Миллионер За Минуту

Распродажа других активов. Один творческий инвестор из Флориды испытывал нехватку 5000 долларов для покупки участка земли под Орландо. Прогуливаясь однажды по участку и размышляя, где взять недостающие средства, он заметил уголок, заросший прекрасными папоротниками вроде тех, что продаются в цветочных магазинах. Поскольку проблему зачастую решает творческий подход, он сложил два и два и договорился о продаже этих папоротников на недостающую сумму. Сегодня на купленном им участке открыт чудесный парк стоимостью во многие миллионы долларов – и все благодаря зарослям папоротника и творческому уму.

Продажа части недвижимости. В некоторых случаях недвижимость устроена так, что часть ее – какие-то отдельные строения, например – можно отделить и продать, чтобы собрать необходимые для покупки всей собственности деньги. Один инвестор в Уэст-Бенде, штат Висконсин, решил купить привлекательный участок с односемейным домом стоимостью в 99 000 долларов. Поскольку ему нужно было внести значительную сумму наличными, он проанализировал составляющие участка и выделил два строения по обе стороны дома в отдельные лоты. Ко времени заключения сделки он нашел покупателей на оба лота – один за 15 000 долларов, а второй за 10 000, и эта сумма составила львиную долю наличного взноса. Многосторонняя сделка была осуществлена одновременно.

– Да, пора попробовать что-нибудь новое, – согласилась Саманта. – Предложи какие-нибудь хорошие условия. Например, что ты готова на продажу в рассрочку или на обмен. «Красивый дом, самый лучший район, полностью обновленный, готовый к заселению. Возможен обмен или аренда с правом выкупа». Побольше гибкости. Глядишь, тебе предложат поменять твой дом на какой-то другой.

– На что менять? Зачем мне это? Мне нужны наличные.

– Ты это постоянно говоришь, но я и сама знаю. Пора взглянуть фактам в лицо. У тебя есть недвижимость, которую ты не можешь продать. И не можешь обратить в наличные. Ты не можешь его даже заложить, потому что основная его часть и так заложена. Значит, нам нужно поменять его на то, что продать легче.

– Но время уходит, Саманта.

– Я понимаю. Но других вариантов у нас на данный момент попросту нет. Разбросай побольше щупальцев. Включи в работу свою сеть – в том числе и Бесконечную Сеть. Вселенная не может помочь тому, кто сидит сложа руки. Нужно шевелиться. Сейчас мы более всего нуждаемся в активном движении. Мы слишком застоялись. Шевелись! Действуй! Крутись! Вот что сейчас нам нужно.

Мишель вздохнула.

– И вот еще что, – ставший предельно серьезным тон Саманты заставил Мишель напрячь все внимание. – Я всеми силами старалась научить тебя пользоваться интуицией. Ты говорила, что интуиция тебе подсказала купить этот дом. Но не все так просто. Интуиция – штука нежная. На нее способно воздействовать очень многое, но главных факторов, за которыми нужно пристально следить, два – жадность и страх. Страх не дает тебе делать то, что ты делать должна. А вот жадность, наоборот, может побудить тебя делать то, что делать не следует. Я не могу заглянуть тебе в душу, хотя тебе порой кажется, что я ясновидящая, но вот задним умом мне кажется…

Частные лица как партнеры

«Безналичный» прием № 10: Если у вас чего-то нет, у кого-нибудь это есть

Позаимствуйте у партнера финансовый отчет. Если сделка требует помощи партнеров, успешные инвесторы привлекают всю силу своей команды и выходят на рынок недвижимости с большей уверенностью в себе. Например, один творческий покупатель в Альбукерке, опираясь на послужившие своего рода поручительством финансовые декларации своих партнеров (оба миллионеры – неплохая компания для видавшего виды продавца), уговорил продавца уменьшить наличный взнос на 20 % и согласиться принять вексель.

Позаимствуйте у партнера деньги для наличного взноса. Партнера по инвестициям часто удается уговорить дать вам взаймы деньги на весь наличный взнос или какую-то его часть. При необходимости заем можно обезопасить официальной доверенностью. Но в любом случае покупателю, испытывающему недостаток в наличных деньгах, если есть возможность, лучше избегать ситуации, когда партнер становится формальным владельцем недвижимости.

Иные комбинации. Часто партнер может предложить вам что-то помимо собственно денег. Один флоридский инвестор уговорил партнера помочь ему купить мотель. Чтобы взять ссуду на 20 000 долларов, необходимых для сделки, партнер внес в качестве залога свой пакет акций.

Ваши деньги – мой опыт и время. Это наиболее распространенная форма сотрудничества между партнерами – в обмен на деньги, нужные вам для покупки недвижимости, партнер получает долю собственности.

