Методическое пособие по курсу "Основы правовых знаний"
Шрифт:
Порядок совершения сделок с жилыми помещениями как с объектами недвижимости в настоящее время определяется ГК и федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договоры по отчуждению жилых помещений заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами. До 31 января 1998 г. — до вступления в силу федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — соблюдалась обязательная нотариальная форма договора по отчуждению жилого помещения. Это предусматривалось Законом Российской Федерации «О введении в действие части I ГК РФ», где
Помимо придания договору письменной формы, необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения.
Таким образом, порядок совершения сделки по отчуждению жилого помещения включает:
• составление письменного договора, подписываемого сторонами;
• нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помещениями);
• государственная регистрация перехода прав на жилое помещение.
Самая распространенная из сделок — купля-продажа. Применительно к продаже недвижимости (в том числе и жилых помещений) существует параграф 7 гл. 30 ГК, предусматривающий ряд особенностей этого договора. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса, по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенными условиями (т. е. условиями, без которых договор считается незаключенным) этого договора являются:
• предмет договора — жилое помещение; в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое по договору жилое помещение, включая его местонахождение;
• цена договора — определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретаемое в собственность жилое помещение;
• перечень лиц, на момент заключения договора проживающих в отчуждаемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Очень схожей с куплей-продажей является мена жилых помещений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам, предусмотренным специально для договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Договор дарения предусмотрен гл. 32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать вещь в собственность другой стороне (одаряемому). При этом при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. В настоящее время договор дарения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Более того, обещание безвозмездно передать кому-либо жилое помещение (обещание дарения) признается договором, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу помещения.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусмотрен гл. 33 ГК РФ. Под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Как сделка по отчуждению жилого помещения
рента выступает в случаях, когда под выплату ренты передается жилое помещение. Законодательством предусматривается несколько видов ренты:• бессрочная (постоянная) рента;
• на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента);
• разновидность пожизненной ренты — рента на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Отдельно стоит сказать об обмене жилых помещений. С точки зрения гражданского права, это тоже сделка. Но в отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилых помещений регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Основная правовая регламентация таких сделок содержится в актах жилищного законодательства.
Так, согласно Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором. Наниматель или арендатор жилого помещения также имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение. Таким образом, если при мене стороны — собственники жилых помещений, то при обмене — наниматели либо наниматели и собственники. Между обменом и меной существует и множество других отличий, например характер обмениваемых прав, порядок совершения сделок и др.
Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту их бронирования. Это определение содержит в себе основные принципы приватизации жилья:
1) жилье приобретается гражданами в собственность добровольно;
2) занимаемые гражданами жилые помещения передаются им бесплатно;
3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.
Добровольность приватизации означает, с одной стороны, недопустимость какого-либо принуждения к ее осуществлению или отказа в ее проведении и, с другой стороны, необходимость согласия всех совместно проживающих в этом жилом помещении на его приватизацию. Добровольность означает также то, что приватизированное жилое помещение может быть передано как в общую (совместную или долевую) собственность всех проживающих в нем граждан, так и в собственность одного из них. В последнем случае за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.
Бесплатность, безвозмездность является вторым важнейшим принципом приватизации. Расходы при приватизации заключаются только в возмещении гражданами расходов по оформлению приватизационных документов, стоимость которого определяется органами местного самоуправления и может быть различной по сумме.
Возможность приватизировать жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда только один раз является третьим важнейшим принципом приватизации жилья. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, в виде исключения из общего правила сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Также любой гражданин при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма и аренды имеет право на приватизацию этого жилья, но только при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого жилого помещения.