Избранные труды по гражданскому праву

Таким образом, юридический характер действий является последним в совокупности признаков, позволяющих вычленить оперативные санкции в составе мер защиты прав.

Отдельные виды обязательств

Договор найма жилища [149]

§ 1. Общая характеристика

В главе 24 тома I настоящего Учебника были показаны различные, преимущественно внедоговорные, правовые основания пользования жилищем. Здесь же целесообразно рассмотреть договорные основания и содержание договора найма жилища.

149

Печатается по: Гражданское право. Т. 2. Учебник для вузов (Академический курс) / Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. Алматы: КазГЮУ, 2002. С. 176–200.

В течение многих десятилетий договор найма государственного жилища служил самой важной и самой распространенной формой удовлетворения жилищных потребностей основной массы населения [150] Советского Союза. Более того, государство публично приняло на себя юридическую обязанность обеспечить государственным благоустроенным жильем всех граждан страны и их семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от их имущественного социального положения. Хотя это обязательство так и не было выполнено полностью в установленные сроки, значительная часть населения страны такие жилища получила, а все заботы по его эксплуатации и содержанию приняло на себя государство, получая от граждан – нанимателей государственного жилья ничтожную квартирную плату и оплату за коммунальные услуги.

150

См.: Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть): Комментарий. Алматы, 2000. С. 201.

Наниматель государственного жилья превратился в основную фигуру жилищных отношений. Иные формы – приобретение собственного или кооперативного жилища, наем жилья в частном доме встречались значительно реже.

Распад СССР, переход от плановой экономики к условиям рыночных отношений резко изменили ситуацию с правовыми формами удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Была проведена почти полная приватизация государственного жилищного фонда, которая превратила большинство нанимателей государственных жилищ в их собственников. Собственниками стали и члены бывших жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Государство освободило себя от обязанностей обеспечивать всех нуждающихся в жилье граждан.

Статья 25 Конституции РК говорит лишь о создании условий для обеспечения жильем, государство обязывается предоставлять жилье из государственных жилищных фондов за доступную плату не всем, а только указанным в законе категориям граждан.

Сегодня поэтому собственник жилища является основной фигурой жилищных отношений, и юридический режим таких жилищ определяется в основном законодательством о праве собственности. Но и в современных условиях договор найма жилища сохраняет существенное значение, поскольку все еще затрагивает интересы миллионов граждан.

Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основном главой 30 (ст. 601–603) Особенной части ГК и Законом о жилищных отношениях. Статья 601 ГК определяет этот договор следующим образом:

«По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату».

Из определения можно выявить особенности, которые отличают данный договор от других договоров имущественного найма (аренды).

Во-первых, одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин). Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жилищного найма.

Во-вторых, предметом договора может быть только жилище (т е. жилой дом или квартира), предназначенное или используемое для постоянного проживания (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Помещение, используемое для иной основной цели (производственной, торговой, выставочной и т. п.) может быть предметом имущественного, но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребыванием пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, туризма, лечения или иных аналогичных занятий (общежития, гостиницы, мотели, санатории, туристические базы и т. п.), регулируется специальными нормами, не входящими в состав жилищного законодательства, и потому договоры на оказание соответствующих услуг также не относятся к договорам найма жилого помещения.

Закон различает понятия «жилище» и «жилое помещение» (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Они соотносятся между собой как понятия родовое и видовое. Жилище – это отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом или квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания. Это – род. А в его состав входит видовое понятие – жилое помещение (квартира), которое может быть частью многоквартирного дома. Без специального выделения эти термины здесь используются как синонимы. Поэтому в последующем наряду с термином «договор найма жилища», мы будем пользоваться также термином «договор найма жилого помещения». В литературе и на практике встречается также однозначный термин – «договор жилищного найма».

В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателя жилого помещения.

При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения»; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.

В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношениях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему правовому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).

§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.

Это – первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте; в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством [151] ); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).

151

Особенности подрядных отношений в строительстве и в подготовке к строительству во многом регулируются Законом о строительной деятельности.