Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Благостную картину, правда, в минувшем августе несколько подкосил мировой кризис ликвидности. «Какое мне до этого дело?» — спросите вы. С точки зрения проблем с прибылью у банкиров — ровным счетом никакого, но кризис повлиял и на условия кредитов. Ипотека стала дороже для тех, у кого доходы неофициальные, и, напротив, доступнее для обладателей «белой» зарплаты.

В нашей стране принято на все смотреть с пессимизмом. Сколько себя помню, каждый год «знающие люди» утверждают три вещи: лето будет холодным, зима будет суровой, а купаться в этом году нельзя из-за грязной воды в реках. Между тем в июне — июле в Москве стоит тридцати— и сорокаградусная жара, пляжи забиты, а «суровая» зима — это когда неделю держится минусовая температура.

О смерти российской ипотеки, которую констатировали в разгар мирового финансового кризиса 2008–2009 годов, уже не говорят. Но споры продолжаются. Впрочем, как и сама ипотека.

Далеко от Москвы

Спустя три года с начала ипотечного бума, жители Москвы и Петербурга свыклись с мыслью, что приобретать жилье можно в кредит. Затем настала очередь российских регионов. В 2007–2008 годах началась региональная экспансия крупнейших ипотечных банков страны. Наиболее «продвинулись» в ипотечном деле Поволжье, Урал и Сибирь. Причем некоторые регионы и без того дадут фору обеим столицам по количеству выданных кредитов. Накануне мирового финансового кризиса лидером по объему ипотечных сделок на душу населения стала Тюмень, обогнали столицу Новосибирск, Барнаул, Уфа, Ростов-на-Дону.

«Великое ипотечное переселение» началось по двум причинам. С одной стороны, ведущие игроки ипотечного рынка в основном освоили Москву и Петербург, тем более что круг потенциальных заемщиков не особо широк: по оценке экспертов, реально ипотекой потенциально могут воспользоваться 15 % россиян. Неохватные просторы России сулят новые перспективы. Тем более что и цены на жилье в провинции начали догонять столичные ускоренными темпами.

Еще один любопытный момент: несколько лет назад Национальное агентство финансовых исследований обнародовало информацию, что в провинции население больше знает об ипотеке, чем в Москве или Петербурге. К тому же российские банки учли извечную российскую тему «Хочу в столицу!». Многие из них предлагают в регионах специальные ипотечные программы на покупку квартиры в Москве.

Ипотечные мифы

Сторонники «кредитного бума» полагают, что в будущем в России с помощью ипотеки будет приобретаться более половины жилья. И приводят в пример Европу и США. Если в России объем ипотечных кредитов равняется 2–3 % от валового внутреннего продукта, то в Польше, Венгрии и Чехии ипотека равна 10–15 % от ВВП, в Европе и США — до 30–60 % от ВВП. В России за счет ипотеки сейчас совершается около 10 % от общего числа сделок с недвижимостью, в США — 85 %.

Так что перспективы весьма впечатляющие. Если вы не можете причислить себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем сегодня просто не осталось. ЖСК и не к ночи помянутое долевое строительство приказали долго жить, на государство могут надеяться только дожившие до нынешних времен советские очередники и некоторые жители трущоб.

«ОК, я согласен, — скажете вы. — Но как мне вступить в эту реку, ведь информация столь противоречива?» Интересно: об ипотеке говорят и те, кто ее взял, и те, кто пока не пробовал. Но есть одна закономерность: те, кто взял, — говорят с неизменным оптимизмом. Те, кто не решается, — рассуждают об «опасностях» ипотеки и проблемах, с ней связанных.

Основные «мифы» российской ипотеки вкратце выглядят примерно так.

МИФ ПЕРВЫЙ. У заемщика нет никаких прав на ипотечную квартиру.