– Да, именно задним умом, – задумчиво проговорила Мишель.

– Мне кажется, – повторила Саманта, – что в этот раз тебе на ухо нашептывала жадность. Когда я только начинала заниматься инвестициями, в какой-то момент я тоже стала слишком самоуверенной. Да и как не стать таковой, если все получается так, как тебе хочется, без сучка и задоринки. Но это тоже был необходимый жизненный урок. Инвестор может стать великим инвестором, только когда он пару раз промахнется и поймет, что никаких гарантий нет. Что ты можешь проиграть и потерять уйму денег. Надеюсь, для тебя это станет полезным уроком. Подавай объявление, но не жди сложа руки, когда зазвонит телефон. Распространяй свою информацию всеми доступными средствами. Пусть все знают, что у тебя есть прекрасный дом, который ты готова обменять на что-то другое. Может, у кого-то есть дом поменьше, но полностью выкупленный. Скажем, у кого-то есть дом стоимостью в 400 тысяч долларов – как твоя выкупленная доля – и который смерть как хочет переехать в дом пошикарней, в лучшем районе, с полем для гольфа под окном. Если мы сможем обменять твой большой дом на этот, пусть меньший, но зато незаложенный, мы сможем легко заложить его и получить наличные. Понимаешь, о чем я?

Один начинающий инвестор в Атланте, имея в кармане лишь 100 долларов взятых в долг денег, сумел купить свой первый дом, использовав 2000 долларов своего партнера. В Лос-Анджелесе инвестор привлек сразу нескольких партнеров, чтобы собрать необходимую сумму наличными (148 000 долларов) для покупки 72-квартирного дома. Каково бы ни было количество привлекаемых партнеров, принципы остаются те же самые.

Покупатели как партнеры

«Безналичный» прием № 11: Переуступайте

Когда вы заявляете о своем желании купить недвижимость по такой-то цене в течение такого-то срока, вы подписываете официальный документ, называемый «Предварительный договор о покупке». В сущности, «Предварительный договор о покупке» – это краткосрочный опцион. Это юридическое соглашение обязывает продавца продать вам недвижимость в течение указанного срока. Представим, например, что вы предлагаете купить дом стоимостью 100 000 долларов в течение 60 дней. По сути, за вами остается право купить недвижимость по указанной цене в течение указанного срока. Но что если кто-то В ТЕЧЕНИЕ этого срока, пока вы еще не стали собственником дома, обращается К ВАМ с предложением купить этот дом у вас за 110 000 долларов?

– Да, – не вполне уверенно ответила Мишель. Саманта вскинула голову.

Мишель, тебе понадобилась одна минута, чтобы попасть в трудную ситуацию, но и не больше минуты нужно, чтобы выбраться из нее. Ты просто должна быть готова делать то, что в данный момент необходимо. Поэтому встряхнись – и за работу.

– Хорошо, – сказала Мишель.

Когда она была уже у двери, Саманта окликнула ее:

– Первым делом подай объявление. Нужно, чтобы оно появилось в завтрашней газете.

Оно появилось. Мишель просто изложила своими словами то, о чем говорила Саманта:

Прекрасный дом

Эксклюзивный район

Идеальное состояние

Возможность обмена или аренды с правом выкупа

Исключительная гибкость условий

Мишель подходила к двери бунгало Саманты, когда зазвонил ее сотовый телефон. Звонила Стефани из офиса Саманты.

Можно ли переписать контракт на нового покупателя и положить в карман лишние 10 000? Можно. Новый покупатель покупает дом вместо вас. Чтобы укрепить юридическую законность своей позиции, после своего имени в договоре добавляйте слова: и/или правопреемник. Это дает вам право купить недвижимость и/или переписать контракт на кого-то еще. (За деталями обратитесь к адвокату.)

Один творческий инвестор по имени Джон начал скупать недвижимость, хозяева которой не справлялись с выплатами по закладной и ввиду срочности шли на большие уступки, и тут же переуступал право покупки другим. Вот типичная сделка такого рода: дом стоимостью 80 000 долларов покупался за 60 000 с очень небольшим взносом наличными. Затем Джон тут же давал в газеты объявление о перепродаже дома за 80 000 долларов с наличным взносом 900 долларов. Это заманчивое предложение привлекало многих. Прибыль Джон получал в форме платежей по разнице между вторым залогом и первым. Казалось бы, сумма небольшая, но следует иметь в виду, что Джон таким образом перепродавал четыре-пять домов в МЕСЯЦ! В последний раз, когда мы общались с ним, он уже переуступил так 800 домов, получая доход в десятки тысяч долларов в месяц по скопившимся у него закладным, исчисляемым миллионами.