Недвижимость – Вторичка

Вывод: страхование титула как способ защиты покупателя от признания заключённого им договора купли-продажи недействительным, утраты права собственности на квартиру (недвижимость), защиты договора и своего права собственности от рисков, которые ему неизвестны (действия мошенников, наследники, третьи лица, дети и т. д.), но которые могли иметь место до заключения договора купли-продажи, заслуживает серьёзного внимания. Это единственный вариант в правовом поле России практической защиты покупателя от риска утраты объекта недвижимости. Защиту можно признать разумной и эффективной при условии, что выплата взносов не будет слишком обременительна для покупателя.

Рассмотрев вопрос о том, что понимается при упоминании слов – риелтор, агент по недвижимости, юрист, ипотечный брокер, страховой агент, оценщик, поэтому изучим вопрос важности и необходимости участия каждого из специалистов в сделке купли-продажи квартиры. Критерием полезности могут выступить:

• цена объекта – предполагаемая и подлинная;

• время подготовки и проведения сделки;

• проверка юридической чистоты предложенных документов и личности продавца-покупателя;

• безопасность расчётов;

• гарантия отсутствия посягательств со стороны третьих лиц на квартиру в будущем.

Другими словами, принимая решение об участии специалиста, необходимо взвесить все за и против. За – это то, что будет полезно стороне сделки. Против – то, без чего можно обойтись или решить вопрос самостоятельно.

Всех специалистов-помощников, взяв за основу объём услуги, можно поделить на три группы:

1. Способные подготовить и провести сделку по продаже-покупке объекта – риелторы, агенты, брокеры, ипотечные брокеры, юристы по недвижимости. Все они имеют возможность предоставить одинаковый объём услуги: реклама объекта, проверка документов, проведение переговоров с возможным покупателем, показы квартиры, подготовка предварительного соглашения о купле-продаже объекта, подготовка и заключение основного договора, оказание содействия в передаче пакета документов на регистрацию в органы Росреестра. Но необходимо принять во внимание, что, несмотря на возможность оказания одного и того же объёма услуг, между указанными помощниками существуют важные отличия: агенты, брокеры, имеющие собственную базу, помогут сократить сроки подготовки и проведения сделки. Кроме того, опытные риелторы – это всегда профессиональные переговорщики, а значит, именно они обладают возможностью снизить или увеличить стоимость объекта. Ипотечные брокеры способны оказать содействие в получении кредита на выгодных условиях. Юристы по недвижимости более компетентны, а значит, и надёжны при проведении экспертизы документов продавца объекта, изучении личности сторон, защите покупателя от третьих лиц, стремящихся оспорить результаты проведённой сделки.

2. Способные провести проверку сторон-участников и изучить имеющиеся в наличии документы, а также запросить все недостающие для оформления договора купли-продажи квартиры – нотариусы и юристы по недвижимости. Но между ними тоже есть отличие. Нотариус подготавливает основной договор в нотариальной форме и осуществляет проверку личности сторон. Юрист по недвижимости подготавливает договоры в простой письменной форме, осуществляет анализ данных по объекту и истории переходов прав собственности, выполнению условий по ранее заключённым договорам отчуждения, изучает личности сторон-участников сделки и определяет возможность приобретения объекта в собственность. На основании полученной информации и проведённого анализа готовит заключение о возможности приобретения квартиры в собственность, что может явиться достаточным основанием для признания покупателя добросовестным приобретателем.

3. Способные оказать содействие в приобретении более качественного и дорогого жилья и защите прав собственника от посягательства третьих лиц – ипотечные брокеры, менеджеры банка, оценщики, страховые агенты, юристы по недвижимости. Ипотечные брокеры и менеджеры банка способствуют получению более выгодного кредита. Оценщики проводят оценку объекта продажи и способствуют получению большого кредита. Страховые агенты проводят страхование титула и тем самым обеспечивают безопасность сделки и приобретённого в собственность объекта недвижимости. Юристы, выступающие только в качестве экспертов, обеспечивают безопасность сделки и занимаются защитой интересов нового собственника от посягательства третьих лиц.

Ознакомившись с основными функциями каждого из специалистов, покупатель имеет возможность выбора посредника, учитывая собственные нужды, свои знания и общее понимание процесса покупки-продажи объекта. Например, важно – снижение цены, он обращается к профессиональным переговорщикам: риелторам, агентам, юристам. Главное – это безопасность сделки, здесь необходим юрист по недвижимости или страхование титула. Основное – необходимость получения кредита, значит, нужно обращаться к ипотечным брокерам и т. д.

