Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

«Какой выход?» — спросите вы. Предпринять «обходной маневр»: приобрести дачу в рассрочку проще всего, просто взяв нецелевой кредит под залог той недвижимости, которая уже имеется в вашей собственности (например, квартиры).

Впоследствии можно переоформить в качестве залога новоприобретенную дачу — если банк на это согласится. А согласится он не на всякую дачу. Щитовой домик в ведомственном садоводстве, основанном в середине прошлого века, вряд ли впечатлит сотрудников кредитного отдела. И даже добротный каменный дом имеет шансы вызвать недовольство банковских служащих, если он расположен в глухомани. Это вам как владельцу милы тишина и одиночество, а банк должен думать о плохом: случись что, и отданный в залог дом замучаешься продавать.

Чтобы избежать вопросов по легитимности отчуждения земельного участка, вам необходимо предоставить банку полный пакет документов, удостоверяющих право собственности на него. Поэтому проще всего приобретать в кредит загородные дома у девелоперских компаний, большинство которых обеспечивают юридическую чистоту сделки.

На вторичном рынке для приобретения дома или таунхауса в ипотеку существует еще одно препятствие. При оформлении ипотечной сделки невозможно занизить цену приобретения. Продавец же не всегда соглашается обнародовать точную сумму сделки. Как известно, от уплаты налогов освобождается доход от продажи недвижимости не более чем на один миллион рублей, если срок владения составлял менее трех лет. Учитывая расценки на загородную недвижимость, подобная льгота погоды не делает, и налог на доходы физических лиц может составить кругленькую сумму, которую не всякий пожелает платить.

Если у вас нет желания преодолевать все эти препятствия или нет денег на первоначальный взнос, есть еще один вариант. Получить ипотечный кредит на загородный дом еще на этапе строительства можно под залог земельного участка либо объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на правах собственности.

Итак, если вы собираетесь брать ипотеку на загородную недвижимость, то:

— готовьте первоначальный взнос — загородная недвижимость редко кредитуется «с нуля»;

— оцените стоимость земельного участка, качество подъездных путей, наличие коммуникаций — от этого будет зависеть готовность банка выдать вам кредит;

— особое внимание уделите юридической чистоте сделки.

И если вы хотите избежать всех этих сложностей — подумайте о других вариантах залога. Например, можно заложить городскую квартиру.

Ипотека с социальным акцентом

Многие задаются вполне естественным вопросом — а есть ли альтернатива ипотечному кредиту? Есть несколько вариантов — со своими плюсами и минусами.

В России сегодня ипотека доступна далеко не всем. Специалисты полагают, что ипотека «укупна» максимум 10–15 % жителей России, между тем нуждаются в улучшении своих жилищных условий как минимум 57 % россиян. Но некоторые из них могут воспользоваться не классическими, или альтернативными, формами ипотеки.

Например, в России действует национальная программа «Молодой семье — доступное жилье». Она включает в себя специальную социальную ипотеку для молодых.

Создатели программы исходят из того, что в России около 250 тысяч молодых семей числятся в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. По оценкам специалистов только 9 % из них имеют доходы, которые позволяют им приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств — классического ипотечного кредита, взятого у банка. Прочим имеет смысл попытаться воспользоваться программой «Молодой семье — доступное жилье».

Если вы хотите участвовать в этой программе, вы должны подать заявку в орган местного самоуправления, который в десятидневный срок принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей программы. Участникам выделяется государственная субсидия в размере 35 % от стоимости жилья (10 % из федерального бюджета, 25 % — за счет регионального или местного бюджетов). При рождении или усыновлении ребенка молодой семье дополнительно предоставляют субсидию в размере не менее 5 % от средней стоимости жилья. Субсидия зачисляется на ваш счет в банке-участнике программы. Она может использоваться только на приобретение или постройку жилья, в том числе — в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита, который выдается одному из членов семьи, либо в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса жилищного накопительного кооператива. Право молодой семьи на получение такой субсидии удостоверяется именным документом — свидетельством. Владелец свидетельства в течение двух месяцев от даты его выдачи сдает его в банк.

Несколько лет назад был увеличен возраст потенциальных участников этой программы: теперь ею могут воспользоваться россияне в возрасте не до 30 (так было раньше), а до 35 лет.

Правда, как отмечают некоторые аналитики, программа развития ипотеки для молодых семей проваливается из-за высокой стоимости квадратного метра. Какие бы субсидии не выдавались, стоимость жилья все равно высока. Соответственно вам выбирать, ждать ли, когда программа молодежной ипотеки заработает в полную силу, или рассчитывать на собственные силы.

Еще один социальный проект — ипотека для военнослужащих. Схема примерно такая же, как с ипотекой для молодых. Будучи военнослужащим, вы можете подать заявку на ипотечный кредит и открыть специальный накопительный счет в накопительно-ипотечной системе. Затем получить специальный сертификат участника программы, который дает вам право на помощь государства в пополнении этого счета. Счет открыт на три года. Накопив определенную сумму, военнослужащий покупает жилье, оплачивая его стоимость частично за счет накоплений, частично — за счет ссуды банка.

С этой программой российские банкиры активно работают. И… ищут возможность создать еще одну специальную ипотечную программу — для пожилых людей.

Казалось бы, парадокс: пенсионеры — слишком рискованный заемщик для банков. Кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и соответственно проблем с дальнейшим погашением кредита. Однако выход — в привлечении третьих лиц. Как правило, пожилые люди приобретают квартиру по ипотеке не для себя, а для детей или внуков. Можно оформить кредит на них, а родителям выступить в качестве созаемщиков. Кроме того, можно калькировать созданные в США и Канаде специальные ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним вначале пенсионер платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже. Еще один вариант для подражания — Британия. Британская схема «обратной ипотеки» дает возможность заложить собственность, купленную по ипотеке, еще раз, получить дополнительный кредит и обеспечить пенсионерам безбедное существование до конца жизни. А после смерти заемщика заложенная недвижимость продается банком, который таким образом возмещает все свои затраты.

В поиске «идеальной ипотеки» многие обращают свой взор и в сторону Германии. Там придумана любопытная схема — стройсберкасса. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический ипотечный кредит. Строй— сберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем.

Схема такова. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления — 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной — 2–3 %. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20 % от внесенной вами на депозит суммы. Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления под 5–6 % годовых. В итоге у вас на руках образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину — недорогой кредит.

Немецкая модель стройсберкасс понравилась многим, и сегодня применяется в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии и Румынии. В России такой проект тоже был, но сгинул где-то в коридорах Госдумы.

Что нам стоит дом построить? Какую недвижимость покупать в кредит?

Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.