Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).

Указание срока уплаты суммы обязательства является существенным условием закладной, который позволяет каждому владельцу закладной, приобретающему по ней права, определить период времени, в течение которого владелец закладной будет получать от должника платежи по приобретенной закладной.

Не менее важным является указание сроков уплаты периодических платежей и размера каждого из них, если платежи в счет погашения долга осуществляются частями.

Присутствие в закладной указанных сведений позволяет не только любому владельцу закладной просчитать период и размер полученного дохода, но и любому инвестору, приобретающему ипотечные ценные бумаги, в ипотечном покрытии которых находятся закладные, понять потоки платежей и получаемую доходность.

В то же время, учитывая, что срок ипотечного кредита или займа или иного денежного обязательства, как правило, длительный – до 20—30 лет, то законодатель предусмотрел возможность указания в закладной условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга). Такими условиями могут быть как график платежей, рассчитываемый на момент выдачи кредита, так и иное описание возможности определить размер, срок и периодичность платежей.

Практика применения закладной в России показала, что составление и приобщение к закладной графика расчета платежей является нецелесообразным и неэффективным. Дело в том, что по мере исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов должник может вносить суммы в размере большем, чем это предусмотрено графиком платежей. При такой ситуации в случае продажи закладной новому владельцу остаток неисполненных обязательств не будет соответствовать указанному в графике платежей, что потребует внесения изменений в закладную и, соответственно, регистрации изменений в ЕГРП, что отрицательно скажется на оборачиваемости закладной как ценной бумаги.

Для того, чтобы исключить подобные ситуации, в кредитном договоре или договоре займа и типовой форме закладной, утвержденной АИЖК для рефинансирования, в качестве такого условия указывается формула расчета ежемесячного платежа, которая позволяет в каждый момент времени определить ежемесячный платеж по закладной и его размер. Предлагаемая АИЖК формула рассчитана на равные аннуитетные ежемесячные платежи как наиболее востребованные на российском рынке. Однако кредиторами (займодавцами) может применяться и иной порядок возврата суммы денежного обязательства, например, платежи с растущим аннуитетом. Естественно, что для такого платежа в закладной будет указываться и соответствующая формула расчета.

Несмотря на очевидное указание в законе возможности внесения в закладную условий, позволяющих определять сроки уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, на практике возникают случаи приостановки регистрации сделки и выдачи закладной первоначальному залогодержателю, если к закладной не приложен информационный расчет с графиком платежей либо в самой закладной точно не указаны такие платежи. Представляется, что подобные требования со стороны отдельных регистраторов вызывают сомнения в их правомерности.

Данное обстоятельство стало возможным из-за отсутствия четкой и ясной формулировки в законе, действительно позволяющей двоякое толкование статьи, а также из-за отсутствия правоприменительной практики и разъяснений соответствующих органов. Для снятия указанных разночтений необходимо внести поправки в Закон об ипотеке либо в подзаконные акты;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание местонахождения такого имущества.

Внесение в закладную сведений об описании имущества, на которое установлена ипотека, и правильное указание его местонахождения является не менее важными, чем сведения о размере и сроке денежного обязательства.

В случае неисполнения должником обязательств по закладной по погашению денежного обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, указанный в закладной. Несовпадение описания предмета ипотеки с данными в закладной, а также неправильное указание адреса нахождения предмета ипотеки может послужить для суда основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

На практике при внесении указанных сведений возникают трудности в установлении достаточности данных, позволяющих идентифицировать предмет ипотеки. Поскольку закон не определяет перечень таких сведений, вопрос решается по согласованию с кредитором и впоследствии оценивается судом в случае судебного спора. В то же время каждый кредитор может минимизировать свои риски, потребовав включения в закладную тех сведений, которые, по его мнению, являются достаточными для последующей идентификации предмета залога.

В типовой форме закладной АИЖК принято указывать площадь предмета ипотеки, количество комнат, если их несколько, этажность дома, кадастровый или условный номер данного объекта. Применительно к земельному участку дополнительно указываются вид разрешенного использования и категория земель. Если в ипотеку передается право аренды земли, то дополнительно указывается арендодатель и арендатор, дата и номер государственной регистрации договора аренды земли.

При внесении сведений о предмете ипотеки необходимо учитывать, что сведения должны вноситься отдельно по каждому предмету, если в ипотеку передано несколько объектов;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, – денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.

Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, определяется соглашением сторон и должна указываться в закладной. В то же время, если ипотека возникает в силу закона, то законодатель предусмотрел обязательность привлечения независимого оценщика для определения денежной оценки предмета ипотеки.

На практике возникает вопрос – какие сведения об оценщике должны вносится в закладную? Учитывая, что объективность оценки влияет на кредитный риск залогодержателя, который вправе предъявить требования к оценщику в случае необоснованного завышения оценки предмета ипотеки, АИЖК рекомендует указывать в закладной наименование оценщика, дату проведения оценки и номер отчета об оценке. Указание подобных сведений полностью оправдало себя при использовании закладной.

Однако требования законодателя о привлечении независимого оценщика только при ипотеке в силу закона создает определенные трудности для тех эмитентов ипотечных ценных бумаг, которые обладают закладными, ипотека по которым возникла в силу договора, не требующего привлечения независимого оценщика.

Дело в том, что согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечное покрытие могут составлять только те закладные, по которым имеется оценка предмета ипотеки, проведенная независимым оценщиком. Таким образом, закладные, по которым не привлекался независимый оценщик, не могут составлять ипотечное покрытие, что обязательно должны учитывать кредиторы, планирующие участвовать в выпуске ипотечных ценных бумаг;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия этого права.