Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

5. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.

6. В случае выпуска эмитентом нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами разного достоинства, законодательство должно создать возможность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.

7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: с одной стороны, активы, передаваемые покупателю (например, SPV), не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), с другой стороны, они не должны необоснованно освобождаться от налогообложения. [124]

Для упрощения выпуска ипотечных ценных бумаг необходима также реализация ряда других мер. В частности, Минэкономразвития России осуществляется разработка проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).

В целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка.

В числе основных мер, направленных на решение проблемы доступности ипотечного кредитования для населения России, можно выделить:

поэтапное снижение ставки по ипотечному кредиту;

увеличение срока ипотечного кредитования;

снижение первоначального взноса по кредиту;

упрощение процедуры получения ипотечного кредита.

Наиболее существенной мерой по формированию доступности ипотеки является следование по пути снижения ставки ипотечного кредитования. О необходимости дальнейшего снижения ставки кредитования по ипотечным кредитам неоднократно высказывался и Президент РФ.

Существует мнение, что большинство людей, желающих взять кредит, отказываются от него вовсе не из-за неприемлемо высокой ставки, а из-за значительного роста цен на жилье. Однако это только одна видимая сторона вопроса, поскольку при более детальном изучении влияния процентной ставки на привлекательность кредита обнаруживается, что снижение ставки по кредиту дает значительную экономию средств заемщика.

Альтернативой и дополнением кредитам с фиксированной ставкой должны стать новые программы ипотечного кредитования с плавающей ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке.

Другая проблема, которая требует оперативного решения, – сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту, которая также может оказаться неподъемной для потенциального заемщика. В этом направлении также необходима работа, направленная на снижение первоначального взноса вплоть до полной его отмены.

Можно выделить несколько возможностей снижения размера первоначального взноса, которые могут использоваться одновременно, поскольку имеют разные ограничения:

предоставление бюджетной субсидии на оплату первоначального взноса. Этот вариант предусмотрен, в частности, подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» и может быть весьма эффективен. Однако его использование ограничено бюджетными возможностями;

снижение требований к размеру первоначального взноса со стороны самих банков-кредиторов, что происходит сегодня на практике. Однако этот вариант ограничен возможностями банков по принятию на себя кредитного риска, а поэтому сопровождается повышением процентных ставок по таким кредитам;

ипотечное страхование.

На начальном этапе создания системы ипотечного страхования предпочтительным вариантом является реализация пилотного проекта в нескольких регионах РФ за счет создания дочерней компании АИЖК. В отличие от создания компании «с нуля» это потребует незначительных бюджетных расходов. Кроме того, такая схема позволит использовать региональную инфраструктуру АИЖК, тогда как создание новой сети сопровождения займет не менее 2-3 лет и будет весьма ресурсоемкой процедурой. Будет также ускорена разработка необходимых технологий и стандартов на базе уже использующихся АИЖК.

§2.3. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика

В настоящее время законодательство предусматривает шесть способов обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток. Не все они нашли свое применение в сфере кредитных обязательств. Пункт 1 ст. 329 ГК РФ, перечисляя основные способы обеспечения исполнения обязательств, оставляет этот перечень открытым, говоря о том, что стороны могут обеспечивать свои обязательства и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Он является классическим правовым институтом, начало развития которого было положено еще римским частным правом. Сегодня он нашел широкое применение в кредитных отношениях, поскольку для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств.

Дополнительные преимущества залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств объясняются также и тем, что в данном случае имеется возможность взыскать сумму задолженности независимо от вины должника (в отличие, например, от неустойки или задатка, которые предполагают виновное поведение должника). [125]

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие системы ипотечного кредитования положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Для России договор залога недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым институтом гражданского права. Его формирование в нашей стране обусловлено в том числе и появлением в нашей стране отсутствовавшего в советский период рынка недвижимости. Начало развития этого института в России было положено вступлением в силу первой части Гражданского кодекса и Закона ипотеке, в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости. Отдельные специальные положения содержатся также в Земельном кодексе и Законе о регистрации.

Принятие Закона об ипотеке, являющегося основополагающим в системе правового регулирования данного института, происходило в период высокой «законодательной активности». В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а иногда и явных противоречий в нормах различных законодательных актов [126] . Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов.