Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

7.2. Права и обязанности сторон по договору аренды

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. Согласно ст. 164 сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

Срок договора аренды устанавливается договором, т. е. определяется сторонами договора (ст. 610 ГК РФ), закон лишь устанавливает максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По истечении срока договора аренды участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка, кроме случаев, предусмотренных ЗК РФ. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

По общему правилу размер арендной платы, а также порядок и срок ее внесения определяются договором. Форма арендной платы за пользование земельным участком может быть различной, поэтому она должна фиксироваться в договоре. Это может быть денежная форма в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно, или процент от полученных арендатором доходов от использования имущества.

Арендатор земельного участка согласно ст. 22 ЗК РФ вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор участка, кроме передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Кроме того, арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор в пределах срока договора аренды участка обязан по требованию арендодателя привести участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации участка и исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, кроме случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

При наследовании земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

7.3. Земельный участок и аренда находящегося на нем объекта недвижимости

Согласно гражданскому праву при аренде собственно земельного участка вы можете столкнуться с ситуацией, когда такой участок попадает в сферу правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения определены ст. 652 ГК РФ. Арендатору переходит право на часть участка, на которой находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). В случае, если в договоре не определено право, на основании которого земельный участок переходит арендатору, то участок передается ему на праве пользования. Аренда здания или сооружения, находящегося на участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником участка.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. На основании п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок (а в случае, если такой срок не указан, – в разумный срок), то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель также несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, за исключением случаев, если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они не могли быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора либо снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их самостоятельно, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый участок (сервитут, право залога и т. п.). Если же арендатор не был заранее предупрежден арендодателем о правах третьих лиц на земельный участок, он имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника в состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором аренды (ст. 622 ГК РФ).

ЗК РФ предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40—43

ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор в процессе пользования участком может произвести различные улучшения. Если такое улучшение можно отделить от участка, оно является собственностью арендатора, но чаще всего улучшения земельного участка неотделимы от последнего. В этом случае арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости произведенных им за свой счет улучшений арендованного имущества, если он произвел их с согласия арендодателя.