Земельное право. Общая часть

Важное значение для устранения неясностей земельного законодательства имеют следующие разъяснения высших судебных инстанций: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды»; Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Глава 4 Виды и содержание прав на земельные участки

4.1. История развития вещных прав в России

Исторически первой формой правового регулирования разделения вещей на движимые и недвижимые явились казусы римского права. Именно в памятниках римского права мы находим описание и классификацию вещей, правовую характеристику владения и вещных прав. Многие цивилисты исключительно положительно воспринимают опыт рецепции римского права [49] .

49

Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М, Норма, 2003. С. 10–15; Кудинов О. А. Римское право. М.: Дашков и Ко, 2013. С. 7–9.

Однако Кодекс Юстиниана не содержал норм права. Регламентация имущественных отношений осуществлялась на основе казусов, правовых решений, применимых в стандартных правовых ситуациях [50] . В России была воспринята пандектная правовая система, разработанная немецкими цивилистами XIX века. Особенность данной системы состояла в признании основой правового регулирования нормы права. Пандектное право легло в основу российского гражданского права [51] . В российской правовой системе были восприняты и правовые конструкции римского права (разделение вещных и обязательственных прав, сервитут, эмфитевзис, суперфиций, залоговое право [52] ), и модель пандектной правовой системы.

50

Памятники Римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. С. 152–608.

51

Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: Учебник / Е.А. Суханов и др. М.: Статут, 2011. С. 20–22.

52

Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М, Норма, 2003. С. 200, 201.

Свод законов Российской империи XVIII в. предусматривал нормы, определявшие содержание права собственности через триаду правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Право собственности определялось как абсолютное, бессрочное право.

Понятие о вещных правах было развито на основе разработки правовой модели деления вещей на движимые и недвижимые. В России первое упоминание о недвижимых вещах содержится в Указе «О единонаследии» от 21 марта 1714 г. [53] До введения данного правового понятия существовали виды владений – вотчинное, поместное, подворное, тягловое. Вотчинное землевладение признавалось собственностью, поместное являлось платой (окладом) за службу При этом землевладение предполагалось поместным, если землевладелец не докажет свое право собственности на землю [54] . Возникновение деления вещей на движимые и недвижимые было обусловлено задачей обеспечения государственного надзора за оборотом земель ввиду общественной важности данного объекта. Государство создавало для недвижимости особые формы передачи, особые «начала наследственного преемства» [55] . Регулирование отношений по поводу недвижимости было обусловлено особой фискальной целью. Учитывалось также значение владения недвижимостью как меры избирательного ценза и показателя кредитоспособности лица, обладающего недвижимым имуществом. Именно поэтому вводился особый порядок отчуждения и обременения недвижимости, устанавливался порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

53

Свод законов Российской империи. Ст. 2783. П. 1.

54

КассоЛ.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 2.

55

Кассо Л. А. Указ. соч. С. 3.

Поскольку основной предпосылкой деления вещей на движимые и недвижимые явилась именно социальная значимость недвижимости, а природные свойства объекта являлись лишь правовой характеристикой, позволяющей идентифицировать такой объект, законодательство в ряде случаев приравнивало к недвижимым вещам отдельные виды социально значимых объектов (денежные капиталы). С другой стороны, строения, которые по своим природным характеристикам соответствовали признакам недвижимости, могли рассматривать как движимое имущество (строение на чужой земле) [56] . Используя названную условную классификацию вещей, к объектам недвижимости в начале прошлого столетия право относило не только земельные участки и объекты, прочно с ними связанные, но также ограниченные вещные права на чужие вещи – чиншевое право, сервитут, пожизненное владение землей, оброчное содержание на казенных землях. Вещным правом признавался также залог, в силу чего относился к недвижимости. При этом залог рассматривался как придаточное право к обязательственному требованию и в этом качестве признавался разновидностью движимого имущества [57] .

56

Собрание узаконений и распоряжений Правительства при Правительствующем Сенате. I отдел 6 июня 1904 г. С. 1519.

57

Кассо Л. А. Указ. соч. С. 4.

В противоположность римскому праву, которое было основано на принципе свободного усмотрения собственника в осуществлении любых незапрещенных законом действий в отношении своего имущества (свобода усмотрения), пандектное право вводило триаду правомочий собственника, которыми определялись формы реализации права собственности на недвижимое имущество. Дифференциация названных форм в отношении недвижимого имущества имела важное значение для установления способов и форм ограничения права собственности на недвижимое имущество.

Рецепция римского права в странах романо-германской системы проявилась также в установлении различного правового регулирования порядка возникновения вещных прав на недвижимость в зависимости от способа приобретения права. Они подразделяются на производные и первоначальные. К производным способам относятся все формы передачи вещи, при которой одно лицо передает вещь другому лицу, именно с целью передачи права собственности на нее [58] . К первоначальным способам относились захват бесхозяйственной вещи, приобретение права собственности по давности владения, переработка вещи, соединение и смешение вещей.

58

ДождевД.В. Указ. соч. С. 230.

Таким образом, римское право признавало законным владение в силу захвата бесхозяйной вещи. Однако бесхозяйной признавалась только такая вещь, которая не имела собственника либо собственник отказался от вещи. Вещь, которую потеряли или спрятали, не признавалась бесхозяйной. Второе ограничение состояло в запрете приобретения права на вещь, изъятую из гражданского оборота. Действующее земельное законодательство исключает признание земельных участков бесхозяйной вещью в силу действия правила о презумпции государственной собственности на земельные участки, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

Приобретательная давность рассматривалась в условиях римского права в качестве основания возникновения права собственности на недвижимость в силу признания возможности существования бесхозяйных земельных участков. В праве учитывался период, необходимый для того, чтобы собственник мог заявить о своих правах (отыскать имущество). В римском праве в отношении недвижимых вещей, к которым относилась и земля, были установлены самые длительные сроки давности – 10 лет, если оба лица проживали в пределах одной провинции, и 20 лет – в пределах разных провинций [59] .

59

Памятники Римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. С. 460.

В римском праве отрицалась возможность применения к земельным участкам таких способов первоначального приобретения права собственности, как переработка вещи и смешение вещей. Данные способы приобретения не предусмотрены в отношении земельных участков и действующим законодательством.

Соединение вещей представляет собой такой способ приобретения права собственности, когда одна вещь присоединялась к другой, в результате чего становилась ее составной частью. По римскому праву на присоединенную вещь возникало право собственности у собственника основной вещи. Отсюда и было выведено правило «Superficies solo cedit» – строение следует за землей. Именно данное правило является первоначальной основой отраслевого принципа земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов [60] .

60

Новицкий И. Б. Римское право. М.: Статут, 2010. С. 167.

В земельном праве современного периода получили закрепление основания прекращения права, которые были признаны и римским правом, а именно: физическая гибель вещи; отказ собственника от своего права собственности; лишение собственника права собственности, не учитывая его волю. При этом отдельные из этих положений, прежде всего гибель имущества, применительно к такому специфическому объекту, как земельный участок, не обеспечены механизмом реализации в силу закрепления в законодательстве пространственной модели определения правовых характеристик земельного участка. В современном понимании земельный участок не включает качественные характеристики, как уникальные признаки объекта. Следовательно, говорить о гибели земельного участка можно только в случаях, когда изменяется описание границ и иных уникальных характеристик земельного участка, предусмотренных ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных названным Законом.