Это не так. По закону, владельцем ипотечной квартиры является заемщик, а права заемщика определены законом и кредитным договором с банком. Заемщик лишь ограничен в части этих прав, а именно: он не имеет права продавать квартиру или сдавать ее в аренду без согласия банка, не имеет права на перепланировку, влияющую на ее стоимость, обязан застраховать свое жилье. При этом следует обращать максимум внимания на условия ипотечного договора, в котором оговариваются все взаимные права и обязанности заемщика и банка.

МИФ ВТОРОЙ. Ипотечная сделка очень дорогое удовольствие и очень трудоемкий процесс. Отчасти это верно, однако, прежде чем решаться на ипотеку, вы можете заранее рассчитать и спланировать расходы по ипотечной сделке. С точки зрения экономии времени на сбор документов и всевозможные процедуры, связанные с ипотекой, у вас есть возможность сделать все самостоятельно или обратиться за помощью к кредитным брокерам.

МИФ ТРЕТИЙ. Ипотека не выгодна, поскольку покупатель недвижимости переплачивает в двойном-тройном размере. Величина переплаты зависит от срока ипотечного кредита, например, при 10-летнем сроке он намного меньше. Это — плата за возможность купить сегодня, а оплатить завтра. Что касается выгоды от такого шага, то примите во внимание два факта. Первый: плата за аренду квартиры в Москве сегодня составляет от 60 до 100 % от суммы ежемесячной выплаты, которую вы платили бы, приобретя такую же квартиру по ипотеке. Только в первом случае вы ничего не приобретаете и, по сути, платите за «право дышать», а во втором — постепенно выкупаете свое собственное жилье. И второй факт: цены на недвижимость постоянно растут, а ставки по ипотеке — снижаются.

…Кипят страсти. Одни утверждают, что ипотечное кредитование — это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за десять — двадцать лет ипотеки вынужден делать заемщик.

«Квартира в кредит — это удобно», — утверждают одни. «Разорительно!» — кричат другие.

Истина, как всегда, посередине. Да, ипотека сегодня стала одним из наиболее эффективных способов улучшить свои жилищные условия. Но правда и то, что она требует значительных расходов. «Прежде чем спорить — надо считать», — заметил когда-то математик Вильгельм Лейбниц, и в случае с ипотекой это более чем актуально. Попробуем?

Предупрежден, значит, вооружен. Как выбрать ипотечную программу?

В России есть национальная манера ведения дел: либо не из чего выбирать, либо выбор огромен. Разумеется, я не о президентских выборах. О банках.

В стране действует около тысячи банков. Не менее трехсот из них выдают ипотечные кредиты. Выбирать банк, в котором вы возьмете ипотечный кредит, следует совершенно иначе, чем банк, в котором вы открываете счет, кредитную карту или депозит. В случае с ипотекой симпатии к какому-либо конкретному банковскому бренду и другие эмоциональные факторы отступают на самый дальний план.

Дело куда серьезнее.

Я уже сравнивал ипотеку с браком по расчету. А если учесть, что срок выплаты по ипотеке длиннее среднестатистического срока брака в России, то выбор становится максимально ответственным, ведь он будет сказываться на вашей жизни многие годы.

Очень многие при выборе банка ищут более низкие процентные ставки по кредиту. Но банк выдает кредиты по той или иной ставке отнюдь не всем желающим.

Сначала надо выяснить основные условия, которые ипотечные банки предъявляют к своим заемщикам и их финансовому положению, — от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить.

Затем следует определиться с валютой, в которой вы намерены взять ипотечный кредит.

Затем — выбрать банк-кредитор и помнить при этом, что этот банк станет вашим партнером на долгие годы. После этого — подобрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу. Тут необходимо обратить внимание на наиболее важные параметры ипотеки.

Попробуем проследовать по этому пути.

Какую сумму может дать банк?

Главное условие ипотеки: чтобы получить кредит на определенную сумму и конкретный срок, нужно иметь соответствующие доходы по норме, установленной банком. Нормы эти в разных банках могут отличаться, но они имеют общие закономерности. Поэтому, прежде всего, изучите требования, которые предъявляются банком к финансовому положению заемщика, — от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить. Основные требования банков следующие.