Недвижимость – Вторичка

б) Реклама частного риелтора в СМИ и в пространстве Интернет либо минимальна, либо равна нулю. Его основной источник привлечения клиентов – это «сарафанное радио», когда человек, получивший услугу, рассказывает об этом в своём окружении.

Надёжность

Следующий параметр, подлежащий изучению, – качество услуги, надёжность. Из средств массовой информации можно услышать, что крупное агентство надёжно, а индивидуальные предприниматели, самозанятые – нет. Самостоятельно работающие риелторы в сознании большинства населения – это нечистоплотные маклеры или «чёрные риелторы».

Почему так происходит? Говорят, что «реклама – двигатель торговли». Кто может дать больше информации о себе и своём бизнесе в СМИ: федеральное, среднее, малое агентство или частный специалист – вопрос риторический. Финансовые возможности частника, с одной стороны, и агентства или общественной организации риелторов, с другой стороны, не подлежат сравнению. Вывод: если говорить просто – идёт борьба за клиента с использованием стратегии подавления слабого сильным. Вспомним, кто платит, тот и заказывает… Мнение, что большое агентство лучше, чем частник, как минимум, спорно, а на деле редко является достоверным.

Согласно утверждению Карла Маркса критерием истины является практика. Возьмём данное утверждение за основу и рассмотрим практические параметры в сравнении: затраты-стоимость услуги, квалификация специалиста, ответственность, заинтересованность в результате агентства и индивидуального предпринимателя.

Есть такое мнение, что стоимость услуги в агентстве выше, а квалификация часто ниже, чем у частного специалиста. Так ли это?

Большое помещение в центре города всегда требует особых затрат: аренда, коммунальные платежи, обеспечение техникой, реклама, постоянная охрана и т. д. Если человек не является олигархом и не выкупил офис в собственность для развлечения, он вынужден считать деньги: расходы на содержание помещения, компьютерной техники, материалов, штата сотрудников, охраны и т. д. Он вынужден решать, каким образом можно сделать фирму приносящей прибыль, а не убытки. Вариантов не так много:

а) придумать и разрекламировать своё уникальное предложение (например, каждому нашему десятому клиенту – пылесос, стиральную машину или комнату в подарок);

б) набирать пехоту в свои войска. Пехота – это те молодые специалисты, которым объясняют: «Ищи клиента, приводи его к нам. Будешь работать с ним, а мы тебе поможем». Официально это стажёры, начинающие агенты, которым говорят: «Работай пока без оформления, оформим сразу после первого или пятого клиента». Уровень знаний пехотинца близок к нулю, но это никого не интересует, ему рекомендуют пройти обучение на курсах. Ему поясняют: «Главное – найди и приведи клиента, он может быть твоим одноклассником, знакомым по садику, школе, институту, прежней работе. Не волнуйся – остальное сделаем мы сами».

Вывод: чем масштабнее агентство, тем выше затраты на рекламу, тем необходимо больше привлечь пехоты, даже с нулевой квалификацией, которая бы работала на земле. Вопрос о повышении уровня знаний пехотинца может встать после прохождения определённого срока – год, два и прочее, при условии, что человек доказал, что может принести фирме пользу. В противном случае это просто «биомасса» – как появился, так и уйдёт, а потому тратить на него деньги и время, проводить обучение смысла нет. Именно этой причиной объясняется постоянная и огромная текучесть кадров в агентствах недвижимости.

Вывод: затраты в агентстве большие – значит, цена услуги высокая, а квалификация у 20 % высокая, а у 80 низкая, что подтверждается законом Парето. Кто забыл: Закон Парето, или принцип 80/20, – это эмпирическое (основанное на опыте) правило, названное в честь экономиста и социолога Вильфредо Парето. Суть данного закона в общем виде следующая: 20 % усилий дают 80 % результата, а остальные 80 % усилий – лишь 20 % результата.