При обращении к специалистам-посредникам важно помнить, что сотрудничество между заказчиком и исполнителем начинается с изучения и подписания договора на оказание услуг. Приняв решение о необходимости обращения за услугой к помощникам (пусть это будет фирма любой величины, авторитета, статуса), необходимо иметь в виду, что работать с заказчиком будет не бренд, не название, не авторитет фирмы, а специалист, назовём его исполнитель. Непосредственный исполнитель имеет свои отличительные признаки: возраст, пол, уровень образования, квалификации, опыт работы, бывших клиентов. Он должен состоять в трудовых отношениях с фирмой и иметь определённую должность: эксперт, стажёр, агент по недвижимости и т. д., а также иметь официальное подтверждение права исполнять трудовые обязанности: приказ о приёме на работу, контракт, договор и т. д. В противном случае у него официально нет никаких прав и обязанностей. Он не может работать от имени фирмы и представлять интересы заказчика, как и иметь право быть вписанным в договор на оказание услуг в качестве исполнителя. При подписании договора от имени первого лица он обязан предоставить доверенность, копию которой, должным образом заверенную, заказчик может запросить для себя!

Обратившись за услугой, гражданин всегда может спросить: состоит ли человек в трудовых отношениях с данной организацией? Чем это может быть подтверждено? Какая квалификация специалиста? Чем она подтверждается? Как давно он работает? Много ли квартир купил-продал самостоятельно, сколько провёл проверок лично для своих клиентов? Имеет ли он возможность, как будущий покупатель поговорить с этими людьми и посмотреть материалы по проведённым им проверкам? Если ответ – да, то возможен вопрос – когда? Если нет, то – почему?

Не менее важным при выборе специалиста является и вопрос, что лучше – поручить работу частному специалисту или агентству?

Для того чтобы получить верный ответ, необходимо знать, как работает агентство, какова его структура, кто и за что в нём несёт ответственность и как работает частник – индивидуальный предприниматель или самозанятый, какова его зона ответственности. При изучении вопроса и для получения качественной оценки необходимо принять во внимание и такой факт – «кто заказывает музыку, тот и танцует». Именно поэтому в средствах массовой информации и тем более во всех печатных изданиях, посвящённых рынку недвижимости, которые выпускают общественные организации риелторов, красной нитью проходит мысль: «Только агентство, которое является членом общественного объединения, прошедшее сертификацию в вышестоящей организации, гарантирует клиенту безупречность и высокое качество услуги. Только давно работающее агентство страхует свою ответственность по сделке и способно держать ответ перед клиентом за результат». Подобная мысль неслучайна, она сформулирована и продвигается на рынке услуг постоянно, так как способствует привлечению клиента и устранению конкурентов. Параллельно в этих же изданиях выливается масса отрицательной информации на работающего самостоятельно частного специалиста. Рисуют его обычно этаким импотентом, который много хочет, но мало может.

Зададимся одним вопросом: cui prodest? (куи продэст) – кому выгодно? И, разумеется, постараемся понять, соответствует ли информация действительности. Омар Хайям как-то сказал: «Не верь тому, кто говорит красиво, в его словах всегда игра. Поверь тому, кто молчаливо творит красивые дела». Поэтому, взяв за основу такие параметры, как реклама, надёжность, стоимость услуги, квалификация специалиста, ответственность, заинтересованность в результате, обратимся к фактам.

Реклама

а) «Агентство гарантирует юридическую чистоту и страхует ответственность по сделке на сумму от 30 до 100 млн. рублей» – такое объявление часто можно увидеть на сайтах агентств или в СМИ. Большие цифры в данном случае гипнотизируют клиента и подавляют разум. Объясню, на чём основано подобное мнение. Участниками договора купли-продажи недвижимости являются всегда две стороны. Одна – это продавец, вторая – покупатель. Именно они до сделки доказывают свои права и дееспособность, а потом, находясь в здравом уме и при твёрдой памяти, подписывают договор купли-продажи. Ответственность за свою подпись в соответствии с законодательством РФ несёт сам исполнитель, а не посредник. Риелтор – это только посредник между ними. Ответственность агентства или его риелтора за проданную (купленную) квартиру равна нулю. В самом страшном для агентства случае оно может потерять уплаченные комиссионные. Чтобы вернуть деньги, выплаченные агентству, при любом исходе заказчику услуги необходимо будет пройти всю цепочку судов – от районного до Верховного Суда РФ. Агентство может потерять уплаченные ему комиссионные по закону «О защите прав потребителей» только в случае, когда будет доказано, что именно агентство виновно в том, что клиент остался без денег или квартиры. Не являясь стороной сделки, агентство не возвратит стоимость утерянных по его вине квартиры, денег и не обязано это делать по закону. Заявления крупных агентств о том, что гарантия по сделкам составляет сумму, равную 30, 40, 100 млн. рублей, на которую застрахована ответственность агентства по договорам купли-продажи квартир, – это фикция. Это просто маркетинговый ход, который хорошо работает. Данный факт подтвердит любой юрист – надо только зайти к нему на приём и получить консультацию.