Эксперт № 47 (2013)

Сегодня споры вокруг «элитности» «Садовых кварталов» затихают в силу заслуг застройщика этого комплекса: именно этот комплекс после кризиса 2008 года реанимировал почти мертвый рынок элитной недвижимости. Застройщик проекта стартовал с цены всего 6500 долларов за квадратный метр. Такая низкая цена пробудила покупателей, которые боялись приобретать новостройки после кризиса. Сам факт начала активных продаж в «Садовых кварталах» имел большое психологическое значение и для других проектов: покупатель увидел, что рынок оживает. Можно сказать, что «Садовые кварталы» вместе с «Итальянским кварталом» на Новослободской перезапустили рынок. Примерно так же поднял рынок экономжилья проект «Марфино»: в поисках спроса застройщик опустил цену до 65–70 тыс. рублей за метр.

«Новый Арбат, 32». Апартаменты с сервисом от гостиничного оператора Marriott — новый для Москвы тип недвижимости

Еще одно важное изменение на рынке элитных новостроек: сегодня практически нет покупателей, готовых платить за излишества элитного дома — сигарные комнаты, каминные, бассейны и фитнесы. Все эти «навороты» неблагоприятно отражаются как на цене квадратного метра, так и на стоимости эксплуатации здания. Бассейны и фитнес-клубы в крупных жилых комплексах продолжают строить, но теперь это обычный бизнес, рассчитанный и на внешних посетителей, а не только на «своих».

Отказ от инфраструктурных излишеств не сопровождается упрощением входных групп зданий. Наоборот, нормой становятся высокие потолки, дорогие сорта дерева вместо венецианской штукатурки на стенах, мрамор вместо керамогранита на полу. Входная группа элитного дома сегодня должна выглядеть как лобби европейского бутик-отеля. Очевидный тренд — приглашение западных дизайнеров для разработки проектов входных групп. До кризиса это были единичные проекты, а сейчас уже норма. Например, авторы входных групп в домах «Баркли» — Филипп Старк, Келли Хоппен, Ричард Стерн.

Другой интересный тренд: элитные квартиры с отделкой. Еще недавно казалось, что дорогая квартира не может продаваться с отделкой от застройщика, что покупатель индивидуален и его вкус невозможно угадать. Исключение составляли небоскребы Сити, где по соображениям логистики крайне трудно организовать отделку сотен апартаментов разными бригадами. Сегодня элитные квартиры все чаще продаются с отделкой. Во-первых, покупатели уже творчески самовыразились на предыдущих квартирах и не хотят тратить годы на войну со строителями. Во-вторых, вкусы покупателей уже сформировались и более или менее понятны. В-третьих, затягивающаяся на долгое время отделка квартир создает дискомфорт, а процесс заселения дома длится годами. В городе уже почти полдюжины проектов с отделкой: Barkli Residence и Barkli Park, ОКО и «Моншер» от «Капитал групп», St. Nickolas на Никольской. Обычно средняя стоимость отделки в элитном доме составляет 2000 долларов за квадратный метр.

Весьма неожиданно, но значительную часть элитного рынка занимают не квартиры, а апартаменты, по документам проходящие как нежилые помещения. Среди новых проектов 2012–2013 годов апартаментные комплексы составляют более половины. С одной стороны, это отголосок фактического запрета на согласование жилых проектов в центре после прихода к власти нового мэра Сергея Собянина. С другой — девелоперы активно пользуются недосмотром властей и правовым вакуумом относительно того, что такое апартаменты.

Таблица:

Самые дорогие новостройки Москвы

Совсем новый тренд — апартаменты с гостиничным управлением. Покупая такие апартаменты, жилец получает возможность пользоваться всей инфраструктурой отеля, включая room-service. Один из первых проектов такого рода — «Новый Арбат, 32» под управлением Marriott. Впрочем, о перспективах этого сегмента говорить рано. «Пока апартаменты с гостиничным управлением — это лишь интересный эксперимент, — говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин . — Мне кажется, потенциал этого сегмента весьма ограничен. Это скорее жилье для мобильных людей, которые приезжают в Москву регулярно, но на несколько дней. По крайней мере, сегодня огромного спроса на такие апартаменты я не вижу».

