Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

2. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

3. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, в случае если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

12.2. Цена межевания будет расти

Основная проблема большинства землепользователей, столкнувшихся с необходимостью приватизации земельных участков, – дороговизна межевания и кадастровой съемки. Эта проблема практически не решается законом.

Приведем выдержки из него.

1. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года.

2. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, вправе осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства таких земельных участков.

3. Органы местного самоуправления поселений, городских округов в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также гаражного строительства или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества на основании заявлений указанных граждан или их доверенностей могут оказывать им содействие в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них.

12.3. Первые итоги дачной амнистии…

В практике Центра юридической поддержки землепользователей были клиенты-садоводы, которые сумели зарегистрировать право собственности на свой садовый дом, используя декларацию согласно № 93-ФЗ. Оформление дачных домов (в официальных документах они обозначаются как нежилые строения без права постоянного проживания) занимает обычно один-два месяца.

Вообще следует учитывать, что при регистрации прав на недвижимое имущество необходим достаточно обширный перечень документов, в котором следует уделить особое внимание паспорту БТИ и выписке из технического паспорта архива технической инвентаризации. Они нужны для представления в учреждения юстиции по государственной регистрации прав и нотариальные конторы.

Согласно установленным нормам срок действия паспорта БТИ на недвижимую вещь составляет 5 лет, однако, если он необходим для совершения действий, требующих государственной регистрации (например, продажи дома), срок действия паспорта БТИ сокращен в пять раз до одного года. Срок действия выписки составляет около четырех месяцев, но в регистрационных целях срок ее действия – не более 1 месяца.

Но даже если документы на землю и дом в порядке, объект недвижимости внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), то сейчас, чтобы совершить сделку с таким объектом, необходимо обратиться в БТИ. Туда надо подать заявление о проведении технической инвентаризации и предоставлении технического паспорта. На проведение инвентаризации и выдачу техпаспорта уходит обычно месяц, иногда больше. Делать инвентаризацию заранее, еще не найдя покупателя, не имеет смысла. Ведь если срок действия техпаспорта закончится до подачи документов в Росрегистрацию, процедуру придется повторить.

В настоящий момент согласно положениям № 93-ФЗ от 30.06.2006, получившего нарицательное наименование «Дачной амнистии», существует возможность зарегистрировать некапитальное строение (дачный, садовый дом) в упрощенном порядке по декларации. Владелец дома самостоятельно берет ее образец в ФРС и заполняет характеристики своего строения. После этого данный документ сдается на государственную регистрацию в ФРС и на его основании производится выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности. Проверка данных, указанных в декларации, не производится.

При данной процедуре могут возникнуть следующие проблемы: при дальнейшей продаже или дарении объекта недвижимости технический паспорт является необходимым документом для совершения сделки. Если работники БТИ выявляют расхождения в характеристиках строения, то сделка становится невозможной и свидетельство о праве собственности на строение придется получать заново.

В связи с этим регистрирующие органы рекомендуют заказывать технический паспорт в БТИ и прикладывать его к декларации, дабы избежать проблем в будущем. Что касается капитальных строений на участках ИЖС, теперь стала возможной внесудебная процедура регистрации «самостроя», при этом получение технического паспорта осталось обязательным.

Процесс приватизации и получения кадастрового номера продолжает оставаться длительной процедурой и занимает от 12 месяцев до нескольких лет.

Итак, о причинах неудовлетворенности населения «дачной амнистией». Главное, на мой взгляд, это разрыв между тем, что люди ждали, и тем, что они получили в итоге. Надеялись на всеобщее счастье и прощение всех грехов. А власть дала только некоторое упрощение бюрократических процедур.

По данным многочисленных опросов, людей, чьи интересы затрагивает планируемая «дачная амнистия», значительное количество: четверть опрошенных сообщили, что сами они или их родственники являются владельцами дачных участков, у четверти в семье есть огородный участок и у каждого седьмого – садовый. При этом лишь треть владельцев дачных и садовых участков их уже приватизировали. Половина же владельцев пока не приватизировали свои участки, а значит, будут вынуждены это делать уже в соответствии с новым законодательством. В их числе каждый десятый уже сталкивался с оформлением права частной собственности на свой участок, но до сих пор не смог его приватизировать. Еще каждый седьмой не знает, приватизирован ли их участок.

Только каждый пятый россиянин полагает, что «дачная амнистия» готовится в интересах всех владельцев дачных и садовых участков. Треть думают, что она проводится в первую очередь в интересах чиновников, которые занимаются приватизацией дачных участков и дач, и столько же – что новый закон придуман в интересах богатых владельцев дач и коттеджей. Пожилые люди особенно не склонны верить, что закон разработан в интересах рядовых владельцев дач и участков – только каждый седьмой.

На вопрос о том, как следует поступать с дачами и коттеджами, построенными с нарушением природоохранных законов – на территории лесов, заказников, водоохранных зон, – получены следующие ответы: они должны быть снесены (так думают четверть россиян) или конфискованы в пользу государства (еще четверть). Еще треть готовы оставить дачи их владельцам, но с условием выплаты больших штрафов. И только каждый седьмой считает, что можно разрешить их владельцам приватизировать эти дачные дома на общих основаниях.

По мнению автора, основанному на реальной работе с чиновниками, геодезистами и рядовыми землепользователями, решение проблемы массовой постановки земельных участков на кадастровый учет возможно только посредством внедрения комплексного электронного кадастрового учета с применением систем документооборота, в корне отличающихся от используемых на сегодняшний день. Только в этом случае станет возможной осуществление так называемой дачной амнистии, т. е. помимо ускорения в разы сроков оформления документов (процесса получения кадастрового номера (с межеванием) существенно улучшится качество геодезических работ (что должно быть реализовано посредством страхования ответственности геодезических организаций и создания резервного фонда компенсации ошибок при проведении землеустроительных работ).