Аренда

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование. Перечень таких участков приведен в пункте 1 статьи 24 ЗК РФ.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, что установлено статьей 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Статья 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки» НК РФ регулирует порядок признания в целях налогообложения прибыли расходов организаций на приобретение прав на земельные участки.

Расходами на приобретение права на земельные участки в целях налогообложения прибыли признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

К расходам на приобретение права на земельные участки относятся также расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ расходы на приобретение земельных участков включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и по выбору налогоплательщика:

– признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со статьей 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды. Такое правило установлено пунктом 4 статьи 264.1 НК РФ.

Пример.

Организация приняла участие в конкурсе на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость приобретения права на заключение договора аренды составила 32 800 рублей, договор аренды земельного участка заключен на 11 месяцев.

Срок договора аренды земельного участка составляет менее одного года, следовательно, в соответствии со статьей 26 ЗК РФ такой договор не нуждается в государственной регистрации.

Также следует отметить, что согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Приказом по учетной политике установлено, что расходы на приобретение права на заключение договора аренды списываются в течение срока действия договора равными долями.

В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

Дебет 97 Кредит 76 – 32 800 рублей – учтено право на заключение договора аренды земельного участка;

Дебет 76 Кредит 51 – 32 800 рублей – перечислены денежные средства в оплату права на заключение договора.

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды земельного участка:

Дебет 20, 44 Кредит 97 – 2 981,82 рублей – списана часть расходов, приходящаяся на отчетный период (32 800 рублей / 11 месяцев).

Предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и в отношении суммы расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

По разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 27 июня 2007 года № 03-03-06/1/425, для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии со статьей 264.1 НК РФ, налоговая база предыдущего налогового периода определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки и на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

Если земельные участки, приобретенные для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках, приобретались из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, то согласно Письму Минфина Российской Федерации от 25 мая 2007 года № 03-03-06/1/313 расходы, связанные с приобретением таких земельных участков, организация не вправе учесть для целей налогообложения прибыли.

Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 03-03-06/1/151, от 22 апреля 2010 года № 03-03-06/1/282.

Расходы при приобретении предприятия как имущественного комплекса.

Расходом налогоплательщика в соответствии с пунктом 1 статьи 268.1 НК РФ признается разница между ценой приобретения предприятия и стоимостью его чистых активов. Сумма уплачиваемой надбавки согласно пункту 2 статьи 268.1 НК РФ определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов, определяемой по передаточному акту.

В случае приобретения предприятия в порядке приватизации на аукционе или по конкурсу, величина уплачиваемой надбавки определяется как разница между ценой покупки и оценочной (начальной) стоимостью предприятия как имущественного комплекса.

Надбавка признается равномерно в течение 5-ти лет, начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс, что установлено подпунктом 1 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ.

Бухгалтерский учет расходов арендатора.

Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то суммы арендной платы на основании пункта 5 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99), учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.