Удивительный феномен элитного рынка Москвы в том, что значительную его часть занимают проекты, связанные с государственным банком ВТБ. Банк начинает крупный проект «Арена ВТБ» в районе «Динамо» с большим блоком квартир и апартаментов. Контролируемый банком девелопер «Донстрой» ведет сразу четыре элитные стройки, а «Система-Галс» — пять. Проекты от ВТБ обычно весьма масштабны: строить особнячки гигантской структуре невыгодно. Есть отличия и в ценовой политике. К примеру, «Донстрой» иногда начинает проекты с весьма высоких цен: у банка нет проблем с финансированием, и он рассчитывает продавать квартиры на заключительной стадии строительства или когда дом уже построен. При этом площадки достались банку по высоким докризисным ценам, так что возможности продавать дешево у него нет.

В целом по объемам и средним ценам рынок почти восстановился. Однако если посмотреть внимательнее, то окажется, что продаваемые объекты намного меньше по бюджетам и размеру, чем до кризиса. При этом собственно премиальный сегмент занимает весьма небольшую долю рынка. Большинство сделок проходит в крупных комплексах, которые до кризиса попадали в сегмент бизнес-класса.

Удорожание элитной жилой недвижимости в 2013 году по сравнению с 2012-м — общемировой процесс. И речь идет не только о Лондоне (около 10% годового роста) или Нью-Йорке (более 11%). Из 27 городов, входящих в Knight Frank Prime Global Cities Index, подорожание затронуло более двадцати. Самый большой рост наблюдался в азиатском регионе: в Джакарте, Пекине, Шанхае, Бангкоке цены показывают двузначные темпы роста. По этому параметру Москва находится на 20-м месте по годовому росту: цены выросли только на 1%.

Богатые покупатели наперечет

Иная картина на загородном элитном рынке: он так и не оправился от кризиса и пребывает в депрессии. Количество сделок ниже докризисного в четыре-пять раз. Характерная черта рынка: за последние пять лет в Подмосковье не было начато ни одного проекта из верхнего ценового диапазона. Такой продукт сегодня не востребован.

Рынок загородной недвижимости затоварен, и покупатели сегодня ожесточенно торгуются, выбивая себе большие скидки. По сравнению с докризисным временем цены на элитные коттеджи в среднем по рынку снизились на 30%. Малоликвидные объекты можно иногда купить с 50-процентным дисконтом к докризисной цене. Частные застройщики, чтобы реализовать давно построенные коттеджи, порой готовы продать их по себестоимости.

Резко изменились покупательские предпочтения. Если до кризиса элитные коттеджи часто имели площадь 700–800 кв. м, то сегодня основной спрос предъявляется на дома площадью 300–350 кв. м. Вместо запрашиваемых до кризиса участков площадью 30 соток большинство нынешних покупателей готово ограничиться 10–12 сотками. За этими изменениями стоит не только желание сэкономить, но и опыт загородной жизни: обычно «активно обитаемая» часть коттеджа не превышает 250 кв. м. Большинство покупателей сегодня крайне щепетильны и в вопросе стоимости эксплуатации дома: более 15 тыс. рублей в месяц они платить не готовы.

Меняется и отношению к местоположению коттеджа для постоянного проживания. Сегодня покупатели все чаще жертвуют красотой места в пользу транспортной доступности и близости к инфраструктуре. «Лет пять назад люди любили, чтобы поселок был в глуши, подальше от цивилизации. Сегодня все чаще предпочитают окраину города — ведь там есть магазины, больница, школа, бассейн», — говорит директор загородного департамента компании Chesterton Ирина Родина .

Сильно снизился средний бюджет покупки. Сегодня 90% сделок в дорогом сегменте проходит с объектами стоимостью 1–1,5 млн долларов. Именно на эту группу покупателей сегодня и нацелены девелоперы поселков. Все чаще строятся дорогие поселки с таунхаусами, где покупатель как раз может вписаться в искомый бюджет. Сделки с бюджетами в 3 млн долларов — редкость на рынке. «Покупатели с такими бюджетами наперечет. Если появляется новый клиент, то о нем знает весь рынок», — говорит один из риелторов.