Создай свою ферму. Авторитетное руководство, как стать устойчивым фермером 21 века

Из-за неспособности будущего владельца строить дома на участке - включая последующие поколения, которые могут унаследовать землю - возможности, выходящие за рамки сельскохозяйственного использования, ограничены.

Таким образом, по мере того, как на рынке появляется все больше и больше таких объектов, возможно, что их стоимость начнет падать по сравнению с окружающим рынком земли. Здесь есть ирония, потому что соседняя недвижимость обычно растет в цене из-за близости законсервированного участка природы; похоже, что все хотят жить рядом с фермой, а не в одиночку!

За этой ситуацией стоит следить, особенно в пригородах с их встроенным доступом к местной клиентской базе.

Еще один умный способ использовать эту систему - тщательно структурировать сделку, при которой земля сначала покупается, а затем быстро превращается в платный сервитут. Как упоминалось выше, как государственные учреждения, так и некоммерческие группы иногда предлагают значительную сумму для компенсации прав на застройку, и эти денежные выплаты часто могут составлять 30 процентов оценочной стоимости земли.

Это очень хорошая скидка с ценника, если фермер терпелив и экономически устойчив, чтобы переждать, что может оказаться длительным процессом (часто в течение года). Эти правила могут сильно отличаться от штата к штату, поэтому должная осмотрительность имеет первостепенное значение.

Налоговые залоги

Наконец, одна из наших самых креативных идей может не только принести вам бесплатную площадь, но и фактически заплатить вам. Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой? Вы не поверите, но государственные налоговые залоги делают именно это: обеспечивают гарантированную высокую отдачу от ваших инвестиций с возможностью в конечном итоге получить землю бесплатно.

Налоговое удержание возникает, когда - после неоднократного уведомления - владелец не уплачивает налоги на свою собственность.

В определенный момент (крайние сроки оплаты зависят от штата) этот налоговый счет продается с аукциона участнику торгов (скажем, вам), который оплачивает просроченную сумму.

Затем документ на собственность остается у государства до тех пор, пока первоначальный владелец не выплатит налоги. Однако теперь владелец должен оплатить налоговый счет плюс процентную ставку прибыли (вам, участнику торгов), число, которое возрастает по мере того, как процесс продолжается - обычно от двенадцати до восемнадцати месяцев. Если по истечении этого срока первоначальный владелец собственности все еще не платит, то имущество в конечном итоге переходит к вам в качестве компенсации. Неплохая награда за уплату налогов!

Так почему все это происходит? У каждой стороны свои мотивы. Государство просто хочет стабильных налоговых поступлений и не хочет возиться с личной собственностью; отсюда аукцион.

Что касается собственника, то налоги могут остаться неуплаченными по сотням законных причин; таким образом, долгое окно возможностей и неоднократные публичные уведомления помогут исправить проблему. Для участника торгов это возможность гарантированного возврата инвестиций (возврат налога плюс проценты) или возможность владения недвижимостью по цене получения налоговой накладной.

Достаточно сказать, что это может превратиться в феноменальную возможность приобрести сельхозугодья по почти нулевой цене, при этом как минимум гарантируя финансовую отдачу. Но опять же, требуется должная осмотрительность. Необходимо тщательно исследовать собственность - лично, прежде чем делать ставку, - чтобы убедиться, что потенциальный актив на самом деле не будет пассивом.

Например, заниматься сельским хозяйством на бывшей свалке ядерных отходов - плохая идея! Как и природоохранные сервитуты, политика налогового залогового удержания может широко варьироваться, и она существует только в определенных штатах, но список охватывает одни из лучших сельскохозяйственных земель в стране.

Существует так много законных и доступных путей доступа к земле, что это почти устраняет предполагаемую потребность в приобретении земли. Просто помните, земля всегда будет где-то там. Будьте терпеливы и разумно используйте свои деньги. Мы не можем переоценить необходимость сдерживать финансовые амбиции, при этом должным образом увеличивая свой опыт, свой бренд и свою страсть. Бремя ответственности, как обычно, лежит на вас, но решения есть.

Вопросы для обзора главы

1. Является ли мысль о том, чтобы не владеть землей с самого начала, нарушением условий сделки для вас?

Почему?

2. Знаете ли вы кого-нибудь, кто владеет более чем десятью акрами, независимо от того, обрабатывается эта земля или нет? Как он или она управляет этим ресурсом? Откуда берутся деньги, чтобы поддерживать эту площадь в том виде, в каком она есть?

3. Представьте себе размер фермы вашей мечты, а также ее идеальное расположение. Используя эти параметры, изучите цены на фермы в вашем районе и определите, сколько из них соответствует вашей категории. Затем примените принципы из этой главы и посмотрите, как они могут повысить доступность земли.

Изучение чудесного мира почвы

Вы уже получили доступ к земле для ведения сельского хозяйства? Теперь вам нужно либо подобрать подходящее использование, либо вам нужно найти землю, которая соответствует типу фермерского бизнеса, которым вы хотите управлять.

В глазах фермера не вся земля одинакова.

Климат, тип почвы, глубина почвы и топография - все это напрямую определяет, какие виды сельского хозяйства могут быть успешными. Фермы с большим количеством холмов или с уклоном от 5 до 10 процентов не подходят для выращивания однолетних овощей.

Такие площади должны оставаться под постоянным покрытием: засажены деревьями или превращены в сенокосы или пастбища для животноводства. На крутых склонах нельзя выращивать помидоры и салат в промышленных масштабах, а также не стоит садить на почве глубиной три дюйма(7,5см) на вершине скалы, какой бы плоской она ни была.

Я видел, как люди пытались выращивать овощи на земле, доступной различными способами, но обнаруживали, что почва просто не подходит для выращивания; топография была слишком холмистой, или почва практически исчезла. Это невозможная афера, а иногда и буквально тяжелая битва.

Вы просто не можете ошибиться в этой части. Вы должны сопоставить свой вид сельского хозяйства с тем, что может предложить эта земля, или вы должны найти другую землю. Изучение того, что такое почва на самом деле и как она функционирует, поможет вам понять, почему.

Состав почвы: из чего на самом деле состоит почва?

Как обсуждалось в главе 3, сельское хозяйство - это человеческое управление тремя основными ресурсами: почвой, водой и солнцем - чтобы выращивать продукты питания, цветы и волокна. Земля обеспечивает как географические условия для ведения сельского хозяйства, так и почвенную основу, на которой растут растения.