Эксперт № 47 (2013)

Можно ли сказать, что модернизация заводов — это кардинальный шаг в развитии индустрии? Вряд ли. Модернизированные ДСК по-прежнему ориентированы на выпуск партий однотипных домов. В лучшем случае дома будут по-разному раскрашены. Исключение составляет завод «Мортона», который способен перенастраиваться на выпуск любых домов. Если ориентироваться на европейский опыт, то следующим шагом в развитии индустриальных систем строительства должен стать переход от крупнопанельного производства к мелкосборному. Только такой подход позволяет получить жилье с разнообразием типологий, фасадов и планировки.

«В 1970-е в европейском домостроении произошла смена технологического уклада — от крупнопанельного к мелкосборному. Индустриальный характер строительства остался. Дома по-прежнему собирали из деталей, изготовленных на заводе, но при этом резко увеличилась номенклатура выпускаемых изделий. Грубо говоря, крупнопанельный дом собирался из двадцати деталей, а мелкосборный — из ста, — говорит издатель архитектурного журнала “Проект Россия” Барт Голдхорн . — В отличие от крупнопанельного домостроения новые строительные технологии — это открытые системы. Они сопрягаются друг с другом, легко модифицируются и развиваются. Они дают разнообразие архитектуры: планировки и фасады могут быть любыми. Советский Союз, а теперь и Россия смену этого технологического уклада пропустили».

Индустриальное домостроение само по себе крайне выгодно: строительство из изготовленных на заводе деталей весьма экономично, особенно в российских условиях плохого климата и низкого качества работ. Однако переход к технологиям последнего поколения в России не происходит из-за высокой стоимости денег, устаревшей нормативной базы, рассчитанной на «панель», и отсутствия ясной градостроительной и промышленной политики властей. Так, этой осенью власти города подвели результаты конкурса на новый вариант муниципального жилья — и победителем предсказуемо оказались крупнопанельные дома. Так что в ближайшие годы дуополии «панели» и неиндустриального «монолита» на рынке столицы ничто не угрожает.

Дмитрий Гусев

Дмитрий Гусев , управляющий партнер ГК "Глубина":

– Рынок новостроек Подмосковья заметно изменился за последний год. Во-первых, центр принятия решений по масштабным строительным проектам вновь вернулся в областное правительство. Был сформирован градостроительный совет при губернаторе Московской области. В Подмосковье наконец появился орган власти, контролирующий комфортность нового строительства. Во-вторых, подмосковные власти приняли давно назревшее решение об ограничении высотности новостроек. Очевидно, что существующая инфраструктура давно уже не выдерживает сильно выросшую нагрузку. В-третьих, резко усилился контроль за фактической обеспеченностью строек социальной инфраструктурой - школами, детскими садами, поликлиниками. Сегодня одной школы и одного садика "для галочки" на огромный жилой комплекс из 20 корпусов явно недостаточно. Контролирующие органы научились считать, и застройщикам приходится с этим мириться.

Виталий Разуваев

Виталий Разуваев , коммерческий директор девелоперской компании "Сити - XXI век":

– На протяжении января - октября 2013 года рынок жилья столичного региона находился в состоянии стабильной неопределенности и отличался разнонаправленной ценовой динамикой. Удорожание новостроек по сравнению с концом 2012 года составило 2,4 процента в Московской области, около 6 процентов - в Новой Москве и 3,3 процента - в границах Старой Москвы. По итогам октября 2013 года средняя цена квадратного метра новостроек в границах Старой Москвы (без учета элитного жилья) составила 154 тысячи рублей, в Новой Москве - 93 тысячи рублей.

