Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель
Шрифт:
Впрочем, граждан чаще волнует вопрос об отслеживании не фактов и официально указанных сумм сделок, а об отслеживании реальных сумм сделок – сегодня, по некоторым экспертным оценкам, до 60% сделок, подлежащих налогообложению, может идти с занижением реальной суммы (если раньше в целях ухода от налогов граждане просто указывали в качестве дохода 1 млн рублей, то сейчас указывают 0,7 от кадастровой стоимости, получая сверху «теневой» доход, либо «уходят в ноль» по формуле «за что купил – за то продал»). В данной связи важно отметить и тот факт, что налоговые органы не любят очень точного соответствия нормативным величинам: так, сумма сделки ровно в 0,7 кадастровой стоимости или бесприбыльная сделка, когда сумма продажи недвижимости равна сумме ее покупки, вызовет подозрения и, возможно, станет поводом тщательнее
В ноябре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект № 582466-7 с поправками к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (за ходом рассмотрения этого и других законопроектов можно следить на сайте– очень удобный ресурс). В частности, проект уточняет полномочия участников сделок с недвижимостью (какое отношение они, по мнению законодателей, имеют к терроризму, мы рассматривать не будем). Вполне возможно, что в течение 2019 года законопроект будет принят. Согласно документу, риелторы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их реальную цену, а банки – информацию о связанных с ними финансовых операциях, включая распределение сумм между участниками сделок (по действующему на январь 2019 года законодательству, следует сообщать о фактах движения денежных средств в суммах от 600 тыс.рублей, а в случае сделок с недвижимостью – от 3 млн рублей). По мысли законотворцев, такой обмен данными позволит налоговикам взимать неуплаченные налоги. Впрочем, совершенно непонятно, как контролировать в данном случае исполнение этих поправок (к примеру, риелторы могут и не знать о реальной сумме сделки, если продавец и покупатель договорились между собой о выплате части денег сверх суммы договора, а банки не всегда в курсе движения наличных сумм).
Что касается дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, то госорганы делают попытки вывести этот рынок из тени, в частности, путем изменения порядка регистрации иногородних или путем рассылки писем тем гражданам, на имя которых зарегистрировано два и более объекта недвижимости (исходя из той логики, что один из них сдается). В каждом регионе свои меры по выводу теневых арендодателей на свет. Так, в Петербурге с конца 2016 года действует межведомственное трехстороннее соглашение между Горжилобеном, МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии для выявления теневых арендодателей жилья. Производится физический обход квартир участковым – как по сигналам соседей или бывших арендаторов, так и на основе официальных данных: если у человека в собственности более одного объекта недвижимости, то проверяется предположение, что один из объектов он сдает. Особые подозрения, конечно, вызывает наличие в собственности 3-х и более объектов недвижимости.
А в Москве планируется с 2019 года ввести систему, основанную на анализе big data и учитывающую совокупность информации в сети Интернет (включая объявления о сдаче квартир в аренду), для выявления теневых арендодателей в Московском регионе. С учетом старта с января 2019 года в 4-х регионах (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область) эксперимента по налогу на профессиональный доход (к которому может относиться и сдача жилья в аренду), стоит ожидать усиления соответствующих мер.
Косвенный сигнал налоговикам – безналичные переводы в одном и том же размере на карту в одни и те же числа месяца от одних и тех же лиц, не являющихся родственниками получателю средств. Факт родства можно установить уже с осени 2018 года, когда был завершен первый этап создания единого реестра населения – сейчас все базы данных ЗАГС объединены и доступны налоговикам в электронном виде. Единый реестр населения может быть интегрирован с так называемой автоматизированной системой контроля НДС (АСК НДС). Третья версия системы (АСК НДС-3), которая пока работает в тестовом режиме, предусматривает возможность загрузки сведений из ЗАГСов и интеграцию с банками, а в целом возможности АСК НДС-3 существенно превышают исходную
задачу первой версии программного комплекса по выявлению схем неправомерного возмещения НДС.Впрочем, подозрения в нелегальной сдаче недвижимости в аренду (или ином незаконном предпринимательстве) могут возникнуть и в случае регулярного внесения наличных на собственную карту, если речь идет о примерно одинаковых суммах в одинаковые даты. С учетом того, что, по экспертным оценкам, нелегально сдается порядка 90% квартир и бюджет лишается налоговых доходов, меры по выявлению теневых арендодателей будут только усиливаться. О наличии таких планов говорят и выпущенные в конце 2018 года Министерством финансов РФ «Методические рекомендации органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления, способствующие увеличению доходной базы бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований». В документе предлагаются меры по повышению эффективности администрирования доходов региональных и местных бюджетов, а также меры по активизации работы по выявлению потенциальных доходных источников бюджетов. В числе таких мер особо выделено выявление случаев сдачи квартир в аренду без уплаты налога.
Что же касается давно обсуждаемой идеи предоставления налогового вычета арендаторам жилья (с тем чтобы эта мера стимулировала вывод арендодателей из тени), то она сама по себе абсурдна даже с точки зрения экономического смысла. Получается либо перекладывание 13% от сумм арендной платы из кармана одного физлица в карман другого физлица (то есть арендодатель без регистрации ИП заплатил 13% от дохода – арендатор их же получил в качестве вычета), либо убыток для бюджета в размере 7-9 проц.пунктов (легальный арендодатель, зарегистрированный в качестве ИП на 6%, или самозанятый на 4% платят соответственно 6% или 4%, а возмещается арендатору – 13%). А это идет вразрез с исходным смыслом роста налоговых поступлений.
Санкции за неподачу или несвоевременную подачу декларации
Непредставление декларации в установленный срок влечет взыскание штрафа в размере 5% от неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 рублей (ст.119 НК). Таким образом, минимальный штраф составляет 1000 рублей – подчеркну, даже в том случае, если обязанности уплаты налогов не возникает (то есть когда, к примеру, к доходам могут быть применены налоговые вычеты, полностью покрывающие эти доходы).
Важно: если вы подали декларацию 3-НДФЛ, но не заплатили вовремя (то есть до 15 июля) налог, рассчитанный по этой декларации, то к вам нельзя применить штрафы по статье 122 НК РФ (п. 19 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 57). Единственное, что грозит, – это пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день уплаты налога.
Если задолженность погашается на этапе получения уведомления о ее наличия, то начислением пени последствия и ограничиваются.
Санкции за неуплату налога
Согласно ст.122 НК, неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия), влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Доказанный умысел увеличивает штраф уже до 40%.
Однако штраф может быть применен, если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если налогоплательщик сам обнаружил и исправил свою оплошность, оплатил налог и пени, то налоговый орган не вправе применить этот штраф. Также, как было отмечено выше, если вы подали декларацию 3-НДФЛ, то к вам нельзя применить штрафы по статье 122 НК РФ (п. 19 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 57).
Пени начисляются за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка (по состоянию на 1 января 2019 года она составляет 7,75% годовых), при этом сумма пеней, начисленных на недоимку, не может превышать размер этой недоимки (ст. 75 НК).
Злостный нарушитель (не подавший декларацию, игнорирующий требования об уплате налога) платит доначисленный налог, штрафы и пени – все вместе, а также в случае необходимости – судебные издержки.