Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Внесение в закладную сведений о наименовании права осуществляется только в случае, когда ипотека возникает в силу договора и составитель закладной уже обладает правом собственности на предмет ипотеки.

В том случае, если ипотека возникает в силу закона, данные сведения вносятся органом государственной регистрации. Об этом прямо указано в п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке: «В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона».

Более подробно порядок внесения указанных сведений регламентирован Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15 июня 2006 № 213 (далее по тексту – Инструкция), о чем более подробно будет рассказано ниже;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

Включение в закладную сведений о наличии иных обременений направлено, в первую очередь, на защиту прав кредитора – залогодержателя и последующих владельцев закладной, которые должны понимать риски, могущие возникнуть при обладании данной ценной бумагой.

Отсутствие каких-либо разъяснений по этому поводу приводит на практике к разному пониманию, какая информация должна вноситься в данном случае: любая, когда, например, в предмете ипотеки – жилом помещении – еще проживают лица, не являющиеся собственниками, или только информация, которая требует проведения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП. По нашему мнению в данном случае должна указываться информация о правах, которые подлежат государственной регистрации с внесением сведений в ЕГРП, а также права третьих лиц на пользование жилым помещением. В данном случае представляется целесообразным провести аналогию с положениями абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в соответствии с которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, – также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

Каждый документ, составляемый любым лицом, приобретает юридическую силу, когда на нем есть все необходимые атрибуты, в том числе подпись составителя. Это относится и к закладной. Закладная должна быть подписана залогодателем, а если он не является заемщиком по кредитному договору или иному денежному обязательству, – также и должником.

Представляется правильным, что закладная будет не просто иметь подпись составителей закладной, а будут указаны фамилия, имя и отчество подписывающих закладную и дата подписания. Последнее является необходимым с точки зрения осуществления контроля за временем совершения сделки приобретения предмета ипотеки и составления закладной, когда у залогодателя и должника появляется такое право. Неоднократно в практике рефинансирования закладных встречались случаи, когда на закладной была указана дата ее составления еще до того, как была совершена сама сделка по приобретению имущества. Подобные ошибки являются недопустимыми, поскольку право на составление закладной возникает у залогодателя только после получения возможности распоряжаться приобретенным имуществом (исключением является ипотека в силу закона, когда закладная составляется до регистрации права собственности. Однако и в этом случае будущий залогодатель не может составить закладную до подписания договора приобретения недвижимости);

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке.

Внесение сведений о государственной регистрации ипотеки аналогично порядку внесения сведений о праве согласно подп. 10 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, о чем указано выше;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

После оформления закладной и внесения необходимых сведений о регистрации права и ипотеки государственным регистратором на закладной проставляется дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Закладная должна быть подписана государственным регистратором и удостоверена печатью органа государственной регистрации.

Все изложенные выше 14 пунктов являются обязательными к внесению в закладную. Законодатель установил, что «Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1—14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю».

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделки.

Как быть, если закладная не соответствует договору об ипотеке или наоборот? Приоритет в данном случае отдается не договору об ипотеке, а закладной. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Исключение дается разве что добросовестному первоначальному залогодержателю.

Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено им немедленно после того, как об этом факте ему стало известно. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением, независимо от того, совершено ли действие, повлекшее их, умышленно или по неосторожности (ст. 14 Закона об ипотеке).

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной.

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденным распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-Р [114] , закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.

Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и выдача сертификатов – документальных заменителей. Закладная должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица. [115]

Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права (с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов), осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 ГК РФ). Таким образом, закладная должна отвечать следующим требованиям: