Методическое пособие по курсу "Основы правовых знаний"

Приватизировать свое жилье могут граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений и предприятий (ведомственный фонд). Обязательным условием приватизации жилого помещения является согласие на ее проведение всех проживающих в этом помещении.

Особенно важна защита интересов несовершеннолетних, проживающих в приватизируемой квартире. В ст. 53 Жилищного кодекса указывается, что члены семьи нанимателя, т. е. его супруг, дети, нетрудоспособные иждивенцы и другие родственники (ч. 2 ст. 53) пользуются всеми правами наравне с нанимателем, следовательно, несовершеннолетние лица также вправе стать участниками общей собственности на занимаемое жилое помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

При рассмотрении вопросов приватизации очень важно определить ее объекты, т. е. приватизация каких жилых помещений возможна. В собственность граждан могут переходить жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Особо определены жилые помещения, не подлежащие приватизации, — это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним. Также в этот список включены жилые помещения в специализированных домах (для престарелых, инвалидов, ветеранов). Однако приватизация служебных и коммунальных жилых помещений возможна по решению собственника жилищного фонда.

В законодательстве четко установлен порядок оформления приватизации жилых помещений. Документами, необходимыми для приобретения гражданами в собственность жилого помещения в порядке его приватизации, являются:

• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (согласно ст. 50 и 51 Жилищного кодекса РСФСР, это договор найма, заключенный на основе ордера на жилое помещение между организацией-наймодателем и гражданином-нанимателем);

• справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилого помещения не было использовано;

• разрешение органов опеки и попечительства на приватизацию в случае отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности.

В зависимости от того, в чьем ведении находится жилищный фонд, передача жилых помещений в собственность граждан может осуществляться:

• соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, или

• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан указанными органами в течение двух месяцев со дня подачи необходимых документов. Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данных жилых помещений не запрещена законом. На этом этапе важно проверить, возможна ли приватизация данного жилого помещения и занимает ли гражданин жилое помещение, которое желает приватизировать, а также получено ли согласие на приватизацию всех граждан, проживающих в этом жилом помещении.

В заявлении на имя начальника РЭУ граждане указывают фамилии, имена, отчества всех проживающих и зарегистрированных на данной жилой площади членов семьи с обозначением степени родства всех указанных по отношению к ответственному квартиросъемщику, даты рождения и данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, военного билета, удостоверения личности для военнослужащих, свидетельства о рождении на несовершеннолетних), а также вид собственности на приватизируемую квартиру (общая долевая или общая без определения долей (совместная), в случае отказа всех остальных в пользу одного члена семьи (отказ от имени несовершеннолетнего должен быть разрешен органами опеки и попечительства) возможна единоличная собственность).

Далее составляется договор передачи в трех экземплярах. Документы передаются в соответствующие органы для государственной регистрации. С этого момента у граждан возникает право собственности на приватизированное жилое помещение, о чем им выдается свидетельство. Договор передачи и свидетельство о собственности на жилище с этого момента являются правоустанавливающими документами на жилое помещение. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется.

Возможна также деприватизация жилья — возврат жилых помещений из частного жилищного фонда в муниципальный или ведомственный фонд посредством расторжения договора передачи или признания его недействительным.

Признание договора передачи жилого помещения в собственность граждан недействительным является следствием нарушения требований законодательства при его заключении. В случае признания его таковым недействительный договор теряет силу с момента его заключения и не влечет юридических последствий.

Другим способом деприватизации жилья является расторжение договора передачи: он может быть расторгнут при волеизъявлении сторон договора, а в случае спора — в судебном порядке по иску одной из сторон договора.

Наследование жилых помещений — квартир, жилых домов, комнат — происходит по общим правилам наследования, установленным в гл. VII третьей части Гражданского кодекса РСФСР. Непременным условием наследования жилых помещений является нахождение их к моменту смерти наследодателя в его частной собственности. Однако есть некоторые особенности при наследовании различных жилых помещений.

Особенностью при наследовании приватизированных квартир является признание приватизации состоявшейся в том случае, когда гражданин умер после подачи необходимых документов, но до окончательного оформления права собственности. В результате признания приватизации в данном случае состоявшейся квартира включается в наследственную массу.

При наследовании жилых домов необходимо учитывать участие посторонних лиц в строительстве дома в том случае, когда условием такого участия было возникновение общей собственности на построенный дом. Таким образом, из наследственной массы должна быть исключена доля, принадлежащая пережившему сособственнику.

Обязательным условием наследования квартир в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов является полная выплата паевого взноса наследодателем. Только в этом случае после смерти наследодателя квартира может перейти по наследству его наследникам.

Судебный случай

1. «Фадеев Н.Л. и Фадеева Н.Д. обратились в суд с иском о признании договора передачи квартиры в собственность и свидетельства о собственности на жилище недействительным. Фадеевы просили признать приватизацию своей квартиры недействительной, мотивируя это тем, что при заключении договора они заблуждались относительно правовых последствий приватизации.

В настоящее время им необходимо произвести обмен своей квартиры на квартиру, являющуюся муниципальной собственностью. Однако законом это не разрешается делать, так как приватизированную квартиру нельзя обменять на муниципальную площадь. Истцы (Фадеевы) утверждали, что при оформлении приватизации они не знали об этом, не думали, что не смогут обменять свою квартиру на неприватизированную.