Избранные труды по гражданскому праву

Для лиц второй категории (лица, связанные с государством служебными обязанностями) норма предоставления составляет не менее 15 и не более 18 квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры (п. 1 и 2 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

При определении состава семьи учитывается будущий ребенок, беременность матери которого уже достигла двадцати недель (п. 5 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

Помимо минимальных размеров, Закон о жилищных отношениях предъявляет к предоставляемому жилищу и другие требования: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При нарушении этого условия с согласия вселяющихся они снимаются с жилищного учета (п. 1 ст. 76 Закона о жилищных отношениях); не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их согласия (п. 2 ст. 76 Закона о жилищных отношениях). Из текста данного пункта можно сделать вывод, что запрет действует, когда каждый из лиц разного пола достиг семилетнего возраста, и что при наличии взаимного согласия на вселение лиц разного пола в одну комнату они при получении жилища снимаются с учета.

Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, должна предоставляться дополнительная отдельная комната сверх указанных выше норм (п. 4 ст. 75 Закона о жилищных отношениях). Возраст и состояние здоровья должны учитываться также при выборе этажа, на котором находится предоставляемая квартира, и в некоторых других случаях (п. 3 ст. 76 Закона о жилищных отношениях).

Вопрос о предоставлении жилья может возникнуть также в случаях, когда в одной квартире, занимаемой несколькими малоимущими социально защищаемыми лицами, освобождается жилое помещение. Приоритет на его получение предоставляется другим проживающим в квартире лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, независимо от их очередности в учетных списках (ст. 79 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения местного исполнительного органа либо администрации государственного предприятия, принимаемых по рекомендации специально созданных для этого жилищных комиссий (пункты 8, 9 Инструкции от 2 сентября 1999 г.). Нарушение требования о письменной форме не влечет недействительности договора, который к тому же не подлежит государственной регистрации (ст. 80 Закона о жилищных отношениях).

Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже говорилось, что по данному договору все права и обязанности нанимателя приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жилищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из состава семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обязанности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма может быть признан недействительным в том случае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отношениях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.

Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех бытовых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета, развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие «проживание». Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке. Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего – соседям, не ухудшало условий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы общежития.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоятельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, исправления повреждений, причиненных жилищу стихийными явлениями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймодателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового договора найма жилища). На время производства капитального ремонта нанимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).

Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.

Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершеннолетних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймодателя на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднаниматель не вступает в непосредственные договорные отношения с наймодателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за использование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.

Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо наступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутствии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекращение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо компенсации, если сторонами не предусмотрено иное.

Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.

В случае прекращения по любой причине договора найма жилого помещения одновременно прекращается право проживания и поднанимателей, и временно проживающих лиц. Выселение и поднанимателей, и временных жильцов производится без предоставления другого жилого помещения (ст. 26, 27 Закона о жилищных отношениях).

За нанимателем государственного жилого помещения сохраняются его жилищные права в случае временного отсутствия. В пределах шести месяцев отсутствия права сохраняются безусловно. При отсутствии по уважительной причине более шести месяцев такой срок продлевается (ст. 85 Закон о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 86) прямо содержит перечень обстоятельств, при которых право на жилище сохраняется за нанимателем жилого помещения или членом его семьи на весь период отсутствия независимо от его продолжительности. Это – прохождение срочной военной службы в вооруженных силах Республики Казахстан или созданных с участием Республики Казахстан; выезд на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность; законный выезд за границу; выезд на учебу; помещение несовершеннолетних детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам или опекуну (попечителю) до достижения детьми совершеннолетия; выезд для выполнения обязанностей опекуна (попечителя); выезд на лечение; нахождение под стражей или отбывание наказания, исключающего проживание в данной местности. Жилище сохраняется все время, пока длится одно из названных обстоятельств и еще шесть месяцев после этого.

У лиц, осужденных за совершение преступления, право на жилище может быть прекращено по приговору суда. На практике это возможно, если совершенное преступление было существенно связано с нарушением прав и законных интересов тех, кто проживал или имел право на проживание вместе с осужденным.

Во всех случаях прекращение права на жилище должно быть подтверждено судом, без чего возвращение отсутствующего нанимателя или члена его семьи, даже если отсутствие длилось сверх сроков, предусмотренных ст. 85, 86 Закона о жилищных отношениях, восстанавливает право на жилище (ст. 87 Закона о жилищных отношениях).