Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

Ставки налога на доход от продажи недвижимости для резидентов и нерезидентов

Для физических лиц-резидентов применяется ставка в размере 13% от налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой является сумма от продажи имущества, уменьшенная на величину имущественного налогового вычета или на сумму в размере расходов, ранее произведенных на покупку этого имущества. Недвижимость, срок владения которой превысил 3 или 5 лет (конкретику по разбивке см.ниже), освобождается от налогообложения.

Для физических лиц-нерезидентов ставка составляет уже 30%, а налогооблагаемой базой является вся сумма дохода от продажи недвижимости (за исключением той, которой налогоплательщик владел более 3 или 5 лет).

Налоговое резидентство не зависит от гражданства налогоплательщика: можно быть гражданином РФ и не быть резидентом, и наоборот. Тонкости определения налогового резидентства применительно к продаже недвижимости будут рассмотрены далее.

В каких случаях налог с продажи имущества платить не надо? «Безналоговый» срок владения. «Водораздел» 2016 года

Налог платить не надо в случаях, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет и 5-ти лет. В этом случае не надо даже подавать декларацию.

Разберем подробнее. В случае, если вы продаете недвижимость или долю, которая приобретена (или иным образом получена) до 1 января 2016 года, для безналоговой продажи ею достаточно владеть 3 года – срок единый для любых оснований перехода прав собственности.

А в случае, если вы продаете недвижимость, которой начали владеть после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения недвижимостью для безналоговой продажи:

• 3 года в случае перехода недвижимости по наследству или в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, признаваемых таковыми по Семейному Кодексу 1 (в данной связи «членами семьи» 2 будут считаться супруг/супруга, дети и родители, а «близкими родственниками» – родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры; в то время как перечень «близких родственников» применительно к купле-продаже иной); по договору пожизненного содержания (ренты); в порядке приватизации;

• 5 лет в остальных случаях (то есть по договору купли-продажи, в порядке дарения от лица, не являющегося близким родственником, по решению суда и т.д.).

1

Признание членом семьи по Семейному и по Жилищному кодексу различается. Налоговый кодекс относит к членам семьи лиц, признаваемых таковыми Семейным кодексом.

2

См. также судебную практику о признании членами семьи лиц, не являющихся кровными родственниками или супругами, – в разделе «Дарение»

Примечание: здесь необходимо сделать оговорку о забавном разночтении применительно к наследованию. Формулировка НК РФ в ст. 217.1, в частности, определяет трехлетний срок владения, если «право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». С точки зрения русского языка здесь возможны две трактовки. Первая – когда льготный срок по наследованию предполагается изолированно от степени родства наследодателя. Вторая – когда слова «в порядке наследования или по договору дарения» являются единой конструкцией по отношению к дальнейшему уточнению «от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». Юристы трактуют эту норму обоими способами и на форумах в ответах юристов вы найдете оба варианта. Я склонна трактовать факт наследства как достаточное основание для трехлетнего льготного срока владения безотносительно степени родства наследника и наследодателя и опираюсь при этом на два момента. Первый и основной – разъяснения Минфина при ответах на вопросы налогоплательщиков, когда относительно наследства нет уточнений о степени родства. Например, цитата из Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648: «В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года». Вы видите здесь где-либо указание на степень родства? Я – нет.

Второй момент вытекает из порядка налогообложения по факту наследования или дарения безотносительно дальнейшей продажи унаследованного или подаренного имущества. Так, одаряемый должен заплатить 13%-ный НДФЛ, если даритель не приходится ему близким родственником. А если имущество подарено близким родственником или унаследовано от кого угодно (в том числе от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником) – одаряемый или наследник не платят НДФЛ по факту вступления во владение. Здесь вполне логично провести параллели и со сроком владения.

Далее. Несмотря на прямые законодательные нормы о применении разделения по срокам только для объектов недвижимости, которые продаются, будучи приобретенными после 1 января 2016 года, Минфин дополнительно выпустил письмо от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050, в котором до сведения инспекций доведено, что «при продаже налогоплательщиком после 1 января 2016 года объектов недвижимого имущества, приобретенных им в собственность до 1 января 2016 года, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета изменений, внесенных в главу 23 Кодекса Законом № 382-ФЗ». Данное письмо было выпущено в связи с массовым некорректным консультированием налогоплательщиков о том, что при продаже любой недвижимости после 2016 года действуют новые правила.

С учетом текучки сотрудников в отделах камеральных проверок физлиц вновь принимаемые на работу сотрудники через некоторое время службы знают, что купленная недвижимость при ее продаже до истечения 5-летнего срока владения облагается налогом, а особо продвинутые знают, что эта норма действует с 2016 года. К сожалению, вас могут проконсультировать, что, если вы продаете в 2019 году квартиру, купленную в 2015 году, то доход от ее продажи облагается НДФЛ, поскольку не истек 5-летний срок владения. Хотя для квартиры, купленной в 2015 году, действует 3-летний срок владения для свободной продажи без декларирования доходов. До конца 2020 года с точки зрения сроков владения для безналоговой продажи (и сумм расчета дохода – но об этом ниже) действуют двойные правила: одни – для недвижимости, которая продается, будучи купленной до 2016 года, другие – для недвижимости, которая продается, будучи купленной начиная с 2016 года. В принципе ваша задача – знать, что в 2019 и 2020 году вы можете без уплаты налога продать недвижимость, которая по любым основаниям перешла в вашу собственность до конца 2015 года.

Важное уточнение: срок владения недвижимостью далеко не всегда отсчитывается с момента перерегистрации права собственности (об этом подробно поговорим дальше), хотя в налоговую инспекцию данные из Росреестра поступают именно в связи с перерегистрациями прав. В случаях, когда срок владения отсчитывается иначе или если у инспектора есть неопределенность по порядку отнесения сделки к 3-х или 5-летнему сроку владения, то в налоговую инспекцию при запросе ими декларации достаточно будет представить подтверждающие документы, которые снимут вопрос подачи декларации.

Примеры:

• Если вам в 2016 году по договору дарения перешла квартира от близкого родственника (например, от матери), то в 2020 году уже истечет трехлетний срок владения, но не истечет 5-летний. Для того, чтобы подтвердить отсутствие необходимости подачи декларации и уплаты налога в случае продажи этой квартиры в 2020 году, достаточно представить свидетельство о рождении и договор дарения.

• Если вы унаследовали квартиру, то в общем случае срок владения отсчитывается с момента смерти наследодателя. Таким образом, с момента смерти наследодателя уже может миновать 3 года, а с момента перерегистрации права собственности – нет. Тогда надо будет представить свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и т.п.

Второй вариант отсутствия обязанности по уплате НДФЛ – когда по факту сделки не возникает налогооблагаемого дохода, хотя срок для безналоговой продажи еще не наступил. В этом случае потребуется подать «нулевую» декларацию (то есть 0 налога к уплате). За неподачу «нулевой» декларации предусмотрен штраф в размере 1000 рублей.

Отсчет срока владения недвижимостью в зависимости от оснований перехода прав собственности (покупка, наследование, раздел имущества, изменение доли, выдел объекта и другие)