В условиях разнонаправленного влияния ряда факторов в 2013 году рынок новостроек московского региона характеризовался отсутствием четких ценовых трендов и бессистемной вариацией показателей ценовой динамики в различных сегментах и категориях жилья. Цены на квартиры в новостройках демонстрировали колебательную динамику в пределах 1-1,5 процента ежемесячно. В течение сентября - октября подавляющее большинство сегментов и категорий квартир демонстрируют ежемесячный прирост в пределах 1-1,5 процента. n

Измельчение элиты

Алексей Щукин

Рынок элитных новостроек Москвы активно восстанавливается после кризиса. А вот спрос на элитные коттеджные поселки крайне низок

В проекте «Довиль» скрупулезно воспроизведена архитектура одноименного морского курорта в Нормандии

Столичный рынок элитных новостроек выходит на докризисный уровень. По данным IntermarkSavills, средняя стоимость квартир премиум-класса составляет сейчас 19 400 долларов за квадратный метр, это всего на 10% дешевле, чем до кризиса. В городе стабильно проводится 35–50 сделок с элитными квартирами в месяц. После нескольких лет затишья на рынок за год вышло сразу два десятка новых проектов.

Восстановление не коснулось рынка загородных элитных поселков. Средние цены на дорогие коттеджи по-прежнему ниже докризисных как минимум на 30%, а количество сделок крайне невелико.

Впрочем, даже восстановление рынка элитных новостроек в городе не должно создавать иллюзию повторения докризисной ситуации: после кризиса рынок переформатировался и стал кардинально другим.

Элитные покупатели стали скупы

Главное изменение: элитные городские новостройки стали рынком покупателя. До кризиса, при постоянном росте цен на 20–30% в год, правила игры диктовали девелоперы. Покупатели брали то, что им предлагали, правда, в любом случае оставались в выигрыше. Сегодня покупатель стал намного скупее и рациональнее, он не желает платить за излишества и крайне требователен к качеству элитной недвижимости. «До 2008 года покупка элитной недвижимости была элементом показного потребления. Покупкой квартиры на Остоженке, как и дорогого редкого автомобиля, человек заявлял о своей успешности. Сегодня мало кто хочет “светиться”. Более того, каждый пятый покупатель даже ставит условие: “Только не на Остоженке”», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн .

Эти изменения переформатировали и рынок элитных новостроек. Первое: резко упали размеры ликвидных квартир. Покупатели не хотят платить за лишние метры, и застройщики либо реагируют на это, сокращая размеры квартир, либо остаются с малоликвидным, плохо продающимся товаром. До кризиса ходовым размером квартиры с двумя спальнями была площадь 150 кв. м, теперь — 90–100 кв. м. Квартиры с тремя спальнями обычно имели площадь 200 кв. м, сегодня — 120–140 кв. м. При этом покупатели стали гораздо требовательнее к рациональности планировки. Комнаты должны быть правильной формы, коридоров в квартире — минимум. Во многих новых проектах квартирография сделана с акцентом на небольшие по количеству комнат квартиры.

Второе изменение: размылось само понятие «элитная новостройка». Еще пять лет назад риелторы и застройщики дружно утверждали: «Элитная недвижимость — это маленький клубный дом на Остоженке, где не более 12 квартир». Потом в разряд премиум-класса записали Хамовники. А сейчас фактически любой качественный дом в центре считают элитным.

Самый дорогой район города сегодня уже не Остоженка, а Патриаршие пруды. Впрочем, это и неудивительно. Скорее Патриаршие просто восстановили свое реноме самого престижного района города. Ведь до начала интенсивной раскрутки московской «золотой мили» в начале 2000-х Патриаршие сильно превосходили Остоженку в престижности. На Патриках находится и самый дорогой дом Москвы: «Гранатный, 6». Квадратный метр там стоит в среднем 30 тыс. долларов, в пентхаусе — все 70 тысяч. Второй по цене дом в этом районе — «Булгаков», тоже порядка 30 тыс. долларов за метр.

Нет сегодня предрассудков и по поводу размера здания. Тема маленьких клубных домов, несомненно, была успешным в свое время маркетинговым ходом, поскольку на Остоженке из-за ограниченного размера земельных участков и дома строили маленькие. Семь-восемь лет назад элитность дома «Коперник» с сотней квартир вызывала сомнения, а сегодня такие комплексы большими уже не считаются.

Особняком на рынке стоит жилой комплекс «Садовые кварталы» в Хамовниках. По месту это полноценная «элитка». Нет сомнений и в высоком качестве градостроительных идей (отдельный элитный квартал с богатой инфраструктурой, парком и т. д.). Неоднозначное отношение к «Садовым кварталам» вызвано тем, что в нем неслыханное количество квартир — более тысячи.