по государственной регистрации, зарегистрировать эту квартиру уже как совместную супружескую собственность, получить необходимые правоустанавливающие документы на нее. Однако сама государственная регистрация, еще раз повторим это, будет носить исключительно правоподтверждающий характер. Юридическое право собственности (совместной собственности) возникнет у супругов не с момента государственной регистрации, а с момента приобретения указанной квартиры.