Подтверждение, что принцип 80/20 – действительно закон, а не случайность, можно увидеть в живой природе, в самых разных областях жизни, в том числе в работе различных общественных и государственных структур, либо в своём трудовом коллективе, надо только присмотреться. Поэтому не останавливаемся на самом законе, а идём дальше. Для нас важен вывод: из всего штата специалистов большого агентства недвижимости 20 % – это те, о ком говорят – «дай бог такого каждому», а 80 %, напротив – «не дай бог».

Кабинет частного специалиста – это небольшое помещение. От его квалификации зависит не только успешность, но и личная безопасность, это условие выживания. Кроме того, частники (индивидуальные предприниматели, самозанятые) – это, как правило, бывшие агенты, которые, отработав определённое количество лет на «дядю», набравшись опыта, получив знания и разбогатев связями, приняли решение работать самостоятельно. Всё решают опыт, образование, отношение к своим обязанностям, моральные качества личности и приоритеты в жизни. Поэтому квалификация частника часто выше, а стоимость услуги ниже.

Ответственность

Вопрос об ответственности в агентстве ещё интереснее. По закону, ответственность любого агентства недвижимости, зарегистрированного в форме Общества с ограниченной ответственностью (ООО), определена Гражданским кодексом РФ (ст. 66 п. 2) и составляет 10 тыс. рублей – размер уставного капитала.

Рассмотрим пример: пехотинец-риелтор нашёл и привёл клиента, идёт с ним к менеджеру, ответственному за заключение соглашения с клиентом, который и заключает договор. Не все знают, что этот менеджер должен не только спросить паспорт у возможного продавца квартиры, но и предоставить клиенту подтверждение личного статуса:

? приказ о назначении на должность в данной организации;

? доверенность, в соответствии с которой ему предоставлено право подписывать договор с клиентом;

? документ, подтверждающий его личность, – паспорт гражданина РФ.

Без любого из указанных документов договор не будет иметь юридической силы. Агентство всегда сможет отказаться от любой ответственности, сославшись на то, что специалист, подписавший договор, в это время еще не являлся сотрудником фирмы. Ему не предоставлялась доверенность, и он не имел права на подписание договора.

Второе. В договоре на оказание услуг указывается непосредственный исполнитель, в нашем случае это риелтор-пехотинец. Его приказ о трудоустройстве обязателен, иначе он не имеет права на выполнение работы и какая-либо ответственность с его стороны исключена. Это далеко не всё, но уже достаточно, чтобы понять: упустив из виду детали, клиент имеет возможность приравнять свой договор к простому листу бумаги без какой-либо ответственности со стороны фирмы.

Спросить с пехотинца в большой компании практически нечего – он только нашёл клиента, а далее не подписывал, не принимал участия. Генеральный директор, который в соответствии с Уставом несёт личную ответственность за всё, не участвовал, не принимал, не решал, не подписывал и, возможно, даже не видел человека в лицо. Виноват тот, кто ещё не трудоустроен или действовал без доверенности и т. д. К сведению: мы кратко рассмотрели один вариант из десятков возможных в качестве примера, для обоснования ранее сделанного утверждения.

У частного специалиста индивидуальная ответственность определена законом. Вопрос о материальной ответственности предусмотрен ст. 24 ГК РФ, по которой ИП отвечает за допущенные ошибки всем своим имуществом, в том числе и не имеющим никакого отношения к бизнесу. В п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 указано, что ст. 24 ГК РФ закрепляет вне зависимости от статуса ИП имущественную ответственность физического лица и не делит его имущество на имущество предпринимателя и физического лица. Суд, установив виновность частника по сделке, может вынести решение и поручить судебным приставам продать его квартиру для компенсации убытков, причинённых им клиенту. Указанная статья закона позволит надеяться, что частники более тщательно подходят к проблемам обеспечения юридической чистоты и безопасности сделки, как и к необходимости повышения квалификации.