Земельное право. Общая часть

Третий тип такой связи – конструкция «совокупность вещей». Совокупность вещей выступала единым объектом в обязательственных правоотношениях, но в вещно-правовых каждая из вещей сохраняла свою самостоятельность. Лишь в исключительных случаях совокупность вещей, как единый объект, могла стать предметом узуфрукта, и на нее могло быть распространено такое вещно-правовое средство защиты, как виндикационный иск.

Ряд исследователей данного вопроса выделяют не три, а две модели реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов – жесткая (условно обозначаемая как немецкая) и менее жесткая (условно обозначаемая как французская).

Французская модель строится на том основании, что при определении, что есть недвижимость, французское законодательство исходит из «множественности объектов недвижимости». Иными словами согласно французскому гражданскому праву к недвижимости относят разнообразное количество вещей в целях распространения на них правил правового регулирования недвижимости. Согласно французской модели земельный участок выступает в качестве главной вещи, а все расположенные на нем объекты, вне зависимости от того, являются они движимыми или недвижимыми, признаются принадлежностями. Немецкая модель – признание в качестве недвижимого объекта гражданских прав только земельного участка. В чистом виде не существует реализации ни одной из указанных моделей.

В советское время произошел полный отказ от принципа Superficies solo cedit, в связи с установлением только государственной собственности на землю и изъятием ее из оборота. В результате в частной собственности мог находиться жилой дом или строение.

В 1991 году было закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности. В результате вопрос об определении правовой модели связи земельного участка и расположенных на нем строений вновь стал актуальным. На данном этапе сформировались предпосылки закрепления в современном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

Первой предпосылкой закрепления данного принципа, как объективного, так и правового характера, являлось многообразие объектов недвижимости в гражданском обороте. По различным оценкам в гражданском обороте участвует от 10 до 19 различных объектов недвижимого имущества, одним из которых является земельный участок [74] . Сложилась ситуация, в которой у каждого объекта недвижимости на земельном участке могли быть разные собственники – у земельного участка один собственник, у строения, расположенного на нем, другой собственник, а у линейно-кабельного объекта, также расположенного на этом земельном участке, третий собственник. Правовое обеспечение самостоятельного участия названных объектов в гражданском обороте становилось невозможным.

74

Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Статут, 2004. С. 12–14; Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004. С. 298–312.

Другой предпосылкой закрепления названного принципа явилось то, что согласно российскому законодательству у земельного участка и расположенных на нем объектов могли быть разные правовые режимы. Так, на строение, расположенное на земельном участке у владельца могли быть следующие титулы – право собственности, сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо этого, на указанное строение могли распространяться и обязательственные права – аренда, субаренда, доверительное управление, безвозмездное пользование. Таким образом, можно выделить как минимум 8 видов прав на недвижимый объект, которые позволяют лицу, владеющему данным объектом, владеть, пользоваться и в определенной мере и случаях распоряжаться им. Относительно прав на земельный участок также следует указать, что их можно подразделить на вещные и обязательственные. К первым относятся – право собственности, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), право хозяйственного ведения, а ко вторым – арендные права, субаренда, право безвозмездного пользования земельным участком (с 1 марта 2015 г.), доверительное управление.

Различия правовых режимов земельного участка и расположенных на них строений приводят к множеству судебных споров об определении или признании того или иного титула владельца в отношении земельного участка либо расположенного на нем строения. К тому же не всегда последовательная и не единообразная практика муниципальных и государственных органов, осуществляющих управление соответствующими видами собственности, также способствует тому, что за разрешением указанных споров субъекты обращаются в суд.

В конце декабря 2014 г. Арбитражным судом Самарской области было вынесено решение по делу по заявлению 000 Фирма «Аякс» к Министерству имущественных отношений Самарской области о признании незаконным бездействия. Как следует из материалов дела, 000 Фирма «Аякс» является собственником нежилого здания, которое было передано ему ОАО «Салют» на основании договора купли-продажи. Последнее приобрело право собственности на указанное нежилое помещение в результате приватизации государственного имущества. Реализуя свое право на выкуп земельного участка, на котором расположено указанное нежилое помещение, 000 Фирма «Аякс» обратилось к Министерству имущественных отношений Самарской области с заявлением (к которому был приложен необходимый пакет документов, собранный в полном объеме) о предоставлении данного земельного участка. Далее земельный участок был поставлен на кадастровый учет, а спустя некоторое время Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило 000 Фирма «Аякс» о приостановлении работ по его заявлению в связи с тем, что последнее не уплатило земельный налог на данный земельный участок [75] .

Суд указал, что согласно п. 1 ст. 1 ЗК РФ «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами». Судом были оценены действия Министерства имущественных отношений Самарской области с точки зрения процедурных правил. И на основании этих оценок суд обязал Министерство имущественных отношений Самарской области устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Аякс» путем принятия решения по заявлению ООО «Аякс».

75

Судебные и нормативные акты РФ: Решение от 24.12.2014 г. по делу № А55-24965/2014. URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/GJ4FDHNrGJrb/.

Таким образом, предпосылками закрепления в законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов является признание необходимости объединения правовых режимов различных видов недвижимости на основе объединения их в более крупные единые объекты. Следует отметить, что единство судьбы не позволяет разрешить в полной мере данную проблему Потребность развития гражданского оборота недвижимости диктует необходимость устранения излишней дифференциации видов недвижимости и формирования в гражданском обороте правовой модели единого объекта недвижимости. Однако на данном переходном этапе развития правовой системы именно принцип единства судьбы позволяет обеспечить стабильность функционирования гражданского оборота на пути к установлению единого объекта недвижимого имущества как ключевого объекта гражданского оборота.

Серьезная дискуссия в научных кругах идет относительно такого объекта земельных отношений, как часть земельного участка. Ряд исследователей (М. Пискунов, Д. Е. Зайков, М.Г. Звягинцев) полагают, что часть земельного участка как объект имущественных земельных отношений должна существовать [76] . Аргументацией выступает то, что такой участок может выступать объектом в ограниченных вещных правах, а также в арендных отношениях. При этом они также указывают, что это будет способствовать развитию гражданского оборота.

76

Зайков Д. Е., Звягинцев М. Г. Практическое руководство по получению земельного участка. Орел, 2006. С. 10–13.

В земельном законодательстве предусмотрена возможность выделить из одного земельного участка другой. К тому же такая позиция порождает множество вопросов в идентификации этой части земельного участка. В 2007 году в Гражданский кодекс Российской Федерации был внесен целый ряд изменений, в результате которых термин «часть земельного участка» был заменен на «земельный участок» [77] . Все это свидетельствует о том, что выделение части земельного участка в качестве объекта имущественных земельных отношений является неверным, за исключением случаев установления в отношении части земельного участка такого ограниченного вещного права, как сервитут, что предусмотрено подп. 2 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ.

77

О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ (в ред. от 29.12.2012 г.).

Согласно ст. 128 ГК РФ «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага» [78] . Некоторые ученые полагают, что законодательство должно содержать открытый перечень объектов гражданских правоотношений [79] . Данная позиция обоснована тем, что ввиду многогранности нашей жизни гражданское правоотношение может возникнуть по поводу любого блага, особенно это актуально становится с развитием интернет технологий и введением в оборот таких благ, как аккаунты, образы интернет героев и т. д. Однако в отношении земельных участков одной из основных целей правового регулирования является обеспечение устойчивости субъективных прав, что предполагает ведение государственного учета земельных участков как самостоятельного объекта имущественных отношений.

78

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 22.10.2014 г.).

79

Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Сергеев А. П. [и др.]. М.: Просвет, 2005. С. 468–475.