Совместная деятельность: бухгалтерский учет и налогобложение

В бухгалтерском учете застройщика оформляются следующие записи в рамках реализации договора долевого строительства:

Д-т51 «Расчетные счета» К-т76, субсчет «Расчеты с инвестором», – отражение денежных средств, полученных от инвестора;

Д-т01К-т76, субсчет «Расчеты с инвестором», – отражение инвестиций, полученных в виде объектов основных средств;

Д-т07 «Оборудование к установке» К-т76, субсчет «Расчеты с инвестором», – отражение инвестиций, полученных в виде оборудования к монтажу;

Д-т10 «Материалы» К-т76, субсчет «Расчеты с инвестором», – отражение инвестиций, полученных в виде материальных запасов;

Д-т58 «Финансовые вложения» К-т76, субсчет «Расчеты с инвестором», – отражение инвестиций, полученных в виде ценных бумаг;

Д-т76, субсчет «Расчеты с заказчиком», К-т51 – отражение денежных средств, переданных заказчику.

В бухгалтерском учете инвестора передача финансирования и иных инвестиций застройщику оформляется следующими записями:

Д-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», К-т51 – отражение денежных средств, переданных в порядке финансирования капитального строительства;

Д-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», К-т01 – отражение остаточной стоимости объектов основных средств, переданных в качестве инвестиций;

Д-т02 «Амортизация основных средств» К-т01 – списание начисленной по переданному объекту основных средств амортизации;

Д-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», К-т07 – отражение стоимости оборудования к монтажу, переданного в качестве инвестиций;

Д-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», К-т10 – отражение стоимости материалов, переданных в качестве инвестиций;

Д-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», К-т58 – отражение учетной стоимости ценных бумаг, переданных в качестве инвестиций.

В бухгалтерском учете заказчика оформляются следующие записи при получении средств от застройщика:

Д-т51К-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», – отражение денежных средств, полученных от застройщика в порядке финансирования капитального строительства;

Д-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», К-т60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражение стоимости выполненных подрядными организациями работ по строительству объекта;

Д-т60К-т51 – оплата стоимости выполненных подрядной организацией работ по строительству объекта.

По окончании строительства закрытие взаимных расчетов оформляется следующими записями:

Д-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», К-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», – в учете заказчика на стоимость объекта, переданного застройщику;

Д-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», К-т76, субсчет «Расчеты с заказчиком», – в учете застройщика на стоимость переданного ему заказчиком объекта строительства;

Д-т76, субсчет «Расчеты с инвестором», К-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», – в учете застройщика на стоимости объекта, переданного инвестору;

Д-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», К-т76, субсчет «Расчеты с застройщиком», – в учете инвестора на стоимость полученного возведенного объекта строительства;

Д-т01К-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», – в учете инвестора принятие возведенного объекта к учету в составе объектов основных средств;

Д-т43К-т08, субсчет «Строительство объектов основных средств», – в учете инвестора отражение стоимости возведенного объекта, предназначенного для дальнейшей продажи.

В соответствии с подпунктом 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются средства целевого финансирования, к которым в том числе отнесены аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов.

Налоговую базу по налогу на прибыль не уменьшает стоимость имущества, переданного инвесторами в рамках целевого финансирования капитального строительства (п. 17 ст. 270 НК РФ). При этом, как указано в письме Минфина России от 23.11.2004 № 07-05-14/306, вознаграждение застройщика является его доходом, который учитывается для целей налогообложения прибыли (за вычетом расходов на его содержание).

Денежные средства инвесторов служат источником целевого финансирования капитального строительства, в связи с чем они не должны рассматриваться как средства, связанные с реализацией продукции (работ, услуг). Поэтому передача средств от инвесторов (дольщиков) застройщику не должна облагаться НДС. На основании подпункта 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не подлежит также обложению НДС передача имущества, если она носит инвестиционный характер.

Как указано в письме Минфина России от 16.02.2006 № 03-04-10/02, на основании подпункта 2 п. 1 ст. 162 НК РФ если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то они не подлежат обложению НДС. Поэтому денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не облагаются НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без производства строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату его услуг по организации строительства, облагается НДС в общеустановленном порядке.

Соответственно и налоговые вычеты применяются в рассмотренной ситуации только в части товаров (работ, услуг), приобретенных организацией для оказания услуг по организации строительства.

Если же организация осуществляет функции заказчиказастройщика и сама выполняет строительно-монтажные работы, она обязана включить в налоговую базу по НДС все денежные средства, полученные от дольщиков, в качестве авансовых платежей в счет предстоящего выполнения работ. Иными словами, организация исчисляет и уплачивает в данном случае НДС как генеральный подрядчик (см. письмо Минфина России от 24.08.2005 № 03-04-10/07). Наряду с этим организация имеет право на налоговые вычеты в части продукции (работ, услуг), использованной при выполнении строительно-монтажных работ.

Вышеприведенное правило обложения НДС полученных сумм распространяется и на ситуацию, при которой организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, обязуется построить объект недвижимости своими силами с привлечением других лиц (см. письмо Минфина России от 12.07.2005 № 03-04-01/82).

Организациям также следует учитывать, что с 1 января 2005 года на основании п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то есть операции по реализации объектов (части объектов), введенных в эксплуатацию законченным капитальным строительством. При этом освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах не предусмотрено.